十年之痛解读日本房地产泡沫

十年之痛解读日本房地产泡沫
早在2005年4月份，美国《华尔街日报》就以“中国房产泡沫破裂只是迟早问题”为题发表了一篇评论文章。

文章直言不讳地指出:中国房地产，尤其是沿海地区房地产存在严重泡沫。

该文并且援引当年中国国务院下发各级政府的一份文件来佐证其观点。

这份2005年3月26日下发的文件在国际上被普遍解读成是我国中央政府对各级地方政府的警告——依靠发展房地产市场推动经济增长的做法存在的风险。

无独有偶，也是2005年，曾有人就我国房地产问题征求国际投资大师索罗斯的看法。

索罗斯也认为中国东南沿海房地产市场存在严重的泡沫，他进一步预言，泡沫将会在3年左右的时间后，也就是08年前后破裂。

这些都可以看作是权威发出的警示，可国内市场上的各方似乎并不为意。

进入2007年后，发生了两件事情:上海“汤臣一品”天价楼盘被国家有关部门调查，深圳房地产泡沫破裂。

这两件事，尤其是后者，是极强烈的预警信号，可是从国家统计局发布的全国各主要城市房地产售价增长数据来看，这些信号依然没有得到足够的重视。

这不免让人心生担忧，因为它常常让我想起日本上个世纪80年代那场空前的房地产泡沫。

泡沫过后，是日本经济停滞的10年，对许多日本国民来说，这10年简直如同漫长的梦魇。

这里，我把它称作”十年之痛”。

毕竟是泡沫
日本的“十年之痛”肇始于1985年，这一年是代表日元大幅度升值的“广场协议”的签署年。

从这时开始，到1991年为止，日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多，泡沫达至最大。

此后泡沫迅速破裂，日本全国大部分城市的房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产。

泡沫破裂的直接后果是引起了严重的财政危机，重创了日本经济。

此后，日本进入长期萧条期，10多年来经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中。

难怪人们后来常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”。

日本房地产泡沫最初表现为地价的上升。

其过程是，从用途上讲由商业用地到住宅用地、再到其它用地；从地域上讲，先是东京都中心、而后扩展到东京都圈、进而扩展到大城市圈、最后是中小城市圈。

这样一个波及过程经历了较长的时间，首先是地价的膨胀、其次是地价趋于稳定、最后是地价的急速下降。

比如继1985年东京商业用地地价迅速上涨以后，1986年至1987年东京的住宅地价格也开始迅速上升，同时波及到东京都圈的商业地、住宅地。

东京以外的地区，1987年大阪、名古屋的地价、1999年其它中小城市的地价都接踵而上。

进入1988年之后，东京都圈的地价首先开始走向平稳。

随后1990年大阪地区的地价也趋于平稳。

而到1991年则日本全国开始了大暴跌，到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

引起日本房地产泡沫生成的原因当然是多方面的。

首先是1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。

美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。

其次，当时的日本政府为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。

1990年9月日本地价达到最高点，到了十分荒唐的程度。

当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，
其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。

仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

—般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。

泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。

其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。

再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。

许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。

最后，泡沫的破灭也使”银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。

日本的房地产泡沫最终让日本自吞苦果，丧失了个多年的发展机会，可谓付出了极其沉痛的代价。

没有远去的泡沫
今天，看完造成日本“十年之痛”的这段往事，再回过头来看我们自己国家正在发生的事情，我十分惊讶于历史与现实之间的某种高度相似性，虽然这里的历史不是我们的历史，但是在经济全球化的背景下，历史的重演并不会局限在一国之内，因为规律是普适的。

从这个意义上来说，我们尤其应当注意日本泡沫经济形成和发展的过程中的如下几个微观原因:
第一，人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。

有资料表明，日本总理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫经济破灭后的1992年4月关于土地问题的舆论调查中发现，超过半数的被调查者认为“持有土地是安心并且有利的”，具体调查结果分别为:65．2％、66．0％、67．2%和52．8%。

正是在这样的消费者预期下，日本的地价总额才会是美国的4倍。

第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。

借款方不考虑一旦利率提高了还不起利息该如何办，而贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并天真地认为如果这些企业暂时资金出现紧张时只需将手里的房地产项目卖掉就可以解决问题。

当时的日本，企业借银行的钱、或者银行贷款给企业是相当容易的事情。

并且企业一般贷款购置房地产之后又将该资产向银行作抵押，从而又可以轻松的再次贷到款，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大。

第三，企业及个人房地产投机盛行。

泡沫时期，大量资金涌入房地产业，多数房地产公司并非专业的房地产公司。

这意味着当时日本许多企业在从事房地产投资，开始所谓多元化经营，这给房地产泡沫破灭后产生大量坏账埋下恶果。

除了上述三点，当然还有另外一些微观层面的原因，它们共同催生了日本房地产泡沫。

只是在所有至今能够被看清楚的原因中，我认为这三条对我们最具参考价值。

不是吗？如果我们一起生活在这片土地上，如果我们具有最基本的观察能力，那么你会很清楚的看到，日本过去这三个催生泡沫的原因正是我们目前存在的三个现状。

泡沫并没有远去。

我的担忧由是乃生，但愿，这仅是一次杞人忧天。