不动产业务整理手册(问题参考)-解决方案-计划解决方案-实用文档

不动产业务与问题整理手册

（仅供参考）

2016年6月

业务案例整理

1.房产、土地均已办理第一次转移登记，但在房产再次或多次办理转移过程中土地未

随之办理转移登记，要求将土地使用权直接办理到现房产权利人名下的情况。

建议：可以办理。需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，脱节的历次权利人全部到场签字，并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。

如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30日后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。

主要依据：“地随房走”，“房随地走”，《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

2.房产在第一次转移登记后再次或多次转移登记，土地已预区分但未办理转移登记的，

要求直接办理到现房产权利人名下的情况。

建议：可以办理。需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，历次权利人全部到场签字并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。

如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30天后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。

房产属房改房或集资建房的，需查看出让金缴纳情况，收回协议和出让合同。（最好能查到当地政府关于房改房的处置意见，即政策性文件。）

3.房产在第一次转移登记后再次或多次转移登记，土地未办理预区分的，要求直接办

理到现房产权利人名下的情况。

建议：同时符合以下条件的可以办理：出让土地、土地用途没改变，取得规划竣工验收合格证且无查封、抵押等限制条件。

需查清历次房产登记档案，理清产权交易和房产变化脉络，历次权利人全部到场签字，并作询问笔录，审查相关税费，无查封、抵押等限制条件的，可以直接办理到现房产权利人名下。同时，在网站发布“土地已转移情况”的公告，如有查封情形，需权利人到法院主张权利，解封后再办理。

如缺少中间权利人的，需在门户网站公告30日后，按上述办法直接办理到现房产权利人名下。

不动产权证只记录房产信息。原土地证信息写在“权利其它状况”栏中，并注明“土地未分摊”字样。受理业务部发函给开发公司，督促尽快办理预区分登记，随即通过OA抄报土地利用处（科）（有的地方叫地租处），由土地利用处（科）审查该宗地批后监管情况，15日内反馈到不动产登记中心。（备注：此办法需要局内部协调有关业务[处]科室共同参与）

如土地用途改变，需开发商到土地利用科办理相关手续后方可办理。如土地利用处（科）发现该宗地有违反合同、擅自提高容积率等事项的，应及时采取制约措施。

4.房产已办理第一次转移登记，出让土地未分摊，要求单独作房产抵押的情况。

建议：可以办理。单独房产抵押，房产证“不变不换”，可以只办理房产抵押。但应告知抵押权人可能存在的隐患。如单方产要转移需要告知权利人不可转移。

抵押登记时还需提供大土地证的复印件，抵押权人书面说明“已知晓土地未分摊”。并在房产证记事栏中记明不动产单元号。

（备注：此办法要与事先协调告知房产公司以及相关金融单位）

5.房产已办理第一次转移登记，划拨土地未分摊，要求单独作房产抵押的情况。

建议：可以办理。单独房产抵押，房产证“不变不换”，可以只办理房产抵押，但登记人员应告知抵押权人可能存在的隐患。

抵押登记时需提供大土地证的复印件，抵押权人书面说明“已知晓宗地为划拨土地和土地未分摊”，抵押权人与抵押人书面承诺“实现抵押权时，首先补交土地价款”。并在房产证记事栏中记明不动产单元号。

（备注：这是山东的做法，值得商榷，应该说是存在瑕疵和风险的。）

6.房产已抵押，要求办理土地抵押（独用宗）的情况。

建议：可以单独办理土地抵押（抵押期限不超过房产抵押期限)。但房产未抵押的，要求房地一致办理。

7.土地已抵押，要求办理房产登记并抵押（独用宗）的情况。

建议：需抵押权人同意，收回并注销土地证和他项权利证，办理不动产权证后再办理抵押登记。

8.房产、土地以前分开抵押的，解押时分开解还是一块解的问题。

建议：以前分开做抵押的，解押时应分开解。

（但是否应该规定，如果解压后还需再抵押时是否必须房地一并抵押？）

9.开发商用多幢房产办理在建工程抵押，现想解除其中一幢，能否办理。

建议：这种情况需要看当时抵押是否分幢抵押，如果是分幢抵押可以解除其中一条记录,没有分开抵押的话，需要开发商解除全部的抵押，重新抵押。

不解除抵押的情况下也可以在不动产登记证明上注明，不需要先解除抵押再办理。

10.开发商用几幢房子中未出售的房产（其中一部分已出售）办理在建工程抵押的，能

否办理

建议：可以办理，需要除去其中已经出售的一部分

11.宅基地只有房产证，没有土地证，能否办理不动产权证？

建议：不能办理。必须能找到合法的土地审批手续才能办理不动产权证。

12.宅基地没有房产证，能否直接办理土地证转移登记？

建议：不能办理。只有办理不动产权证后方可转移。

13.土地大证挂接问题

建议：对于没有小土地证的，办理业务前需要进行土地分摊，确保房产证与土地

证保持权利一致，然后办理业务。如果强制挂接大证，会导致权利不一致，出现以下问题：

1、查封登记、抵押登记，如果挂接大土地证，大土地证会被查封、抵押，会影响该宗地上的其它不动产办理业务。

2、挂接土地大证，做完第一次转移后土地大证信息会进入历史，影响后续业务办理，下次再做业务时需要从历史表中把原来的土地大证信息进行恢复。

3、对于储藏室、车库等，是否挂接大证？如果主辅都挂土地大证，会导致证书的土地面积累加。

按照正常业务流程应该如下：

日照现在已经不做土地的分摊，经与局方协商，按照以下方法处理：

（1）已经有小土地证或是分割证明的需要挂接对应的小土地证或分割证明。

（2）没有小土地证或是分割证明的不要挂接土地证书，直接挂在宗地上。

（这就是我的观点之一，也就是原来有的沿用，没有的直接挂大宗地）