物业前期介入全过程控制要点

物业前期介入全过程控制要点第一阶段：项目立项至规划总图确定期间

纸

出

来以

后

第二阶段：开发建设至项目开盘期间

实施

时间控制要点实施内容项目

图纸

确认以后需要地产提供项

目参数

要求地产提供：占地面积、建筑面积、绿化面

积、水景面积、住户户数、车位数量、房屋类型

电梯数量、供配电设备数量/ 功率、公共用电功

率、

项目开盘前半年（或根据营销要求）管理方案包括四

部分内容：项目

定位、服务模

式、服务实施计

划、服务项目、

收费标准及服务

中心组织架构。

管理费测算：首

先确定服务中心

各类人员编制，

对管理成本进行

测算，确定每年

总的管理成本，

根据项目档次设

定管理费标准，

测算服务收入，

服务收入与管理

成本持平的前提

下调整管理费标

准。

在开盘前一个月

准备前期物业管

1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务

模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目

规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。

2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定

位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理

思路的调整。

3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管

理风险、资源配置问题。

4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯

及消费水平。

5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、

园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务

中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分

考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等

存在的隐性成本。

6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营

销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配

等。《临时管理规约》与《前期物业管理服务合

同》相关条款约定一致性。《临时管理规约》及

《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会

签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合

同，安排业主临时公约印刷。

1. 苑内喷灌系统可以根据实际情况安装 1 个计量表。

2. 绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。

1. 发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

2. 设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管

3. 设备房设置对流通风口。

4. 机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。

5. 特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。 1. 变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。

2. 发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于 2 寸的到地面的透气弯管。

3. 发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。

4. 发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自

动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停

机后有延时关闭功能。

5. 各种配电箱（柜）钥匙通用。

6. 发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。

7. 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。

1. 水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面 20 公分以上。

2. 水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于 80，水池底做坡面，最低处做 60 公分直径、深 50 公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀（实际使用效果很好）。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。

3. 地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。

4. 水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。

5. 水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于

50 毫米，排水管设置检查口。绿化设施设备房环境供配电系统给排水系统

0-物业前期介入工作指引

物业前期介入工作指引

目录 1．目的 (3) 2．范围 (3) 3．职责 (3) 4．方法和过程控制 (3) 5．规划设计阶段介入 (4) 6．营销策划阶段介入 (14) 7．施工建设阶段介入 (14) 8．物业公司对竣工验收阶段 (17)

1．目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导各前期介入小组工作的开展。 2．范围适用于物业管理公司各项目前期介入小组(以下称物业)。 3．职责 3.1 物业公司综合管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各项目参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 物业应与地产公司保持良好的沟通，及时收集相关资料，共同研究，提出合理的建议，促使物业公司的前期介入工作开展得到地产公司的配合和协助。 4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求。 4.2.2 物业组成工作小组。 4.2.3 制定工作计划。

4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、暖通工程、消防工程、监控工程、门禁可视对讲工程、园林景观工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件

物业服务前期介入方案说明

物业服务前期介入方案为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。一、规划设计阶段在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管

理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、协助销售阶段在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。四、竣工验收阶段为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益

物业前期介入流程图

物业管理前期介入操作指南一、目的规物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和容，指导新项目物业服务业务的开展。二、围适用于物业公司前期介入工作各环节。三、职责各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。四、方法和过程控制 1、物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 2、前期介入的一般程序 ①.双方确定工作容要求； ②.物业组成工作小组；

③.制定工作计划； ④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 ⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 ⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 3、前期介入的容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的容。 ②营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的容。 ③施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 4、规划设计阶段介入

物业管理前期介入工作细则

物业管理前期介入工作细则物业管理前期介入工作细则一、物业管理前期介入工作细则 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

物业前期介入的主要工作内容

物业前期介入的主要工作内容 2014-04-28 物业管理师（一）方案设计阶段的前期介入工作： 1）设备房设计： A、中控室 1、中控室和消防控制室合二为一。 2、具备自然采光和通风。 3、位置宜设置在小区相对居中位置。 4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室, 其他中控室信号联网至总中控室内。 5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于 2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等； B、配电室、发电机室、大型空调机房1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响 2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上, 或采

用更安全的防洪防水措施 3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施 4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室 5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚 6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板； 7、强弱电水井采用通开钥匙 8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇； 9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏； C、设备房墙地面 1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料； 2、设备房地面均采用普通防滑地砖； 3、有水设备房间设置排水沟及铸铁算子； 2）出入口数量确定 1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少 2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营 3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准 4、商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。 5、形成收水口的组团大门等应设置截水沟。

综合体物业前期介入工作思路

【邯郸****广场】物业接管验收前工作思路暨重点工作计划 2014年9月20日

邯郸******物业接管验收前工作思路暨重点工作计划一、核算物业费收费标准，适时向业主公布 1.结合开发项目部，收集整理各类设备技术参数（电梯、公共照明、景观亮化、水泵、配电系统等公共能耗），进行物业公共能耗运行核算；物业人力成本预算；分别确定写字楼、商业物业收费标准；完成盈亏平衡分析。（2014年12月31日之前） 2.对开发公司销售中心的承诺文书（或宣传材料）从物管视角予以评审；（2014年11月31日之前） 3.配合营销中心对在销售阶段业主提出的有关物业问题进行咨询回复，同时与地产销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动与沟通，避免交房后口实不符导致的扯皮和纠纷（形成书面《物业答客问》）（持续进行——）二、经营模式分析与确定 1.对外以酬金制合理避税采用包干制，企业首先将节余部分交纳企业所得税，交税后，剩下部分方为物业管理企业的利润。实行酬金制，物业企业仅就酬金部分交纳即可，就不必将结余的物业服务费交纳企业所得税。但酬金制结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业管理企业，只能单立账户纳入下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。【所单立的账户监管方应为邯郸市房管局物业管理处\公共维修基金处，但实际上此部分往往被开发商（或物业企业）按包干制视为盈余而归为已有。在监管体制尚不健全的情况下，物业企业尚可以此规避税收。随着业主维权意识越来越强，监管体制越来越健全的情况下，此种做法存在法律风险】北京市地方税务局于2011年6月13日发布了《关于酬金制物业管理服

商业物业前期介入的要点

商业物业前期介入的要点购物中心物业前期介入及其基础内容物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。 1、前期准备及市场调研在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括:了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。 2、优化项目设计项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。 3、费用测算在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。 4、前期综合工作应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相

关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。 5、保洁绿化在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。 6、安全及车场管理办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。 7、建筑本体及配套设备设施的工程管理除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。 8、物业验收参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。 9、商铺进场装修

商业物业前期介入和接管验收管理方案知识讲解

学习-----好资料商业物业前期介入和接管验收管理方案商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；

电梯、空调系统的配置；更多精品文档．学习-----好资料消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。 2、管理措施（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；二、接管验收管理方案为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容：（1）了解接管物业的基本情况；（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》

物业管理前期介入工作细则

物业管理前期介入工作细则 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。

万科物业管理前期介入工作指引6966542885

万科物业管理前期介入工作指引作者：佚名文章来源：本站原创点击数：284 更新时间：2009-11-5 万科物业管理前期介入工作指引 1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。 3、职责 3.1集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1双方确定工作内容要求 4.2.2物业组成工作小组; 4.2.3制定工作计划; 4.2.4计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通

系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3 前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复 5.1.1.2企划文件市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 5.1.1.3设计文件

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万科物业前期介入工作指引 1、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称地产、物业)。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 4.方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、(https://www.360docs.net/doc/de17941778.html,)空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括:

物业管理前期介入注意事项

1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。（8）小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足。（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设

计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局

物业前期介入流程培训资料

物业前期介入流程

物业管理前期介入操作指南一、目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新项目物业服务业务的开展。二、范围适用于物业公司前期介入工作各环节。三、职责各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。四、方法和过程控制 1、物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 2、前期介入的一般程序 ①.双方确定工作内容要求； ②.物业组成工作小组；

③.制定工作计划； ④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 ⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 ⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 3、前期介入的内容 4、前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。 ②营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 ③施工建设阶段包括：

购物中心物业前期介入的工作内容

购物中心物业前期介入的工作内容购物中心物业前期介入的工作内容提要：项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议更多精品源自方案购物中心物业前期介入的工作内容物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。 1、前期准备及市场调研在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。 2、优化项目设计项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。 3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。 4、前期综合工作应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。 5、保洁绿化在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。 6、安全及车场管理办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、

前期商业物业管理方案

前期商业物业管理方案前期介入工作方案和接管验收管理方案商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。 2、管理措施（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0 物业管理理念及服务措施

物业前期介入流程

物业管理前期介入操作指南一、目得规范物业公司对新项目物业管理前期介入得程序与内容,指导新项目物业服务业务得开展。二、范围适用于物业公司前期介入工作各环节。三、职责各部门负责参照本工作指引,结合各项目得实际情况制定具体工作方案与计划,以保证物业管理早期介入工作得顺利完成、四、方法与过程控制 1、物业管理前期介入得概念物业管理前期介入就是指物业公司在接管项目以前得房地产公司开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作与业主使用角度对物业得环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益得建设性意见,以确保物业设计与建造质量,为物业投入使用后得物业管理创造条件,同时有效得前期介入可以减少接管验收时得返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。２、前期介入得一般程序 ①.双方确定工作内容要求; ②.物业组成工作小组;

③.制定工作计划; ④.计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备得售后服务、物业管理方案与管理合同得确认。 ⑤.物业与地产公司双方得协调研讨应形成书面资料,以备复查。 ⑥.对涉及物业利益得文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业得承诺、设备设施合同中得售后服务等。 3、前期介入得内容前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段与施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括: 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意得内容、 ②营销策划阶段包括: 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意得内容。 ③施工建设阶段包括: 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意得问题。 4、规划设计阶段介入

商业综合体物业早期介入的主要工作内容

商业综合体物业早期介入的主要工作内容一、可行性研究阶段 1.介入形式在商业综合体立项阶段，获取项目基础信息，物业服务企业高管牵头组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估。 2.工作内容 1)根据早期介人合同，物业服务企业需向建设单位提供咨询服务；早期介入工作小组成员需具备专业能力及相关工作经验，在早期介入工作过程中，向建设单位提出物业服务的专业意见、建议。 2)了解商业综合体周边环境，对项目的市场定位、经营定位、客户群体定位向建设单位提供相关信息，并从物业服务的角度提出合理化建议。 3)根据商业综合体各业态的特点，从后期物业服务的角度，向建设单位提供物业设施设备的设计、选型建议。 4)根据商业综合体业态不同，设计与建设单位整体设计相一致并具备合理性价比的物业服务框架性方案，提出建议。 5)向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告意见。 3.工作成果

《可行性研究阶段早期介入意见书》。二、规划设计阶段 1.介入形式物业服务企业高管、运营专业人员以及设备等专业技术人员需全程参与项目规划设计沟通会，从运营以及未来功能的调整和使用、维护、管理、保值增值等角度，对设计方案提出意见或建议。 2.工作内容及要点 1)获取项目规划资料。 2)就项目布局、功能方面提出建议。 3)就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。 4)就项目设施设备的设置、选型及运营、维护等方面提供改进意见。如建筑设备自动化系统、现代通信网络系统(有线、无线、计算机、通信卫星)、公管理系统、智能建筑管理系统、导视系统、客流统计系统等。 5)就物业服务用房、社区活动场所、共建配套等公共配套建筑、设施、地的设置和要求等提出意见。 6)收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。 7)所提出意见和建议应体现： a.专业性，需符合有关法律、法规及技术规范的要求。

物业前期介入工作程序

楼宇承接查验 1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。 3.内容： 3.1接管验收条件按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。 3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。 3.2.1产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单； 3.2.2市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

楼宇承接查验 3.2.3工程技术资料 a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等； b.地质勘察报告； c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书； m.砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告； o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。 3.3楼宇接管验收程序： 3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。 3.3.2物业管理公司按 3.1 及 3.2 进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。 3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。 3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。 3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。

物业管理之前期介入的作用和意义

物业管理之前期介入的作用和意义物业管理是房地产开发的延续，同时也是决定房地产产品能否增值，企业的品牌和声誉能否维护，企业能否持续发展关键的最后一环，此观点在社会上和本行业中已成公认的定论。可是对物业管理企业在开发的什么时期介入与参与的问题，还有部分异议，有些人还存有传统观念，认为开发和设计只是开发单位和设计院的事，与物业公司无关。现经过多年的实践证明，目前许多楼盘暴露发现的各类问题和缺陷，都是因为在规划设计阶段、建造开发阶段、竣工验收阶段缺乏物业管理专业人员的参与和监督而造成的，况且这些问题和缺陷大部分已木已成舟，成为无法改变或修正的问题，成为开发建设永远的遗憾，成为物业管理永远无法根除的痛。目前不少物业公司被这些先天不足的问题和缺陷困扰着、束缚着手脚，也成为了楼盘升值和物业公司品牌建立的严重障碍。这么多的惨痛教训，也应该从中得到警醒，房地产这种凝聚了巨大物化劳动和财富的不动产，不是块能放在手中可以随便捏来揉去的泥团，也不能象更换家电、家俱那样简便易行。为此，在房地产项目开发建设的过程中，为避免失误，减少遗憾和缺陷，物业管理专业人员的超前介入是一条不可缺而得力的措施，并还要从房地产开发的源头（规划设计）开始，参与和介入要贯穿于开发的始终。一．物业管理前期介入的主要内容和方式物业管理前期介入和参与主要是三个阶段，一是项目规划设计阶段，二是项目建造阶段，三是竣工验收阶段，物业管理企业根据不同的阶段其介入和参与都有不同的侧重点和方式。1．规划设计阶段的介入重点内容有以下几方面 1）配套设施完善的审核参与。配套设施的完善是任何物业发挥整体功能的前提，如配套设施等硬件建设有先天不足，