城镇化理论模型2017
从零到一
城镇化业务发展的理论模型基于田园东方“田园综合体”理论模型基础上，对标设计的城镇化业务模型
城镇化研究院
四个概念
美丽乡村、特色小镇、全域旅游、田园综合体
美丽乡村
?社会主义新农村（2005-2007）→美丽乡村建设行动计划（08）→实现城乡一体化，建设美丽乡村（习近平，2013）。
?解决三农问题
?2013年7月，习近平来到鄂州市长港镇峒山村调研城乡一体化试点时说，即使将来城镇化达到70%以上，还有四五亿人在农村。农村绝不能成为荒芜的农村、留守的农村、记忆中的故园。城镇化要发展，农业现代化和新农村建设也要发展，同步发展才能相得益彰，要推进城乡一体化发展。
特色小镇
?浙江特色小镇（2015）→培育1000个特色小镇（2016）
?新型城镇化建设的一个重要突破口。
?特色小镇并无明确概念定义，但按住建部/发改委/财政部关于开展特色小镇培育工作的通知，应具有特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特征。全域旅游
?全域旅游是把一个行政区当做一个旅游景区，是旅游产业全景化、全覆盖，是资源优化、空间有序、产品丰富、产业发达的科学的系统旅游。
?国家旅游局局长李金早在2016年全国旅游工作会议上发表了《全域旅游大有可为》的署名文章，提出要转变旅游发展思路，变革旅游发展模式，推动我国旅游从“景点旅游”向“全域旅游”转变。
?2017年3月5日第十二届人代会第五次会议上，李克强总理政府工作报告中提到了全域旅游——完善旅游设施和服务，大力发展乡村、休闲、全域旅游。田园综合体
?2014年，无锡阳山田园东方一期开园
?田园综合体是文旅项目又是城镇化项目
?2017年一号文件《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、
两个概念
特色小镇、特色小城镇
特色小镇
?浙江特色小镇（2015）→培育1000个特色小镇（2016）
?新型城镇化建设的一个重要突破口。
?特色小镇并无明确概念定义，但按住建部/发改委/财政部关于开展特色小镇培育工作的通知，应具有特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特征。
?特色小镇很火，而在本届“两会”的政府工作报告中，为什么难寻踪影。
特色小城镇
?2017年政府工作报告，“特色小城镇”的概念被首次写入政府工作报告：优化区域发展格局，支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用。
?国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎：我国有将近20000个建制型小城镇，它们是推进城镇化的现实载体、存量载体。“提出‘支持中小城市和特色小城镇’，是更加凸显建制型小城镇的重要抓手与平台作用。”
二者差别对比
数量上特色小镇：住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年培育1000个特色小镇。
特色小城镇：全国20000个规模的建制型小城镇数量
经济和社会属性上特色小镇：强调经济性，产业性。
特色小城镇：有经济和产业属性，但更注重公共性，社会性。体现在基础设施、小城镇配套、居民公共服务均等化方面
美丽乡村
特色小镇/特色小城镇
全域旅游
田园综合体
田园综合体,作为一种商业模式,可能更准确!
?在城镇化和消费升级的背景下，在城市郊区和乡村领域可能出现的一
次巨大发展机遇，这种机遇一定是综合开发投资和休闲文旅产业运营相结合的一种业务。
?田园综合体横跨了两个领域,即是文旅项目又是城镇化项目; ?对于开发者而言,一方面要扮演开发公司的角色,一方面也必需承担文
旅运营的角色,因为投入的大量旅游设施如果不运营或运营不好,就产
生不了价值,就不能承担起推动项目快速成熟的作用。
?单纯做旅游单项目的开发建设，投资收益难以呈现，必须把它打造成一个休闲旅游的根据地，和一个产业集群的所在地，这样一个完整的商业模式也才能够成立。 ?所以，我认为：
?全域旅游是一种视角 ?田园综合体是一种商业模式 ?特色小城镇和美丽乡村是主力产品
城镇化的现状
看到两面
?政策的风口
?城镇化疯——不仅地产企业，其他所行业都在用“自己+特色小镇”。
?定位同质化现象严重，缺乏创意；
?特色小镇与“在地三农”的关系，都没有理清；
?用做项目的思维做特色小镇；而并不是基于人的角度在考虑；
?对于农村产业都研究不足，哪些产业在农村能生存，产业联动不够，难以实现持续发展;
?都在谈休闲/度假/文化/文旅，但本质上对此的重视都不足；都希望找到一家专业运营来合作或委托，然而对专业公司的业务模式都不尽了解；
?文化旅游方面的老牌公司集中于传统观光游市场，转身并不快；同时互联网OTA企业关注的线上，对于本质新休闲的运营，其实大家都在一个起跑线。
也就是说，未来很可能我们都处在“百镇一面”“千镇一面”的品类竞争中？
而且我认为这是一定的，所以留给我们的课题就是：在起步阶段，如何从这个品类中突围？
在新传播时代，项目实践以外，必要的理论模型和品牌实践已经成为核心竞争能力之一。
软实力（品牌、运营能力）是未来品类突围的唯一途径。
品类的突围——品牌
如何做品牌，我觉得首先是要有指导理论，再者要有持续的品牌经营。
如何“从0到1”？
站在先行者的肩上——对标田园东方的“田园综合体”
因为是从品牌和形象塑造的角度，所以之后的理论阐述，都赋予了一定情怀感。
要有理论指导
理论的产生
田园东方的“田园综合体”：
?田园东方的乡村田园综合体，是一种特殊的新型城镇化模式，在发达地区风景秀美的乡村发展生态旅游，将乡村旅游与农业生产相结合，打造现代可持续农业、田园风貌的旅游休闲和田园风貌的居住社区。
?田园东方的对标模型：“于特耶纳”有机生态小镇。
?田园东方的“新田园主义”十大主张：
? 1.主张产业驱动和可复制 2.主张对接三农
? 3.主张城乡互动 4.主张与时俱进
? 5.主张教育与文化 6.主张乡朴美学
?7.主张开放与共建 8.主张可持续发展
?9主张营造新社区 10.主张实践
我们的产品理论：
新故乡?新家园主义——乡村与小城镇的开放和共建
?主张功能互补，城乡互动
?主张特色小城镇有更大的社会功能
?主张产业驱动，对接三农
?主张结构供给侧（农产品、环境、自然教育、科普教育）
?主张乡村美学与在地文化
?主张社区营造
?主张宜居宜业
理论模型
田园综合体的理论模型
?以“新田园主义”为理论指导；
?以“田园综合体”为商业模式；
?以“田园小镇”为主力产品；
?以“文旅产业”为主要业务和主要抓手。
我们的理论模型：
?以“新故乡?新家园主义”为理论指导；
?以“田园综合体”为商业模式；
?以“家园小城镇”和“美丽乡村”为主力产品；
?以驱动产业先行，基础产业培育为根本；
这个理论放在哪里更合适？
产业模型
田园综合体的产业模型
?田园综合体是集现代农业、休闲农业、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合体发展模式；是新田园主义的载体。田园综合体的经济技术原理就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发和运营。
1.通过公司化、规范化、科技化运作，发展现代农业产业园，形成当地基础产业；
2.规划打造新兴驱动型产业——文旅产业，以生态自然型多样的旅游产品和度假产品组合；
3.开展田园社区建设，服务原住民、新移民、旅居客群，最终形成的是一个新社区、新的小镇。
我们的产业模型：
田园综合体是以企业，政府、村镇合作的方式，从全域统筹的角度，对小镇和乡村的功能再定位，产业再策划，生态环境的再梳理，新故乡新家园的重塑；用小城镇承载服务与发展，用乡村承载文化和生活。
1. 通过全域环境梳理和基础设施完善，规划和导入文旅休闲产业，通过以生态自然与旅游/度假产品组合来实现文旅休闲产业作为流量入口功能，
使小城镇和乡村作为大城市的新故乡新家园（休闲度假目的地），实现消费和资本引导；
2.通过对特色小城镇在基础设施、小城镇配套、居民公共服务等方面完善和价值提升，使其更好的发挥其公共性，社会性。
2.通过公司化、规范化、规模化运作，发展现代农业产业园等地方产业，培育当地基础产业；
3. 开展田园社区建设，吸引新移民和旅居客群，与原住民一起共建共享，最终形成的是一个新社区、新的小镇
休闲旅游
小镇中心（商业服务业态20） 田园游乐（5） 度假住宿（4）
田园社区
（5000-6000人的人口规划）
现代农业
休闲农业 CSA 社区支持农业 生产性农业
此处表达了用商业地产的思维进行了业态布局，55%的餐饮和休闲娱乐，30%的商业零售，15%的其他配套；他们一开始也是懵懵懂懂的探索，也不知道是否可行，
但是现在来看，还可行。
业态模型
业态模型 分项业态
说明
现代农业
?休闲农业
?CSA 社区支持农业 ?生产性农业
社区支持性农业：有机小农场1个 生产性农业：合作或独立公司运作
休闲旅游
?商业服务业态（小镇中心） ?田园游乐 ?文化休闲 ?度假住宿
商务业态：围绕餐饮和文创文化业态孵化10个左右的内容；合作10个左右内容； 田园游乐：围绕流量入口类的孵化，亲子乐园1个，大地景观+系留飞等做3-5产品； 文化休闲：农创/文创开发，赛事开发、庙会、集会 独家住宿：精品客栈+民宿
社区聚落
?社区
社区：地产项目
业态均采用“自投+带动”模式，要辅助小型投资者进入到大生态中来，用小资本来活跃项目；必须丰富投资主体。
我们的产业模型：
模型在项目上的应用思考