对保障房建设相关问题的思考

对保障房建设相关问题的思考

摘要：近年来，我国政府将保障性住房建设作为主要民生工程来抓，将其作为促进经济增长、保持社会稳定、推动社会发展的主要手段。尤其是在那些经济较为落后的贫困地区，保障性房屋建设对缩小贫富差距、体现社会公平有着重要的意义，也是促进社会和谐发展的重大课题。本文从保障房建设中存在的各种问题入手，就如何解决这些问题作了简单的探讨。

关键词：保障房；房屋建设；资金；进度；工期

随着房地产市场的飞速发展，国内各大城市的房价一涨再涨，甚至是达到寸土寸金的地步。在这种时代背景下，中低收入的家庭很难拥有自己独立的房子，这种问题成为困扰我国政府及经济学家的主要原因所在。和谐社会、民生工程等口号的提出给住房问题提出了新的指导方向，这也为保障性住房建设提供了政策基础。这里我们就保障性住房建设中存在的相关问题进行了简单的思考，以供同行参考。

一、保障房概述

所谓的保障房主要指的是保障性住房，是政府为了保障中低收入人群的利益而提供了的限定标准、固定价格或者租金的房屋，这种房屋通常包括了廉租房、经济适用房以及政

策性房屋等。自从上个世纪末开始，为了解决分房不科学、无法适应市场经济的发展问题，我国政府逐渐提出了住房制度改革，发展住房经济、实现居民房屋科学分配的新制度。在这种时代背景下，我国商品房市场得到空气按发展，同时也推动着房价的飞速上升，给房地产市场发展做出了积极推动作用。但同样，我国政府将科学管理理念列为整个工作重点，充分的肯定科学发展观，将住房标准定义为不仅仅是高端消费，也是人民群众必需品，因此人人都享有着住房权益。在这种社会背景下，我国政府为了保障人民群众切身利益，制定了一套科学、完善的房产市场管理制度，如《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》、《城镇廉租住房工作规范化实施办法》等，这些住房标准的实施为我国房产市场的稳定、持续发展做出了积极贡献，也给我国经济的稳定打下了坚实的指导基础。

二、我国保障房建设中存在问题

就过去多年的工作实践进行分析，我国保障房建设取得了前所未有的工作成就，相信未来我国还将继续加大保障房建设投资力度，进一步发展保障房安全建设工作，但其中也存在着许多需要处理和解决的问题，这些问题主要有以下几方面。

1、保障房资金来源不足

通过分析得出，保障房建设资金主要来自住房公积金增

值收益、风险贷款准备金、土地租金等，这些资金在扣除之后本身就没有多少了，同时还有一些资金主要是靠市县财政局、省财政厅等预算安排的拨款。从这些资金来源中我们可以看出，这些资金来源除了土地费用较为稳定之外，其他的资金费用都存在着严重的漏洞，资金来源都不是很稳定且风险较大，这就给保障房建设资金造成一定的影响，甚至是有些市县财政局安排的保障金如同虚设，给整个工作开展造成严重影响。

2、保障房的土地供应不足

保障房作为房屋建设的重要组成部分，它在建设中必须要拥有大量的资金和土地，只有做到这些准备工作，保障房才能得到可靠、有效的发展。然而据国土资源部的资料显示，2010年，我国在加大保障房的建设力度的情况下，全国30个省的保障房土地供应安排也只有2.47万公顷，只占住房用地的19.7%。而过去五年共批用建设用地达到3 300多万亩，用在保障房上的却微乎其微。

3、工程建设进度缓慢

主要原因是技术规范与法定要求不相适应，按要求规定，保障房项目需在动工后第二年竣工投入使用，但由于工程建设从用地选址、规划设计、土地报批、地质勘探等到开工建设，前期准备工作时间较长。加之保障性住房建设企业效益低，建筑商积极性不高，导致工程建设施工进度较慢。

4、保障性住房的管理和服务问题

一是保障家庭的房屋、收入、常住人口等因素难以确定，导致保障对象资格确定难；二是管理信息化建设和动态监管工作滞后，保障对象后期退出制度执行较难，给后续符合条件的保障对象入住带来困难。

三、关于保障房建设的几点建议

促进保障房的大力建设和规范化管理是目前中央十二

五规划提出的一个重要举措，也是真正实现社会稳定和改善人民居住条件的惠民工程，面对当前我国保障房建设和管理中存在的问题，必须各个击破，从现行的保障房制度、保障房建设薄弱环节以及地方政府责任等方面考察，提出可行性的解决方案。

1、取消经济适用房，大力发展廉租房和公租房，逐步实现政府主导的房屋租赁市场

确定建立什么样的保障房制度，也是目前还没有解决的问题，房屋出售交给市场，出租由政府部门设立专门机构经营，这是未来的发展方向。这样既能避免多头管理的困难和信息成本的高昂，又能降低住房市场的投资需求，增加市场供给，最终达到供需平衡，使房价回归本位，真实反映住房价值的健康市场。

2、加大中央和地方政府财政投入，严惩腐败，提高认识，动员社会资本的介入

解决廉租房和公租房问题是目前最关键的，中央必须拿出更高比例的财政支出用来支持廉租房和公租房的建设，地方政府不仅要完成中央政府下达的配套资金供给，还要制定硬性措施和完善的地方法规，严惩挪用资金、隐藏资金的违规行为，同时，地方政府应该拿出25%土地出让收益用于保障房的建设，应该充分认识到这是一项初期投资巨大，回收时间较长，但确实惠及亿万人民福祉的伟大工程。同时，保障房建设又是一项艰巨的任务，需要的资金和物力是政府单独难以全部承担的。鼓励和引导企业的加入，带动社会资本的投资，利用税收减免优惠，财政补贴等杠杆作用，引导市场闲置资本为保障房的建设提供有力的支持。

3、督促地方政府优先保证保障房的土地供应，合理规划，科学利用土地资源

继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，加大违法违规房地产用地信息公开和查处力度。每年地方政府应该拟定该年土地供应计划，明确保障房供地所占整体供应的比例不得低于50%，具体哪一块地段的土地用于保障房建设应该在计划书中一一列明，严禁“限地价、竞廉租房”的土地出让模式再次发生或以类似的手段变相出现。土地的供应不仅要保证供地规模，同时要合理规划，确保供应符合社会公平，严禁将保障房全部安置在地段偏远，交通不便和基础设施极不完善的地方。