招拍挂交流学习探讨(ppt)

一、“招、拍、挂” 实施背景
• 2001年4月，国务院发出15号文件《关于加强国有土地资产 管理的通知》，掀起了土地使用制度改革的高潮，北京市土 地整理储备中心在此背景下成立的。当时主要承担土地整理、 土地收购储备、土地一级开发和土地交易市场等方面的工作。 目前，全国土地储备系统已经形成了由省（直辖市）、地级 市和县（区、市）三级土地储备管理的格局。 • 2003年开始，央行出台“121号”文件，直接抬高房地产开 发门槛，随即的2004年，国土资源部71号令明确规定，此前 滥用的所谓“土地使用权协议出让制度”废止，经营性国有 土地使用权必须通过土地招拍挂途径获取。
短 不复杂 价格 土地用途无特别限 制及要求
多次报价
长 一般 价格 土地用途无特别限制及 要求
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三、 招、拍、挂利与弊
• “ 8.31 ” 后，开发商获得土地的主要方式已经 演变成公开市场的招拍挂形式。 • XX公司若意欲发展地产项目，必须将 “招、 拍、挂” 做为其获得土地的重要手段之一。
是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某
地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用
权受让人）的出让方式。

招标流程
出让人 确定标的及标底 投标人 投标 出让人、投标人 开标 评标小组 评标 确定中标人
对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能 够满足招标文件的实质性要求的投标人，应当确定为中标人。
• 在道理上，“8·31”意义也显而易见：通过土地招拍挂， 让一切都透明！
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2013年土地交易成交一览表（摘选）
资料来源：瓮安县国土资源交易中心
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基础知识
一、中国大陆现行土地制度
社会主义公有制
全民所有制（国有土地） 全部土地都为
报价
更新挂牌价格
出让人
出让人
接受新报价
确定竞得人
挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： （一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； （二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先 提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
公布出让计划 确定供地方式
编制、确定 出让方案
地价评估 确定出让底价
(6) (7) 申请及资格审查 招拍挂实施
(8) 签订出让合同 公布结果
核发《建设用地批准书》 (10) 办理土地登记 (9) 交付土地
招 拍 挂
标 卖 牌
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瓮·土地招拍挂培训 招

操作流程
标
招标方式概念
异 同
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操作流程
四、招标、拍卖、挂牌的异同
招
交易场所
标
拍
卖
挂
牌
指定地点
拍卖行
土地交易场所
交易方式
持续时间 复杂程度 衡量指标 适用范围
一次报价
长 需要制作标书 十分复杂 价格及指定的技术等其它综合 条件 具备其他综合目标或特定的社 会、公益建设条件
多次报价
土地使用者
土地使用权出让(土 地一级市场)由国家垄断。
只拥有土地使用权， 没有所有权。

国有土地使用权出让方式
1. 2. 3.

国有土地使用权出让年限
1. 2. 3. 4. 5.
招标方式 拍卖方式 挂牌方式
居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 综合或其它用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年
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一、“招、拍、挂” “招、拍、挂”实施背景 实施背景
• 2004年6月25日，国土资源部在其发布的《关于严格实行 经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》中明确指 出 ：通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权是 从源头上防治土地供应环节产生腐败的有效措施 。 • 2004年8月9日，对北京，国土资源局《关于北京市处理 经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知》正式印发 施行，明确了历史遗留项目处理完毕的时限，被喻为国有 土地使用权协议出让的“8·31”大限。 • 从2001年11月到2006年3月底，土地储备中心共组织有 202宗、1372公顷国有土地入市成交，成交价款为358亿 元，政府土地收益113亿元。其中，通过招拍挂为政府多 增加土地收益39.8亿元，占政府土地收益总额的35%！
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瓮安县公共资源交易中心
“招、拍、挂”专题学习
交易科
2014.6.26
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学习计划
“招、拍、挂”学习计划
（分三个阶段完成）
• 第一阶段
从宏观历史背景，粗放了解土地“招拍
挂”基础知识
• 第二阶段
结合我中心实际，细致学习土地“招拍
挂”操作知识
• 第三阶段
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拍卖流程
瓮·土地招拍挂培训 挂

操作流程
牌
挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，
接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。

挂牌流程
挂牌起始日
出让人
挂牌截止日
竞买人
宗地信息挂牌公布
2
3
划拨土地使用权改变用途或转让， 划拨土地使用权转让申请办 收回土地使用权，实行招拍挂出 3 理协议出让 让的； 出让土地使用权改变用途 4 出让土地使用权人申请续期
3 4
4 5
法律法规规定的其它用地
有偿使用，需要签定合同 有期限限制
5 法律法规规定的其它用地
有偿有偿使用，需要签定合 同 有期限限制 少量费用(补偿、安置）或 无偿 一般无期限限制
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四、政策法规（土地、矿业权）
国有建设用地使用权
• 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部第39号令） • 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土 地使用权规范》（试行）（国土资发【2006】114号） • 中华人民共和国土地管理法 • 中华人民共和国城市房地产管理法 • 中华人民共和国物权法 • 中华人民共和国土地管理法实施条例 • 协议出让国有土地使用权规定 • 贵州省土地管理条例 • 贵州省国土资源厅关于规范办理改变土地使用条件手续有关问题的通知
集体所有制（集体土地）

全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体；
村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；
乡（镇）农民集体。
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基础知识

国有土地使用权出让
国 家
土地使用权(一定年限)
土地使用权出让金(提前支付)
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基础知识
• 北京：土地一级开发招投标
土地一级开发是指土地在出让前，进行拆迁、平整、 市政配套建设等对土地进行整理投资开发的过程。 目前，越来越多的开发商看中了土地一级开发市场， 不但是为了其8%左右的利润，而更看重的是能顺 利拿到经过一级开发后的“熟地”。
交流学习谈心得，深入剖析土地“招拍
挂” 要点重点
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学习计划
“招、拍、挂”学习计划 之 第一阶段 从宏观历史背景，粗放了解土地“ 招拍挂”基础知识
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第一阶段
目
一、 “招、拍、挂”实施背
录
景 二、 “招、拍、挂”基础知识 及 操作流程 三、“招、拍、挂”利与弊 四、政策法规（土地、矿业权）
（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞 价，出价最高者为竞得人。
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操作流程
协
议

协议方式概念（少） 指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用
权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。
划
拔

划拔方式概念（少） 指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土
地无偿交给土地使用者的行为。
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来自百度文库Page 19
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操作流程
三、出让方式的适用范围
出让方式
招标、拍卖、挂牌
1
协议（少）
划拔方式（少）
• 今后一线城市土地一级开发市场主要 将以“ 招标 ” 的形式全面开放，这一 政策将会为公司拿地提供更多的渠道。 • XX公司如果通过 “招、拍、挂” 在 公开市场拿地，必将会引起媒体的广 泛关注，对公司的品牌的推广会有积 极的促进作用。
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劣势与威胁
• 由于公开市场上拿地时间较紧，从信息公布到 “招拍挂” 仅有30天左右时间。因此需要公司尽 早确定目标项目，并进行长期跟踪调研，从而对 前期工作提出了较高的要求。 • 公开市场拿地对公司资金实力要求较高，开发商 多会采用一次性付款方式支付地价款。而且三在 正式投标前7天，需要支付数额较大的保证金，因 此需要确保资金的及时到位。
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一、“招、拍、挂” 实施背景
北京，我国的首都，是政治、经济和文 化的中心，各项政策的“发源地”。对于招 标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权，北京 也是实施得最早的城市之一。今天，我们学 习资料的部分案例取源于北京市……
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基础知识
公共资源交易商品在机会均 等及充分发挥价格机制和竞争机 制作用的前提下实现公共资源的 优化及社会公平的最大 化。。。。。。
公共资源交易
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基础知识
• 国土部 ：用地预申请制度（勾地政策）
• 2006年5月31日，国土部颁布的《招标拍卖挂牌 出让国有土地使用权规范 》中提出了有条件的地 方，可以建立用地预申请制度。 • 但到目前为止，由于政府缺乏对这一制度的明确 解释，因此该制度还远未进入探讨技术问题的阶 段。(到目前为止还未有实施先例)
经营性用地以外用途的土地， 经营性用地以(商业、旅游、商品 1 同一宗地只有一个意向用地 1 住宅等)及有竞争要求的工业用地； 者的 同一宗地有两个或者两个以上意 向用地者； 2 原划拨、承租土地使用权人 申请协议出让 2
国家机关、军事用地 城市基础设施、公益事业用 地 国家重点扶持的能源、交通 等项目用地 法律法规规定的其它用地
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操作流程
拍

卖
拍卖方式概念
按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者
（竞买人 ）。

一、 发布《拍卖公告》； 二、 有意向的竞买人购买拍卖文件； 三、 现场踏勘、答疑； 四、 竞买人提出竞买申请； 五、 竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌； 六、 拍卖会； 七、 竞买人竞价； 八、 确定竞得人； 九、 签署《拍卖成交确认书》； 十、 退还未竞得人的竞买保证金；
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基础知识
二、当前 “招、拍、挂” 的特点
• 北京：招标走向前台，土地未必价高者得
招标除了出价之外，还要综合考虑投标企业的其他情 况，例如开发资质、资金水平、施工质量、先前业绩等， 综合这些因素之后，由评标委员会最终决定谁中标，因此， 土地未必价高者得。
2006年12月29日，朝阳区广渠路36号住宅及配套用地，北京城开和 城建联合体最终以总价26亿元的价格中标。其标价仅排在第五位，比 第一名华润置地的报价低4.5亿元。 2006年11月25日，朝阳四惠桥东北侧住宅用地，金地（集团）股份 有限公司以75668万元中标，标价位列第二，低于中远地产的80000 万元。
Educate 2014-6-26
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优势及机会
• 在公开市场上拿到的项目，其背景相对于 转让所得的而言较为 “干净” ，且手续齐 全，因此投资及政策风险较小。 • 许多 “项目位置佳、升值潜力大” 的地块 会通过“招、拍、挂” 被推向土地公开市 场。
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一、取得国有土地使用权
国有土地使用权
1. 出让方式
2. 划拔方式
3. 承租方式
（1）招 标
（2）拍
卖
（3）挂
牌
（4）协
议
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操作流程
二、“招、拍、挂”出让国有土地使用权的流程
(1) (2) (3) (4) 编制出让文件 (5) 发布出让公告