中新置地月亮湾项目fangyan
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月亮湾一期2009年5月开工，共包括4个项目，分别由中新置地、建屋集团、园区地产经营公 司以及园区教投公司建设，总建筑面积近40万平米，高度均为100米左右，主要功能为商业、 宾馆、酒店式公寓及高级写字楼等，投资总额达30余亿元，计划于2011年前后竣工投用。
二、项目本体分析
本项目情况
✓占地面积：共计约3.45万平米，其中酒 店地块1.90万平米、商业地块1.55万平米； ✓建筑面积：共计7.29万平方米，其中酒 店地块3.2万平方米、酒店式公寓2.5万平 米，商业D-4地块1.39万平方米； ✓建筑高度：80米； ✓容积率：酒店地块3.1、商业地块0.9 ✓整体定位：功能定位为四星级商务酒店、 酒店式公寓、特色商业街等。
中新置地月亮湾项目
目录
苏州消费特征 项目本体分析 商业定位 招商策略 整合推广策略
一、苏州消费特征
苏州人购买力特征
2%
25%
28%
45% 1000 1000-2000 2000-5000 5000以上
✓2007年苏州市整体购买力约220亿，中等消费人群购买力约160亿，占苏州总购买实力的 70%左右； ✓从苏州人均收入来看，人均收入1000-2000元为主导，占45%，以三口之家计算，预计家 庭收入以3000-6000元。
三、商业定位
定位思考一
资源优势：环绕金鸡湖湖景资源，车位充足
区位：离城市核心商圈较远
商圈：本区域无商圈，无大型居 住社区，未来有众多大型写字楼
交通：城市主干道旁，公 共交通不便
面积1.39万平米
月亮湾项目自身 条件
三Βιβλιοθήκη Baidu商业定位
定位思考二
餐饮业：左岸商业街、李公堤经营较为成功 以服饰为主的购物中心：数量多，新型 购物中心多经营不佳 社区商业：无社区支持 专业市场：商业体量小， 难以实现规模经营 大学城商业：学生消费低，难 以实现高租金
三、商业定位
基准对象一
上海新天地中西文化交融，国际高端餐饮休闲区域
三、商业定位
基准对象二
上海新天地的姐妹篇——“西湖天地”
✓首期03年5月1日开业，现成为杭州城内最旺的时尚人士 聚合之地； ✓首期“西湖天地”取名“园林篇”，坐落在西湖南线风 景区内的涌金池畔，占地达3万平方米； ✓ “上海新天地”与“西湖天地”都是由美国设计师本杰 明操刀； ✓ “西湖天地”的商户都是瑞安集团千挑万选最终确定 的，它们大多符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高 标准； ✓中式茶、西方酒和江南餐结合在一起，法国红酒，西湖 顶级龙井、名贵武夷山大红袍、著名的徐家菜创始人徐正 才大师特别设计的江南名点汇聚。
所有可能的餐饮休闲类型
✓现有项目的地点 ✓现有项目的交通状况 ✓现有项目的体量 ✓现有项目要求的商圈范 围
在项目地点、交通、 面积、商圈条件方面， 现有项目与那种类型 的商业完全不能匹配， 哪些类型具有较高的 匹配性？
✓可选类型的地点 ✓可选类型的交通状况 ✓可选类型的体量 ✓可选类型要求的商圈范 围
二、项目本体分析
区位与交通
地产经营公司 建屋
教投公司 中新置地
✓区位条件：环绕独墅湖，东侧临近园区一级主干道星湖街，北面为独墅湖高教区图书馆，独 墅湖体育馆、独墅湖影剧院位居其中。 ✓交通状况：项目周边的星湖街为园区南北向主干道，连接独墅湖隧道、金鸡湖大道，可任意 去往苏州任何区域。但是，目前项目周边的公共交通较为缺乏，主要有110路、146路、218路、 128路、156路、独墅湖高教区内部班车。
二、项目本体分析
商圈概况
✓月亮湾国际中心项目由园区地产经营管理 公司投资建设； ✓用地面积2.76万平米，建筑面积8.03万平 方米； ✓建筑层数塔楼局部23层，裙房局部4层，建 筑高度100米； ✓地块容积率2.16； ✓功能定位为商业、金融业等； ✓预计2012年初竣工。
二、项目本体分析
项目SWOT分析
0% 1981
1991
2001
2008
✓个性化消费成为新时尚,穿戴名牌成为苏州居民消费的新潮流，化妆品类、金银珠宝类、体育 娱乐用品类、电子出版物及音像制品类、文化办公用品类、儿童玩具类等商品零售额年增长率 保持在30%以上; ✓耐用消费品年均增长达到18%，学生已成为数码产品的消费主力; ✓家庭日用品消费年平均增长29%;
一、苏州消费特征
餐饮消费特征
消费模式 私人消费攀升
个性化消费趋势明 显
菜肴的质量最重要
特征
餐饮消费群体主要为社交活动和家庭私人消费，同时家庭私人消费的比例攀升，已接 近5成
目前市场上的餐饮以大众化为主，但个性化消费趋势明显，特色餐饮慢慢受到老百姓 的欢迎，顾客从求饱的单一需求发展为当今的特色餐饮、休闲餐饮、便捷餐饮的多重 需求
济
旅游者和商务差旅人士也成为餐饮消费的新增长点
✓近年来，随着人们生活水平的提高，苏州餐饮消费呈现个性化、多元化特征，家庭消费和旅 游消费正取代商务需求成为主体，商家在不断迎合市场的需求进行变化调整。
一、苏州消费特征
餐饮消费特征 餐饮行业在凤凰商业街较为集中，但缺乏高档品牌及个性化餐厅
一、苏州消费特征
三、商业定位
目标消费客群
其它城市来苏的商 务和时尚人士
境外来苏的游客
本地高级时尚金领人士
本地政客及商 界名流
港、台、韩等境外企 业驻苏高管以及家属
驻苏高管以及家属
三、商业定位
选择主题一 地中海风情——桂尔公园西班牙、土耳其风情主题餐厅
三、商业定位
选择主题二
热情奔放的拉丁风情
✓品位地道的拉丁美食，观看火辣的桑巴表演，浓郁的异国风情 让你如同置身南美大陆。 ✓近年来，拉丁餐厅被越来越多的中国人喜爱，其发展速度不容 小觑。拉丁餐厅一般以自助形式为主，烧烤为主题。
二、项目本体分析
商圈概况
✓教育发展大厦项目由园区教投公司投资建设； ✓用地面积约1.7万平米，建筑面积11.2万平方米（地下两层2.5万平方米、地上裙房3层）； ✓功能定位为商业、餐饮、会议、文化展示等； ✓北塔楼23层、南塔楼17层，定位为甲级办公楼，建筑高度100米； ✓地块容积率5.1； ✓预计2012年初竣工。
一、苏州消费特征
各领域消费特征
100% 80%
2
7.6
1
4.6 0.8
12.6
14 60%
4.9
6.2
8.9
2
0.6
10.3
12.3
40% 57.3
20%
54.8
4.8 7.4 13.1 7.1
4.5 13.8 7.3
42
3.4 11.2 14.6 11.3 5.5 7.3 7.4
39.3
杂项 居住 文教娱乐服务 交通和通信 医疗保健 用品及服务 衣着 食品
消费者选择用餐地点时，最重要的是菜肴的质量，占38.9%，其次是卫生，占22.5%， 环境方面占19.7%
口味日趋多样化
消费者喜欢的菜系，由单一的苏帮菜向多口味发展，喜欢苏帮菜的客户占37.6%，川 菜占35.4%，广帮菜占14.3%，一些大型餐厅向经营多种菜系转变
假日经济和旅游经 餐饮消费成为假日消费的新亮点，家人团圆、朋友聚会多在外用餐；
苏州商业情况
三、商业定位
定位综合考虑
项目自身情况
苏州商业整体情况
项目商业定位：国际餐饮休闲街区，引 进具有各国风情的西式餐饮和具有各地
特色的中式餐饮
三、商业定位
定位文化方向
营造具有现代感、国际化、时尚化的餐饮休闲街区，体现国际 化园区特色，高教区创新前沿区域特色
三、商业定位
基准对象一
上海新天地中西文化交融，国际高端餐饮休闲区域
✓ 旅游资源：与金鸡湖相比，独墅湖无旅游资源，
✓
难以吸引外来游客；
1
strength
2
weakness
4. T 威胁
4
threat
✓ 竞争环境：金鸡湖周边日益成熟，集餐饮、购物、 旅游、休闲于一体，对市区人群的吸引力日益增
强；
✓ 商业环境：苏州商业环境日益饱和，许多规划不 力的商业经营状况不佳，如奥特莱斯；
✓开发商：园区商旅； ✓区位：苏州工业园区金鸡湖东北岸，紧邻科 文中心与博览中心，属中央CBD区核心位置； ✓面积：占地面积45500M2，其中水面部分为 17400 M2，深入水区最大直径为60M。可租商 业面积共33238 M2； ✓定位“夜天堂”，业态以高级会所、量贩KTV、 异国风情餐饮、时尚酒吧等业态的有机组合； ✓交通：东接雕塑路，北接翠园路，与现代大 道近在咫尺。十余路公交线环伺周围，与苏州 轻轨一号线（在建）科文中心站仅距50米。
1. S 优势
✓ 规模：月亮湾一期集商业、办公、休闲娱乐于一体， 建筑规模达37万平米；
✓ 环境：临近苏州最大的天然湖泊之一独墅湖，环境 优美；
✓ 通达性：临近园区主干道，对外联系便捷；
2. W 劣势
✓ 人气：目前临近的只有高教区学生、教职工以及
国际科技园部分员工，消费力低；
✓ 公共交通：公交车数量少，地铁线尚未规划至此；
二、项目本体分析
特殊资源
✓环境资源：独墅湖总面积11.52平方公里，宋朝时期一次大地震形成的天然湖泊，水质优良， 环境优美； ✓政府支持：独墅湖科教创新区核心商业配套区域，是定位于“人才新高地、科技新硅谷、城 市副中心”的科教创新区的核心板块，是政府重点支持项目。
二、项目本体分析
商圈概况
✓建屋广场项目由园区建屋集团投资建设； ✓用地面积2.17万平米，建筑面积11.1万平方 米（地下2.9万平方米，地上8.2万平方米）； ✓建筑高度100米； ✓地块容积率3.78； ✓功能定位为办公、特色商业街、SOHO公寓等； ✓预计2011年底竣工。
平均每月支出1000元，每次花费250元，其中，40%被访者每月支出少于700 元，40%被访者每月支出为700-1200元 主要交通工具为公共汽车（60%），路上花费时间为20-40分钟
按喜欢程度排序依次为大卖场、商业步行街、大型购物中和餐饮一条街
价格及合适的商品，是消费者选择购物场所的主要考虑因素
三、商业定位
基准对象二
上海新天地的姐妹篇——“西湖天地”
三、商业定位
高调定位
上海新天地姐妹篇
苏州首个国际高端餐饮休闲街区
✓吸引国内、国际名人餐饮； ✓引进欧洲、美洲、拉丁、南亚风情、印度风情、巴西风味餐饮、咖啡吧、酒吧 等休闲娱乐业态； ✓引进国内各地知名餐饮，容纳中国八大菜系； ✓引进苏州知名餐饮连锁，传承苏州文化特色。
✓上海新天地占地面积3万平方米，建筑面积7万 平方米； ✓北里3万平米，石库门老房子结合现代化的建 筑、装潢和设备，成为上海高级餐饮和酒吧消费 场所，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、 意大利、日本、台湾和香港，充溢国际元素； ✓南里为现代建筑，4万平平米，包括2.5万平方 米的美式购物中心，4万平方米的人工湖、绿地 公园和大型地下停车场； ✓购物中心为充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进 驻世界各地的餐饮、时装专门店、时尚饰品店、 美食广场、电影院及一站式健身中心。
✓ 传统思想：苏州人以观前街为主的商业消费模式 已持续数年且难以改变。
3
opportunity
3. O 机遇
✓ 未来潜力：随着高教区规模的壮大，对以创
新为主的第三产业吸引力不断增强，未来商
务需求规模较大。
三、商业定位
定位方法 通过选址条件的匹配性测试，我们确定本项目可能适合定位餐饮休闲
现有项目
是否匹配 ？
一、苏州消费特征
服装行业特征
除服装行业高度集中在观前街、垄断地位难以打破外，其他新兴 的购物中心难以与其抗衡
二、项目本体分析
月亮湾整体情况
✓ 整体定位：月亮湾是独墅湖科教创新区 的配套服务区，东部新城区的南部城市副 中心； ✓ 分期：共分三期； ✓ 整体布局：依据“一个核心、一个东西 轴线，一条自然界线，三个纵向层次”； ✓ 占地面积：72.6万平米，总建筑面积约 114万平方米； ✓ 业态构成：商务办公楼16栋，其中： 180米2栋、160米1栋、100-120米8栋、7080米4栋、40米左右1栋。
一、苏州消费特征
购物行为特征
结伴消费 逛街的目的性 逛街频率及时 间 逛街花费
交通工具及时 间 喜欢的购物场 所 核心需求
选择与家人（59%）、与朋友（34%）一起逛街为主，较少独行（1%） 逛街以购物休闲目的为主（84%），较少无目的的闲逛 每月平均逛街4次，每月逛街时间为10小时以下（46%）或10-20小时（45%）
餐饮消费特征
园区反战较为成熟的高端餐饮主要集中在李公堤、左岸商业街； 圆融时代广场因起步较晚人气尚不足
李公堤
左岸商业街
一、苏州消费特征
酒吧行业特征
酒吧行业在十全街集中度较高，总体档次中挡，已基本 形成市场主导者地位
一、苏州消费特征
酒吧行业特征
园区月光码头以高级会所、量贩KTV、异国风情餐饮、时 尚酒吧 为主导
二、项目本体分析
本项目情况
✓占地面积：共计约3.45万平米，其中酒 店地块1.90万平米、商业地块1.55万平米； ✓建筑面积：共计7.29万平方米，其中酒 店地块3.2万平方米、酒店式公寓2.5万平 米，商业D-4地块1.39万平方米； ✓建筑高度：80米； ✓容积率：酒店地块3.1、商业地块0.9 ✓整体定位：功能定位为四星级商务酒店、 酒店式公寓、特色商业街等。
中新置地月亮湾项目
目录
苏州消费特征 项目本体分析 商业定位 招商策略 整合推广策略
一、苏州消费特征
苏州人购买力特征
2%
25%
28%
45% 1000 1000-2000 2000-5000 5000以上
✓2007年苏州市整体购买力约220亿，中等消费人群购买力约160亿，占苏州总购买实力的 70%左右； ✓从苏州人均收入来看，人均收入1000-2000元为主导，占45%，以三口之家计算，预计家 庭收入以3000-6000元。
三、商业定位
定位思考一
资源优势：环绕金鸡湖湖景资源，车位充足
区位：离城市核心商圈较远
商圈：本区域无商圈，无大型居 住社区，未来有众多大型写字楼
交通：城市主干道旁，公 共交通不便
面积1.39万平米
月亮湾项目自身 条件
三Βιβλιοθήκη Baidu商业定位
定位思考二
餐饮业：左岸商业街、李公堤经营较为成功 以服饰为主的购物中心：数量多，新型 购物中心多经营不佳 社区商业：无社区支持 专业市场：商业体量小， 难以实现规模经营 大学城商业：学生消费低，难 以实现高租金
三、商业定位
基准对象一
上海新天地中西文化交融，国际高端餐饮休闲区域
三、商业定位
基准对象二
上海新天地的姐妹篇——“西湖天地”
✓首期03年5月1日开业，现成为杭州城内最旺的时尚人士 聚合之地； ✓首期“西湖天地”取名“园林篇”，坐落在西湖南线风 景区内的涌金池畔，占地达3万平方米； ✓ “上海新天地”与“西湖天地”都是由美国设计师本杰 明操刀； ✓ “西湖天地”的商户都是瑞安集团千挑万选最终确定 的，它们大多符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高 标准； ✓中式茶、西方酒和江南餐结合在一起，法国红酒，西湖 顶级龙井、名贵武夷山大红袍、著名的徐家菜创始人徐正 才大师特别设计的江南名点汇聚。
所有可能的餐饮休闲类型
✓现有项目的地点 ✓现有项目的交通状况 ✓现有项目的体量 ✓现有项目要求的商圈范 围
在项目地点、交通、 面积、商圈条件方面， 现有项目与那种类型 的商业完全不能匹配， 哪些类型具有较高的 匹配性？
✓可选类型的地点 ✓可选类型的交通状况 ✓可选类型的体量 ✓可选类型要求的商圈范 围
二、项目本体分析
区位与交通
地产经营公司 建屋
教投公司 中新置地
✓区位条件：环绕独墅湖，东侧临近园区一级主干道星湖街，北面为独墅湖高教区图书馆，独 墅湖体育馆、独墅湖影剧院位居其中。 ✓交通状况：项目周边的星湖街为园区南北向主干道，连接独墅湖隧道、金鸡湖大道，可任意 去往苏州任何区域。但是，目前项目周边的公共交通较为缺乏，主要有110路、146路、218路、 128路、156路、独墅湖高教区内部班车。
二、项目本体分析
商圈概况
✓月亮湾国际中心项目由园区地产经营管理 公司投资建设； ✓用地面积2.76万平米，建筑面积8.03万平 方米； ✓建筑层数塔楼局部23层，裙房局部4层，建 筑高度100米； ✓地块容积率2.16； ✓功能定位为商业、金融业等； ✓预计2012年初竣工。
二、项目本体分析
项目SWOT分析
0% 1981
1991
2001
2008
✓个性化消费成为新时尚,穿戴名牌成为苏州居民消费的新潮流，化妆品类、金银珠宝类、体育 娱乐用品类、电子出版物及音像制品类、文化办公用品类、儿童玩具类等商品零售额年增长率 保持在30%以上; ✓耐用消费品年均增长达到18%，学生已成为数码产品的消费主力; ✓家庭日用品消费年平均增长29%;
一、苏州消费特征
餐饮消费特征
消费模式 私人消费攀升
个性化消费趋势明 显
菜肴的质量最重要
特征
餐饮消费群体主要为社交活动和家庭私人消费，同时家庭私人消费的比例攀升，已接 近5成
目前市场上的餐饮以大众化为主，但个性化消费趋势明显，特色餐饮慢慢受到老百姓 的欢迎，顾客从求饱的单一需求发展为当今的特色餐饮、休闲餐饮、便捷餐饮的多重 需求
济
旅游者和商务差旅人士也成为餐饮消费的新增长点
✓近年来，随着人们生活水平的提高，苏州餐饮消费呈现个性化、多元化特征，家庭消费和旅 游消费正取代商务需求成为主体，商家在不断迎合市场的需求进行变化调整。
一、苏州消费特征
餐饮消费特征 餐饮行业在凤凰商业街较为集中，但缺乏高档品牌及个性化餐厅
一、苏州消费特征
三、商业定位
目标消费客群
其它城市来苏的商 务和时尚人士
境外来苏的游客
本地高级时尚金领人士
本地政客及商 界名流
港、台、韩等境外企 业驻苏高管以及家属
驻苏高管以及家属
三、商业定位
选择主题一 地中海风情——桂尔公园西班牙、土耳其风情主题餐厅
三、商业定位
选择主题二
热情奔放的拉丁风情
✓品位地道的拉丁美食，观看火辣的桑巴表演，浓郁的异国风情 让你如同置身南美大陆。 ✓近年来，拉丁餐厅被越来越多的中国人喜爱，其发展速度不容 小觑。拉丁餐厅一般以自助形式为主，烧烤为主题。
二、项目本体分析
商圈概况
✓教育发展大厦项目由园区教投公司投资建设； ✓用地面积约1.7万平米，建筑面积11.2万平方米（地下两层2.5万平方米、地上裙房3层）； ✓功能定位为商业、餐饮、会议、文化展示等； ✓北塔楼23层、南塔楼17层，定位为甲级办公楼，建筑高度100米； ✓地块容积率5.1； ✓预计2012年初竣工。
一、苏州消费特征
各领域消费特征
100% 80%
2
7.6
1
4.6 0.8
12.6
14 60%
4.9
6.2
8.9
2
0.6
10.3
12.3
40% 57.3
20%
54.8
4.8 7.4 13.1 7.1
4.5 13.8 7.3
42
3.4 11.2 14.6 11.3 5.5 7.3 7.4
39.3
杂项 居住 文教娱乐服务 交通和通信 医疗保健 用品及服务 衣着 食品
消费者选择用餐地点时，最重要的是菜肴的质量，占38.9%，其次是卫生，占22.5%， 环境方面占19.7%
口味日趋多样化
消费者喜欢的菜系，由单一的苏帮菜向多口味发展，喜欢苏帮菜的客户占37.6%，川 菜占35.4%，广帮菜占14.3%，一些大型餐厅向经营多种菜系转变
假日经济和旅游经 餐饮消费成为假日消费的新亮点，家人团圆、朋友聚会多在外用餐；
苏州商业情况
三、商业定位
定位综合考虑
项目自身情况
苏州商业整体情况
项目商业定位：国际餐饮休闲街区，引 进具有各国风情的西式餐饮和具有各地
特色的中式餐饮
三、商业定位
定位文化方向
营造具有现代感、国际化、时尚化的餐饮休闲街区，体现国际 化园区特色，高教区创新前沿区域特色
三、商业定位
基准对象一
上海新天地中西文化交融，国际高端餐饮休闲区域
✓ 旅游资源：与金鸡湖相比，独墅湖无旅游资源，
✓
难以吸引外来游客；
1
strength
2
weakness
4. T 威胁
4
threat
✓ 竞争环境：金鸡湖周边日益成熟，集餐饮、购物、 旅游、休闲于一体，对市区人群的吸引力日益增
强；
✓ 商业环境：苏州商业环境日益饱和，许多规划不 力的商业经营状况不佳，如奥特莱斯；
✓开发商：园区商旅； ✓区位：苏州工业园区金鸡湖东北岸，紧邻科 文中心与博览中心，属中央CBD区核心位置； ✓面积：占地面积45500M2，其中水面部分为 17400 M2，深入水区最大直径为60M。可租商 业面积共33238 M2； ✓定位“夜天堂”，业态以高级会所、量贩KTV、 异国风情餐饮、时尚酒吧等业态的有机组合； ✓交通：东接雕塑路，北接翠园路，与现代大 道近在咫尺。十余路公交线环伺周围，与苏州 轻轨一号线（在建）科文中心站仅距50米。
1. S 优势
✓ 规模：月亮湾一期集商业、办公、休闲娱乐于一体， 建筑规模达37万平米；
✓ 环境：临近苏州最大的天然湖泊之一独墅湖，环境 优美；
✓ 通达性：临近园区主干道，对外联系便捷；
2. W 劣势
✓ 人气：目前临近的只有高教区学生、教职工以及
国际科技园部分员工，消费力低；
✓ 公共交通：公交车数量少，地铁线尚未规划至此；
二、项目本体分析
特殊资源
✓环境资源：独墅湖总面积11.52平方公里，宋朝时期一次大地震形成的天然湖泊，水质优良， 环境优美； ✓政府支持：独墅湖科教创新区核心商业配套区域，是定位于“人才新高地、科技新硅谷、城 市副中心”的科教创新区的核心板块，是政府重点支持项目。
二、项目本体分析
商圈概况
✓建屋广场项目由园区建屋集团投资建设； ✓用地面积2.17万平米，建筑面积11.1万平方 米（地下2.9万平方米，地上8.2万平方米）； ✓建筑高度100米； ✓地块容积率3.78； ✓功能定位为办公、特色商业街、SOHO公寓等； ✓预计2011年底竣工。
平均每月支出1000元，每次花费250元，其中，40%被访者每月支出少于700 元，40%被访者每月支出为700-1200元 主要交通工具为公共汽车（60%），路上花费时间为20-40分钟
按喜欢程度排序依次为大卖场、商业步行街、大型购物中和餐饮一条街
价格及合适的商品，是消费者选择购物场所的主要考虑因素
三、商业定位
基准对象二
上海新天地的姐妹篇——“西湖天地”
三、商业定位
高调定位
上海新天地姐妹篇
苏州首个国际高端餐饮休闲街区
✓吸引国内、国际名人餐饮； ✓引进欧洲、美洲、拉丁、南亚风情、印度风情、巴西风味餐饮、咖啡吧、酒吧 等休闲娱乐业态； ✓引进国内各地知名餐饮，容纳中国八大菜系； ✓引进苏州知名餐饮连锁，传承苏州文化特色。
✓上海新天地占地面积3万平方米，建筑面积7万 平方米； ✓北里3万平米，石库门老房子结合现代化的建 筑、装潢和设备，成为上海高级餐饮和酒吧消费 场所，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、 意大利、日本、台湾和香港，充溢国际元素； ✓南里为现代建筑，4万平平米，包括2.5万平方 米的美式购物中心，4万平方米的人工湖、绿地 公园和大型地下停车场； ✓购物中心为充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进 驻世界各地的餐饮、时装专门店、时尚饰品店、 美食广场、电影院及一站式健身中心。
✓ 传统思想：苏州人以观前街为主的商业消费模式 已持续数年且难以改变。
3
opportunity
3. O 机遇
✓ 未来潜力：随着高教区规模的壮大，对以创
新为主的第三产业吸引力不断增强，未来商
务需求规模较大。
三、商业定位
定位方法 通过选址条件的匹配性测试，我们确定本项目可能适合定位餐饮休闲
现有项目
是否匹配 ？
一、苏州消费特征
服装行业特征
除服装行业高度集中在观前街、垄断地位难以打破外，其他新兴 的购物中心难以与其抗衡
二、项目本体分析
月亮湾整体情况
✓ 整体定位：月亮湾是独墅湖科教创新区 的配套服务区，东部新城区的南部城市副 中心； ✓ 分期：共分三期； ✓ 整体布局：依据“一个核心、一个东西 轴线，一条自然界线，三个纵向层次”； ✓ 占地面积：72.6万平米，总建筑面积约 114万平方米； ✓ 业态构成：商务办公楼16栋，其中： 180米2栋、160米1栋、100-120米8栋、7080米4栋、40米左右1栋。
一、苏州消费特征
购物行为特征
结伴消费 逛街的目的性 逛街频率及时 间 逛街花费
交通工具及时 间 喜欢的购物场 所 核心需求
选择与家人（59%）、与朋友（34%）一起逛街为主，较少独行（1%） 逛街以购物休闲目的为主（84%），较少无目的的闲逛 每月平均逛街4次，每月逛街时间为10小时以下（46%）或10-20小时（45%）
餐饮消费特征
园区反战较为成熟的高端餐饮主要集中在李公堤、左岸商业街； 圆融时代广场因起步较晚人气尚不足
李公堤
左岸商业街
一、苏州消费特征
酒吧行业特征
酒吧行业在十全街集中度较高，总体档次中挡，已基本 形成市场主导者地位
一、苏州消费特征
酒吧行业特征
园区月光码头以高级会所、量贩KTV、异国风情餐饮、时 尚酒吧 为主导