《房地产管理》PPT课件

4.2 房地产开发用地
基本含义
• 房地产开发用地是指以进行房地产开发为目的而取 得使用权的土地。 • 通过出让、划拨及转让方式取得。
4.2.1 土地使用权的出让
4.2.1.1 土地使用权出让的概念与特征
• 《房地产管理法》第八条规定：“土地使用权的出 让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权） 在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。”
• 广义的房地产法，除此之外，还包括所有调整房地 产关系的法律规范的总和，即由不同层次的调整房地产
关系所组成的法律规范的有机结合体。
4.1.2 房地产管理法的基本原则
节约用地，保护耕地 国有土地有偿、有限期使用的原则 国家扶持发展居民住宅的原则 房地产权利人应当守法和国家保护房地产权利
人的合法权益
• 根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例》第十三条的规定，土地使用权出让 最高年限按用途分别为：①居住用地70年；②工业用地50年； ③教育科技、文化、卫生、体育50年；④商业、旅游娱乐用 地40年；⑤综合或其他用地50年。
4.2.1.4 土地使用权出让合同
•1.土地使用权出让合同的特征与分类 • 土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理 部门与土地使用者之间就出让城市国有土地使用权所达 成的、明确相互之间权利义务关系的协议。
4.1 房地产法规概述
4.1.1 基本概念
房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产 地产：在一定土地所有制下作为财产的土地 房地产：房屋财产和土地财产的总称。 房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的
产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地 使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房 地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。
• 《房地产管理法》第7条第2款规定：“县级以上地方人 民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、 自治区、直辖市人民政府确定。”
• 《房地产管理法》第63条规定：“经省、自治区、直辖 市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负 责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地 产权证书。”
•
房地产法规是指由房地产法律、法规、规章规定
的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理
和服务的行为规范准则。
• 狭义的房地产法，仅指1994年7月5日第八届全国人 民代表大会常务委员会第八次会议通过，于1995年1月1 日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》
（2007年8月30日修改）。
4.1.3 房地产管理体制
4.1.3.1 国务院主管部门
• 《房地产管理法》第7条第1款规定：“国务院建设 行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划 分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”按 照国务院批准的建设部“三定”方案，房地产业的行业 管理由住建部负责。
4.1.3.2 地方人民政府主管部门
• 土地使用权出让合同具有以下特征：
• (1)它只是出让和受让双方当事人之间设立、变更 关于土地使用权权利义务法律关系的协议。
• (2)土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必 须是市、县人民政府土地管理部门。
• (3)土地使用权出让合同中的受让方，一般为境内 外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让方 必须是在中国注册的外商投资开发企业。
4 房地产管理法律制度
本章提要
介绍了房地产法规的相关基本概念和我国房 地产法律制度的演变与完善及其管理体制，重点 阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、 住宅建设与物业管理、房地产权属登记管理和房 地产交易市场管理等方面的主要内容。
本章内容
4.1 房地产法规概述 4.2 房地产开发用地 4.3 房地产开发 4.4 城市房屋拆迁管理 4.5 房地产交易 4.6 物业服务 4.7 房地产管理中的法律责任
• (4)土地使用权出让合同是订立转让合同的前提条 件，并对转让合同有重要的制约作用。
• 土地使用权出让合同可分为三种类型：
• (1)宗地出让合同，是指市、县Fra Baidu bibliotek民政府土地管理部门 根据有关规定，出让某一宗地的固有土地使用权，与土地 使用者签订的合同。
• (2)成片开发土地出让合同，是指市、县人民政府土地 管理部门根据有关规定，将国有土地使用权出让给外商， 与外商签订的投资从事开发经营成片土地的合同。
• 从这个法律概念可以看出土地使用权出让具有以下 四个特征：
• (1)土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让 的行为；
• (2)土地使用权出让是有期限的； • (3)土地使用权出让是有偿的； • (4)土地使用权出让享有权利的范围不含地下之物。
4.2.1.2 土地使用权出让方式
• 土地使用权出让方式，是指国家将国有土地使用权 出让给土地使用者时所采取的形式和方法。 •1.拍卖出让 • 拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间、地点， 利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞 投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的 一种方式。
•4.协议出让
• 协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即 有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、 协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。
• 2003年8月1日起实施的我国国土资源部《协议出让 土地使用权规定》（第21号令），对协议出让国有土地 使用权作出了详细规定
4.2.1.3 土地使用权出让的最高年限
•2.招标出让
• 招标出让是指在规定的期限以内，由符合规定条件 的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用 权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。
• 招标出让分为公开招标和定向招标（限制竞争性招 标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、 决标和签约、登记等环节。
•3.挂牌出让
• (3)划拨土地使用权补办出让合同，是指已经由国家通 过行政划拨方式分配给土地使用者使用的土地，纳入有偿、 有期限、可流动轨道，市、县人民政府土地管理部门根据 有关规定，与土地使用者补签的土地使用权出让合同