项目管理工作大纲

XXX灾后重建安居房二期工程

XX地块

建设工程项目管理

工作大纲

编制人：

审核人：

四川XX建设项目管理咨询有限公司

二00九年五月

目录

第一章工程概况 (3)

第二章项目建设管理范围、依据 (4)

第一节建设工程管理范围 (4)

第二节建设工程项目管理单位工作依据 (4)

第三章建设工程项目管理组织及程序 (4)

第一节项建设管理的工作结构分解 (5)

第二节项目建设管理机构的设置 (7)

第三节实施期间现场管理人员配置 (8)

第四节项目建设管理程序 (8)

第四章进度管理 (9)

第一节工期目标 (9)

第二节进度推进的思路 (9)

第三节施工进度控制流程 (13)

第五章投资控制 (14)

第六章质量控制 (14)

第一节质量目标 (14)

第二节施工阶段质量控制 (16)

第三节竣工验收和试运行阶段质量控制 (16)

第七章合同管理 (16)

第八章安全及文明施工 (17)

第一节目标 (17)

第二节安全及文明施工要求 (17)

第九章信息档案管理 (18)

第十章制订应急预案、处理应急事项、控制风险 (18)

第十一章建设工程项目管理工作重点 (19)

第一节本项目管理的重点难点 (19)

第二节对设计、监理、施工单位的管理重点 (19)

第一章工程概况

一、工程概况：

XXX灾后重建安居房工程XX地块由XXXXX投资有限公司投资兴建，项目位于XXX市XXXXXXX组，占地面积121亩，总用地面积：80251.67m2，为8度设防的框架、框剪结构，工程投资2.82亿元，实际用地面积：74246.248 m2，预留发展用地面积：6005.422 m2，总建筑面积（含地下）153739.1 m2（其中地上总建筑面积（计容）140998.6 m2，其中住宅建筑面积：109507.0 m2，非住宅建筑面积：31491.6 m2（其中，集中商业建筑面积：22099 m2，沿街商业建筑面积：8931.4 m2，物管用房建筑面积：461.2 m2），风雨廊建筑面积（不计容）：997.3 m2，总居住户（套）：1124户，停车位：1149辆（其中，地上停车位：630辆，地下停车位：99辆，停车楼停车位：420辆），容积率：1.90，建筑密度：25.9%，绿地率：30.1%，户型数量统计为：70 m214户；85 m2319户；92 m2438户；105 m2185户；120 m2168户。共23栋，其中：多层11栋；小高层11栋（13层4栋，11层7栋），一栋纯商业楼，多层建筑面积：66701.44 m2，高层建筑面积：86040.36 m2。

二、标段划分情况：

一标段：XXXXXXXXXXXXXX，施工范围7#—14#楼、22#楼23#楼。

二标段：XXXXXXXXXXXX，施工范围1#—6#楼。

三标段：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，施工范围15#—21#楼。

三、监理单位：四川XXXX建设工程管理有限责任公司

四、建设概况：本地块总共23个栋号，其中1-5栋、7-14栋为6层全现浇框架结构，6栋、

15-19栋为11层框剪结构，20-23为13层框剪结构。

五、服务周期：自合同签订之日起，至办完全部工程竣工结算为止；

六、工程质量：以设计单位提供的技术参数指标和国家相关标准作为工程质量的标准，验收必须达到施工招标确定的质量标准要求和合同书要求的质量标准。

七、资金来源：业主按政府有关规定筹集

八、工作大纲的编制依据

（1）《中华人民共和国建筑法》；

（2）《中华人民共和国招标投标法》；

（3）《中华人民共和国合同法》；

（4）《中华人民共和国建设工程质量管理条例》；

（5）国家及四川省现行的有关法律、规范、规程、标准、规定及实施细则与办法；

（6）现行预算定额、收费标准及有关文件；

（7）工程立项文件及批复、初步设计文件及其批复、工程概算书及与项目有关的政府其它批复文件。

第二章项目建设管理范围、依据

第一节建设工程项目管理范围

1、协助业主办理开工前的相关手续；

2、完成项目的施工招标工作；

3、协助业主负责项目投资控制建设资金管理和工程款的支付，确保建设资金足额、恰

当、适时地用于项目建设；

4、监督项目建设质量、安全、文明施工；

5、控制项目建设工期；

6、负责协调项目内、外部关系；

7、组织项目施工竣工验收；

8、组织协调项目竣工结算。

第二节建设工程项目管理单位工作依据

1、建设工程项目管理单位应依据有关政府部门批准的工程项目建设文件、有关建设的法律、法规、与项目法人签订的本工程项目建设委托管理服务合同及其与本项目有关的其它工程建设合同，对本建设项目实施过程管理。

2、建设工程项目管理单位在本项目建设管理过程中应实施工程建设监理制、招标制和合同管理制。

3、建设工程项目管理单位应接受项目法人的指令、指导和监督，并对其负责，积极协调参建各方和建设项目所在地周边的关系，协助业主与政府相关管理部门及时联络、沟通，并办理相关管理手续。

第三章建设工程项目管理组织及程序

建设项目及其管理是一个复杂的系统，根据国家有关法规及建设项目投资与管理的一般作法，每个大型项目建设都需要工程招标、供水供电报批、初步设计方案评审、消防环保方案报批、设备选型、材料规格等级确定、施工报建、管线迁移、工程施工、质量报检、材料采购、交通运输和验收备案等，不仅涉及各类材料、设备公司和施工企业，而且要与社会及政府诸多部门发生关系，例如：建委、发改委、规划局、市政园林局、国土局、交通局、供电局、环保局、环卫局、人防办、财政局、公安局、消防局、电信局、招标办、质监站、自来水公司、保险公司、煤气公司、工程所在地的村镇政府和企事业单位及当地农民等；而且每个项目都不可避免地有业主（建设单位）、设计单位、施工单位的参与，又因专业分包制是在分工细化、专业水平提高与相对费用降低的条件下发展起来的，具有合理性，所以上述设计、施工诸多方面工作又往往派生出一系列的专业分包人。建设项目规模越大、技术越复杂、这个体系也就越庞大复杂。

第一节项目建设管理的工作结构分解

为了系统的管理本项目，在错综复杂的工作中有序的进行管理，特将本项目的工作进行结构分解，项目建设管理的工作结构分解详下框图。

第二节 项目建设管理机构的设置

按项目招标文件对项目管理服务单位提出的项目管理服务内容，我司必须严格按照已批准的规模和要求，依据工程项目建设管理服务合同，对项目建设的全过程负责，应主要完成以下内容：在项目实施阶段，为业主提供设计管理、报建招标代理、采购管理、施工管理和竣工验收等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、投资、合同、信息等管理和控制。总的来说，就是要提供从设计开始，直到验收移交手续的办理等工程项目建设全过程管理服务。

为了让业主满意，切实落实我司对本项目的各项管理措施，确保项目管理目标的实现，专门成立项目公司管理层协调小组，对项目管理决策提供支持保障。

为了有效的管理本项目，充分发挥我司的人才优势，更好的发挥专业技术人员的技术特长，在项目经理领导下选派技术全面、法制观念强、政策水平高、高度责任感、作风正派的具有较高职称的工程技术和经济管理人员，组成一个强有力、高效率的组织管理班子，同时为保证本工程按质、按量、按期完成，公司相关职能部门提供咨询、指导、服务保障。

本项目项管理组织机构详见下框架图。

本项目所配备人员均具有相应技术职称、岗位资格和类似工程业绩，其主要管理人员见下表，并将在该工程的实施过程中根据现场进展情况，作相应的加强和补充，以满足工程的需要。

现场管理经理部拟派人员一览表

第四节项目建设管理程序

按照国家有关政府投资工程项目建设管理的法定程序，根据项目总体进度计划安排，着手周密策划组织、逐步推进实施本项目的建设管理工作。

1、工程前期工作：本项目前期工作有：现场10KV高压线移至红线范围外、地下文物及管线勘探工作、项目临时用电和临时用水报批、组织实施场地“三通一平”，施工报建、招标控制价评审、招标核准等工作。

2、项目招标阶段：认真审核招标文件，抽查审核工程量清单，对主要材料、设备价格进行市场调研，协助委托方签订各类参建合同，保证整个招标活动符合国家法律、法规和程序。

3、项目施工阶段管理：检查参建单位的人员、设备等资源的到位情况，组织施工图的技术交底及会审，组织监理单位审核施工单位报送的施工组织方案，与所有参建单位做好项目的质量、安全文明施工、进度等方面控制工作，按合同付款条款及现场实际完成情况审核工程进度款申请书，做好现场变更、签证、索赔及工程量清单漏项重新组价的审核把关、。

4、项目验收移交阶段管理：项目竣工收尾阶段，制订工程竣工收尾计划，落实竣工验收各项准备工作；组织施工单位、监理单位和设计单位会同市有关管理部门进行本项目各单位工程的验收工作；竣工验收合格后，移交项目有关图文资料、账目，以及合同规定的设备和物品。并按有关规定办妥全部移交手续。

第四章进度管理

第一节工期目标

根据四川省灾后重建的统一要求，结合都江堰的实际情况，都江堰灾后重建安居房二期A-1地块多层建筑必须在今年12月底以前进行竣工验收，高层建筑、总平在明年4月底达到竣工验收要求。在2009年11月15日以前，多层建筑必须全面完成砖砌体施工，2009年10月底多层建筑全面封顶。高层建筑在2009年11月15日前全面封顶。

第二节进度推进的思路

1、进度管理是项目管理的重点和难点，为确保工期目标，采取如下措施：

（1）合同约束总进度计划网络图做为合同附件、纳入合同文件

（2）节点工期考核，明确阶段性节点工期，利用重罚轻奖的激励机制

（3）检查投资承诺，施工方案的人力、物力、机械设备与实际投入的对比

（4）编制建设总规划、年计划，在平行发包模式下，计划平衡、调整由管理单位负责，特别工程施工与工艺安装的配合

（5）对进度检查、跟踪、修正、换回的管理，利用实物照片平面表示法进行管理，具有强大的说明服务

（6）进度偏差大，及时召开高层领导进度协调会，领导督办，更换管理人员向政府职能部门通报，不良记录管理，限制投标活动。

2、进度管理措施

结合项目数量多和规模较大，材料用量大，运输难，需协调施工单位多，材料供货渠道多等特点，拟采取如下控制措施对工程进度进行严格控制：

（1）组织措施

●在总结类似工程管理经验的基础上组织强有力的管理机构，包括施工，材料

选用、设备选型方面的工程师，组织足够的力量编制合理可行的进度计划控

制网络，各分部工程指定专门的进度控制员负责各方面的进度落实；

●核查承建单位和监理单位管理班子的构成，确保足够的进度管理力量，落实

进度保证体系；定期和不定期地召开有关协调会，协调各方面的进度；妥善

处理和审核承建单位的工期索赔，对设计增加的变更索赔，对施工场地实行

严格的全方位、全过程管理；定期向委托人汇报进度情况及拟采取的措施和

建议。

（2）技术措施

结合项目改造设计方案要求各单位严格审查施工组织设计，并对施工组织设计进行优化，使其更有利于施工进度；提前做好进场前的准备工作；确定测量放线方案，预先建

立施工平面控制网和高程控制网；及时落实材料、设备使用情况，并将可能出现的困难提前排除；制定形象进度计划，将实际进度与其对比，进行动态管理，及时进行调整；制定特殊条件下如雨季、冬季等的施工安全技术措施；检查工程进度，落实日计划、周计划、月计划、季计划；及时组织验收。

（3）经济措施

制定资金使用计划，提请委托人落实资金，项目管理部及时审核工程款支付凭证交委托人审核批准。另外，要严格实行设计和施工进度目标奖罚制度。

（4）合同措施

制定施工合同条款时，要有明确的保证进度条款；重点检查各方履行合同的情况，当不按合同规定的时间完成任务时，按合同条款及时给予处罚、纠正；对经过实践检验没有能力完成任务的施工单位班组、管理人员甚至施工单位要责令更换；按合同条款及时处理工期索赔。

3、进度管理方法与制度

项目管理部将围绕优质高效这个主题，层层落实进度监控体系，网路计划进度控制、曲线监控和记录监控等进度监控措施，从以下几个方面来开展进度管理工作：

（1）做好进度总控的规划

编制包括设计单位、施工承包商、材料供应商和监理单位在内的总体进度计划。在编制计划时，充分考虑技术可能性和各种不利因素的影响，留有余地，提高计划的科学性、可靠性、准确性和可操作性。

（2）加强施工前的准备工作

施工前期的充分准备对工期进度的控制非常有利，因此抓好施工前期的准备是项目管理进度控制的重点工作。

技术准备

●熟悉、审查设计单位提供的施工图设计、设计总平面等相关资料文件，组织施工

图纸的会审，进行技术交底；

●充分了解和掌握设计图纸的设计意图、构造特点和技术要求，以便按照要求顺利

进行项目管理，生产出符合设计要求的建筑产品；

物资准备

●建筑材料的准备主要是根据施工预算进行分析，按照施工进度计划，按材料名称、

规格、使用时间、材料储备定额和消耗定额进行汇总，编制出材料计划，为组织

备料、确定场地堆放所需的面积和组织运输等提供依据。物质准备工作是该工程

实施当中影响工程项目完成的主要矛盾，必须制订周密的计划。

●构配件、制品材料加工准备：根据施工图纸及预算提供的构（配）件、制品、半

成品、给排水管材、电缆灯具的名称、规格、质量、消耗量等，确定加工方案和

供应渠道以及进场后的储存地点和方式，编制需要量计划，为组织运输、确定堆

放场所和堆放场面积提供依据。

施工现场准备

●做好施工现场的控制网测量：按照设计单位提供的设计总平面图及永久性坐标控

制网和水准控制基桩，进行施工测量，设置施工现场的永久性坐标桩，水准基桩

和工程测量控制网

●做好“四通一清”：是指水通、电通、通讯，道路通畅和场地清理。

●必要时做好施工现场的补充勘探：进一步寻找各种隐蔽物，及时拟定处理隐蔽物

的方案；与有关部门联系空中、地下管线的布置位置、在图纸和现场标识清楚；

为施工创造有利条件

●临时施工用水用电：按施工需要和施工平面图布置，计划并及时申请和接驳好临

时施工、生活用水用电，注意搞好安全用电、防火措施。

●督促有关单位按施工组织设计的要求安排雨季施工，要求落实雨季施工的临时设

施和技术设施

4、落实项目实施过程中的计划管理

项目管理部收到承包人提交的工程施工进度计划后，在合同规定的期限内对其进行认真审核，检查承包人制定的计划是否合理，是否适应工程项目和实际的施工计划，切实用科学的施工计划指导施工。

5、落实项目施工过程中的进度控制、支持监理工程师实行有效进度控制

对工程施工的进度监督、检查和控制，要求承包人采取措施实现进度目标。审批承包人施工计划的调整。以控制循环理论为指导，充分发挥项目管理管理部、承包商、监理单位等参与项目建设的各方的主观能动性及积极性，对项目实施的全过程进行监控，通过比较计划进度和实际进度，发现偏差，及时查找原因，采取有效的纠正措施，予以修改和调整，确保工期的按期完成。

6、重视项目实施过程中的协调

及时处理和协调各参建单位之间及当地各部门之间的关系，促使计划顺利进行。

第三节施工进度控制流程

防

。

2、质量目标分解

第二节施工阶段质量控制

施工阶段质量管理一般分为施工前的质量管理和施工过程中的质量管理。在整个施工过程中要有全面质量管理的意识。搞好工程施工现场管理，是能否满足设计要求及工程质量的关键环节。施工阶段是形成工程实体阶段，施工质量直接影响建设项目的最终质量。施工阶段质量控制主要包括：通过施工招标择优承包商；严格监督施工单位按计划图进行施工；严格工序检查和隐蔽工程验收等。

第三节竣工验收和试运行阶段质量控制

工程施工完成后，要全面检验工程项目是否符合设计文件和质量要求，通过试运行、检查评定来检验项目最终质量水平，对出现的质量缺陷，确定责任者，并督促承包商及时修复。

第七章合同管理

1、项目合同管理重点

（1）清晰界定合同商务管理、预算成本管理部门在合同管理全过程中职责分工是项目合同管理成功的关键。明确上述三个部门定位、清晰界定其参与合同管理全过程中职责分工是项目合同管理成功的关键。

（2）在合同管理过程中，项目管理部是实现项目目标的主要责任部门。对整个工程进行工期总策划，制定工程的工期、质量管理等制度。提出并管理项目的技术要求，对工程的工期、质量直接进行管理，对合同款的支付及合同变更提出初步审核意见。

（3）负责按照国家相关法律法规以及公司企业管理的需要，建立合同管理体系，制定合同管理制度、管理流程、管理方法等，并对其负责解释；通过阶段评估，对合同管理体系进行不断完善，以满足公司及项目管理的需要。

2、项目合同管理主要内容

（1）负责研究建立本批工程的合同管理办法，并严格履行，使其发挥作用。

（2）负责编制各项目的土建和各专业系统的设计、设计咨询、施工、监理、供货及其他相关的专业合同，维护业主的合法利益，回避合同风险。并作为项目管理单位方参与签订上述与本项目实施相关的各类工程合同。

（3）负责提交合理的合同付款方式给业主审批，审核签认付款凭证。

（4）跟踪和审查工程总投资的变动情况。

（5）负责有关合同的谈判、签订、履行、变更以及索赔等合同管理工作。

第八章安全及文明施工

第一节目标

安全目标：无重大安全责任事故。

文明施工目标：创施工文明工地，达到标化工地，满足都江堰市有关规定要求

第二节安全及文明施工要求

1、按照建筑工程安全文明施工的技术标准和规范要求，根据本工程项目的实际，指导参发各方制定安全及文明施工目标、制度、实施细则。

2、建设工程项目管理单位应从总体上构建本工程的安全生产、消防工作、文明施工、卫生防疫责任制并督促参建各方落实。

3、建立包括参建各方（监理、施工、物资材料供应商）在内的安全保证组织体系，牢固树立“安全第一、预防为主”安全生产方针。

4、针对关键工序及特殊部位，制定相应的安全防范方案并要求参建各方组织实施。

第九章信息档案管理

1、信息管理的内容

（1）项目管理单位负责在项目实施过程中，对施工、设计、监理单位工程档案的编制工作进行指导，督促各单位编制合格的竣工资料，并组织人员汇集成册。及时提供档案更新目录供备案，并按有关档案管理办法实施管理。

（2）、项目管理单位负责本批项目所有竣工资料的收集、整理、汇编，并负责通过档案资料的竣工验收。

（3）本批工程竣工验收通过后应及时将验收备案合格的工程档案资料移交给县档

案馆。

（4）项目管理单位负责建立建设信息流转体系，每半月编制建设信息动态。

（5）其他档案管理工作。

2、工程档案资料与工程建设同步

一般来说，业主对施工阶段的分阶段总结、照片资料、技术资料、电子文件的资料存档都有忽略，常常是到工程竣工，才由施工单位提供存档资料，但往往到竣工存档时才发现有不少资料缺乏。而施工过程中的这些特殊部位、关键工序、阶段总结、隐蔽工程等等分部分项工程的资料存档对业主方整个工程的合同管理、质量跟踪等工作有及其重要意义。因此，建设单位要求施工单位除最终竣工报告外，还必须分阶段提交阶段性施工报告，对以上提到的特殊重要分部分项工程应要求施工单位提交照片、电子文档等资料。

第十章制订应急预案、处理应急事项、控制风险

1、根据建设工程的特点，施工现场可能发生的安全事故有：物体打击、高空坠落、机械伤害、坍塌、触电、火灾爆炸、中毒等。该应急预案的人力、物资、资金、技术准备主要针对这几类事故。

2、本项目可能的风险事件如下：

●设计：设计内容不全，缺陷设计，设计失误，规范应用不恰当，地质条件考虑缺陷或

错误，设计对施工的可能性未予考虑不周。

●施工：施工工艺错误，施工方案不合理，安全措施不当，不可靠技术的应用。

●自然与环境：工程运输道路条件复杂，水文气象条件不太明，大震以后的余震等不可

抗力。

●政治法律：法律及制度变化、经济制裁、建设市场的不规范。

●合同：合同纠纷，合同签订遗漏条款、表达失当、索赔管理不力等。

●人员：设计、监理、施工人员素质不高，人员不配套，不到位等。

●材料/设备：供货不足，质量与规格有问题，时间拖延，损耗和浪费，特殊材料及新材

料使用有问题等。不配套，选型不当，安装失误，故障。

●资金：资金不到位，资金短缺，有关方面拖欠。

组织协调：信息不畅，各方协调不力，问题解决不及时，领导指挥失当等。

第十一章建设工程项目管理工作重点

第二节对设计、监理、施工单位的管理重点1、对设计单位的管理重点

（1）设计单位可能存在的问题：

●人员配备不足；

●深度未满足要求；

●不按设计出图；

●各专业不协调；

●突破限额设计不按要求进行优化；

●设计变更满足不了施工要求；

●不及时解决施工存在的具体问题；

●不及时参加各项验收工作。

（2）根据我司以往的工程管理经验，认为以下工作需要重点控制：

●限额设计；

●优化设计；

●出图进度；

●图纸深度要求；

●设计原则；

●技术交底；

●设计交底；

●评价；

●设计人员到位；

2、对监理单位的管理重点

（1）监理单位在实施监理过程中可能存在的问题

●项目总监、总监代表能力不足；

●现场管理不力，监理人员配备不足；

●旁站监理不到位；

●检测设备不足；

●办公设备不足；

●监理规划、细则无针对性；

●监理力度不够、未对各工序把关；

●安全管理不力，未及时清除安全隐患；

●不及时落实项目管理单位指令。

（2）对监理单位重点控制的内容

●主持对监理单位的总协调会议；

●审核监理单位的监理规划、监理工作实施细则；

●检查监理人的合同执行情况；

●对各材料、施工监理人进行组织协调，以及对监理工作的检查权和监理工作质量的评

议权；

●统一各材料、施工监理人使用的周、月、季、年报表要求，管理、汇总监理单位上报

给业主的有关报告和报表；

●协调各材料、施工监理人之间，业主与各施工监理人之间的工作关系；

●检查监理单位的工作，召开监理工作会议，协调监理单位的工作；

●受监理人向业主上报的工作报告，并提出处理意见；

●考核监理单位的监理人员业绩，查处有失职和违规行为的监理人员；

●审定工程监理报告；

●确认各施工监理人的各种支付证书；

●参加整个工程项目的交工，协助业主组织竣工验收；

●审核监理工作总结。

3、对施工单位的管理重点

（1）施工单位可能存在的问题

●项目经理、技术负责人不到位；

●管理人员，特种作业人员不持证上岗；

●公司未对技术方案进行审核；

●质量保证体系不健全；

●不按图、不按施工方案施工；

●工程资料整理滞后；

●不执行监理的合理指令；

●不参加各种会议、不落实会议内容；

●现场组织不力，进度滞后；

●索赔多；

●超额支付；

●安全保障体系不健全；

●安全管理、安全设施投入不足。

（2）施工单位重点控制的内容

●现场管理机构；

●现场施工管理人员：●施工管理体系：

●质量管理；

●进度管理；

●投资管理；

●安全文明施工管理。