02-世联地产北京房地产市场研究成果汇报---别墅市场

大湖山庄：造价3000万的地下道路之 大湖山庄：造价3000万的地下道路之 上的代征绿地
近期： 市场趋于细化，针对不同需求的 Townhouse、小独栋、花园洋 房等新的产品形式不断涌现 总体产品素质提高，出现了部分 人性化、高品位的精品项目，并 取得良好市场反应
温哥华森林原版再现北美别墅风情 纳帕溪谷的南加州风格几可乱真
从交通区位和客户流向上来看，怀柔的主要竞争区域为东北方向的别墅板块； 从价格平台上来看，怀柔区域的竞争主要来自中低价位的别墅板块； 因此可以判断，本项目的主要竞争板块为亚北板块和密云板块。 本项目的主要竞争板块为亚北板块和密云板块。
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别墅项目呈现板块化的集中分布格局，项目的竞争往往 别墅项目呈现板块化的集中分布格局， 又是板块的竞争，分析本项目所在怀柔板块与位于同一方向 又是板块的竞争， 上的亚北板块、密云板块之间存在什么样的竞争关系，并通 上的亚北板块、密云板块之间存在什么样的竞争关系， 亚北板块 之间存在什么样的竞争关系 过市场现象和理论模型判断其对怀柔市场未来发展趋势的影 过市场现象和理论模型判断其对怀柔市场未来发展趋势的影 响，是我们分析郊区低密度板块的意义所在…… 是我们分析郊区低密度板块的意义所在……
速开通使两大优势更加明显。
区域认知好： 区域认知好：板块成熟，日常居住型别墅项目聚集，形成高尚、温馨、居家的区域氛围认知。 地缘客户： 地缘客户：经过十年的成长积累的财富和居住升级需求，亚运村、CBD等区域的中产阶级是稳定的客户
源，是该板块形成和发展的基础。
产品素质高： 产品素质高：独栋别墅为板块内的主流产品，其中总价控制的经济型中小独栋占市场绝对主流，地上面
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明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、 明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场 环境、客户状况进行扫描， 环境、客户状况进行扫描，是发现问题的前提
宏观
北京郊区低密度市场分析 北京郊区低密度市场分析 怀柔潜在竞争板块解读 怀柔潜在竞争板块解读 怀柔市场未来发展趋势判断 怀柔市场未来发展趋势判断
1992
特殊市场 2006-7-26
1999
整体启动
2002
快ห้องสมุดไป่ตู้发展
2006
持续走高
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低密度物业市场总体供需特征：需求逐渐走旺，但市场存量很大， 低密度物业市场总体供需特征：需求逐渐走旺，但市场存量很大， 需要较长一段时间消化
市场供应量大：90年至今北京 市场供应量大 供应近300个别墅项目共约6万 套。其中独栋占比47%，双拼占 比10%，叠拼占比10%，联排占 比33%。 高档别墅占据主流：自2002年， 高档别墅占据主流 单价超过１万元的别墅所占市 场份额逐渐增大。 需求逐渐走旺：05年北京别墅 需求逐渐走旺 总成交量约184万平米，占住宅 总成交量的10%。从05年季度 成交量来看，别墅需求逐渐走 旺。 常住型中小面积产品热销： 中 常住型中小面积产品热销 ： 产阶级郊区化进程加快，小独 栋和亚别墅产品热销。
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客户特征的衍变：客户层面扩大， 客户特征的衍变：客户层面扩大，别墅已经从少数财富阶层的专 属品转变为中产阶级改善生活方式的途径， 属品转变为中产阶级改善生活方式的途径，并逐渐出现了休闲度 假等新的置业需求
阶段划分 城市特征
城市化
被动郊区化
主动郊区化 郊区快速干道初步形 成，市政基础设施完 善 郊区主流客户为本区 域的中高收入阶层 购房目的为第一居所、 北京2004年 北京2004年 第二居所或投资
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明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、 明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场 环境、客户状况进行扫描， 环境、客户状况进行扫描，是发现问题的前提
宏观
北京郊区低密度市场分析 北京郊区低密度市场分析 怀柔潜在竞争板块解读 怀柔潜在竞争板块解读 怀柔市场未来发展趋势判断 怀柔市场未来发展趋势判断
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低密度产品的衍变：产品品质不断升级，市场趋于细化， 低密度产品的衍变：产品品质不断升级，市场趋于细化，新的产 品不断涌现
产品形式不断丰富， 产品形式不断丰富 ， 产品品 质不断升级： 质不断升级：
早期： 粗放型发展，产品形式单一，品 质平平
观唐： 观唐：中式宅院引导中式别墅潮流
指标特征
人均GDP 人均GDP 人均收入(GDP)/美圆>4000， 已达4300 已达4300 城市化率70% 美元
居住消费特征
解决温饱问题； 生理性需求占主 导地位的阶段， 主要是对农产品 和轻工品的需求
追求生活质量阶段， 对物业的要求不仅停 留在居住的要求，开 始出现度假居所，投 资物业等等。
2000年前 2000年前
2001年 2001 年
2002年 2002 年
2003年 2003 年
2004年 2004 年
2005年 2005 年
70 60 50 40 30 20 10 0 Q1 Q2
成交面积(万m2)
成交套数(万套)
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
Q3
Q4
9 10 11
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板块 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 市区 天竺 京昌 西山 亚北 通州 亦庄 黄村 房山 怀柔 密云 关键词 四环内 稀缺土地资源 机场高速 京顺路 京昌高速 温榆河 西山 官气 亚运村 北五环 多条高速 泛CBD 开发区 京石高速 南五环 京石高速 京承高速 红螺湖 京承高速 密云水库 代表项目 紫玉山庄 东山墅 优山美地 龙湾别墅 无双 碧水庄园 西山美庐 西山美墅馆 纳帕溪谷 麦卡伦地 康城 京城雅居 亲亲我家 中央公馆 翡翠城 原生墅 加州水郡 中体奥园 红螺湖 龙山新新小镇 水墨庭院 翠堤花墅 主流产品 独栋 独栋 独栋 独栋、联排 小独栋 独栋、联排 联排、独栋 独栋、联排 双拼、联排 独栋、联排 乡产权 独栋、联排 乡产权 单价平台 25000元/平方米 20000元/平方米 12000元/平方米 独栋30000元/平 联排16000元/平 11000元/平方米 独栋10000元/平 联排7000元/平 独栋9000元/平 联排7500元/平 独栋8500元/平 联排 6500元/平 均价8000-10000元/平 方米 独栋7000元/平 联排5500元/平 独栋6000元/平 联排5000元/平 总价平台 800万-1000万 600万 500万 独栋1200万 联排500万 300-350万 独栋300万 联排180万 独栋280万 联排200万 独栋250万 联排160万 200-300万 独栋200-300万 联排150万 独栋140万 联排85-120万
大都市， 大都市，城市群 城市出现多个 中心 副都心的出现 多个城市共同 发展
城市中心拥有最优越 有城市更新改造背景形成 的可达性和区位优势 大量购房需求 城市要素向中心聚集 政府同时大量投资基础设 施与捷运系统建设 城市中心规模经济， 涵盖了城市商务、商业、 在全市中低价房分布中郊 金融贸易、教育等所有 区占到绝对比重 城市功能 人均收入(GDP)/美 圆<300 人均收入(GDP)/ 美圆300-1000 追求便利和功能 阶段；人们对耐 用品的消费需求 迅速增加，从已 生活必需品为主 逐渐转向已非必 需品为主 人均收入(GDP)/ 美圆1000-4000 追求降低住宅成 本；改善居住环 境并重非物质消 费（如：旅游、 健身、体育保健 及文化欣赏等） 大大增加
微观
供给：产品及销售状况 供给： 供给 需求：客户置业特征 需求： 需求
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北京低密度市场发展经历了特殊市场、 北京低密度市场发展经历了特殊市场、整体启动以及快速发展三 个阶段，随着国土资源部“叫停”别墅用地供应的新政出台， 个阶段，随着国土资源部“叫停”别墅用地供应的新政出台，别 墅市场将在未来一段时间内持续看涨
2000- 2005年间入市别墅价格区间百分比比较 2000- 2005年间入市别墅价格区间百分比比较
100% 80% 60% 40% 20% 0%
> 10000元 / 平米 10000元 10000元 8000 - 10000元 / 平米 8000元 5000 - 8000元 / 平米 < 5000 元/ 平米
1992年 1992年：以玫瑰园、丽京 为代表的首批别墅项目上 市 1992～1995年 1992～1995年：粗放型产 品集中大量供应，代表的 区域是朝阳和顺义 1995年 1995年：政策性控制，停 止别墅立项，别墅市场发 展陷入停滞状态 1999～2002年 1999～2002年：市场 复苏转暖，人均GDP稳 步提高，入世、申奥 成功等众多利好因素 促使别墅市场发展提 速；市场中出现了一 批较为优秀的项目同 时别墅市场的区域格 局正在逐步形成 2003年 2003年： 国土资源部下发了 《关于清理各类园区用地加 强土地供应调控》的紧急通 知，“停止别墅类用地的土 地供应”。此后，由于前期 存在较大规模的土地储备， 在此政策性脉压的刺激下， 新别墅项目持续入世，总体 供应放大，别墅市场进入了 新一轮较为激烈的竞争期 2004年 2004 年 ： 在4号令、71号令 等土地政策和宏观调控的金 融政策影响下，北京别墅市 场经历了由大限前的集中放 量进入到大限后供应总量有 所减缓的阶段 5月17日，国务院要求切实 调整住房供应结构； 5 月 29 日 九 部 委 新 政 ： 自 2006年6月1日起，凡新审批、 新开工的商品住房建设，套 型建筑面积90平方米以下住 房（含经济适用住房）面积 所占比重，必须达到开发建 设总面积的70％以上； 5月31日，国土资源部在全国 范围内叫停别墅用地的供应
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板块格局的形成：根据各个区域的区位和资源条件， 板块格局的形成：根据各个区域的区位和资源条件，逐渐形成 了11个特征鲜明的别墅板块 个特征鲜明的别墅板块
10 11
1 2 市区 天竺 京昌 西山 亚北 通州 亦庄 黄村 房山 怀柔 密云
3
5 2
3 4 5
4 1 6
6 7 8
9 8 7
微观
供给：产品及销售状况 供给： 供给 需求：客户置业特征 需求： 需求
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本项目所在的怀柔板块与亚北板块处于同一方向的不同圈层上， 本项目所在的怀柔板块与亚北板块处于同一方向的不同圈层上， 因此与亚北板块的比较对于判断本项目的发展方向具有现实意 义
亚北板块概况
交通便利： 交通便利：亚运村成熟生活条件和周边便利的交通条件是该板块的优势资源所在，立汤路扩宽和京承高
积集中在280-350平方米。板块整体产品素质高，亮点项目不断涌现，风格多样、社区和单体设计的创新 构成了板块鲜明的产品特征。
走量不涨价： 走量不涨价： 目前板块内的独栋别墅价格平台约为10000～14000元/平方米，走量不涨价是该区域别墅
销售的最大特点。
未来供应大： 未来供应大：老项目持续发展，新项目精彩不断。未来供应量大，市场关注度高。
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小独栋产品是亚北板块的主流供应，单价在 以上， 小独栋产品是亚北板块的主流供应，单价在11000以上，总价在 以上 300-400万之间 万之间
类型 项目名称 威尼斯花园 联排 汤HOUSE 合计 纳帕溪谷（精装） 温哥华森林 小独栋 保利垄上 东方普罗旺斯 合计 纳帕溪谷（精装） 温哥华森林 舒适独栋 保利垄上 东方普罗旺斯 合计 纳帕溪谷（精装） 温哥华森林 高档独栋 保利垄上 东方普罗旺斯 636-661 593-680 589-643 652-1484 447-469 411-469 401-436 413-980 421-573 436-557 469-562 461-614 314-387 302-389 320-378 311-398 189-417 361-426 316-442 420-451 189-272 249-294 218-298 276-298 总面积区 间(m) 313-475 141-268 地上面积 区间(m) 219-332 141-268 销售速度 (套/月) 3.8 13.0 16.8 8.4 4.5 11.8 0.9 25.5 3.2 2.6 1.1 3.9 10.8 0.4 0.3 0.9 1.0 2.6 当前供应解析 区间供应 量 247 356 603 340 227 180 22 769 111 120 38 65 334 17 18 20 28 83 16422 12158 14117 17756 592-935 384-624 440-785 508-1092 14687 10904 12304 13280 365-679 272-548 339-530 389-645 12406 10563 10396 13945 188-430 242-415 209-407 365-429 实现均价 （元/m） 7657 6585 总价（万） 155-220 88-208 消化量 (套) 42 272 314 226 100 141 6 473 86 58 13 27 184 10 6 11 7 34 存量(套) 205 84 289 114 127 39 16 296 25 62 25 38 150 7 12 9 21 49 消化时间 (月) 11 21 17.2 27 22 12 7 11.6 27 22 12 7 13.9 27 22 12 7 19.1