土地财产制度

土地利用规划 土地开发、整治与保护 土地利用的监督和调控 土地财产制度
土地管理的目的
维护已经确定的土地所有制和 土地使用制，即维护代表一国统治 阶级利益的土地所有制及其相应的 土地关系，最大限度地满足全社会 对土地的需求，并保证全国土地资 源得到合理和充分有效的利用，维 护良好生态环境
土地财产制度
微观上（使用者），土地利用的目的是实现 自己经济利益最大化，而土地利用有很大社会性， 土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经 济、社会、生态总平衡，只有国家宏观调控才能 做到。
土地财产制度
土地国家管理的内容
• 1、土地的权属管理 • 2、土地的利用管理
土地财产制度
土地权属管理：国家确认和保护土地所有 者和使用者合法权益及调整土地所有权 和使用权关系的一种管理。
－无意识申办担保物权; －抵押权人不申请地价评估及其确
认，或者要求不予评估、确认，或 者不按地价评估、确认的结果控制 抵押贷款的额度。
－抵押期限届满，抵押人既不依法 处分土地使用权，又不申请抵押权 的续登。
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（七）地役权
• 1、概念特征 • 2、地役权的类型 • 3、地役权与相邻权的区别
土地财产制度
产权的起源及其功能
• 起源：资源稀缺和外部性的存在 • 功能：通过建立产权制度，让人
们知道如何获得资源，以及在什 么样的权利范围内可以选择资源 和使用资源
土地财产制度
土地产权的概念和结构
1、土地产权制度与土地产 权的概念
2、土地产权的特点 3、土地产权的构成
土地财产制度
土地产权制度
土地财产制度随社会生产力的提 高和整个社会经济制度的发展推进和 演变。 • 从下而上自发地渐进式地进行的 • 通过国家政权的力量从上而下统一推 进的。即在一个国度内（或地区内） 普遍进行的土地财产制度改革（革 命）。
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第二节 土地所有制
一、土地所有制的概念及其产生与发 展
二、土地所有制的法律形式 三、土地所有权的流转制度
土地管理的具体任务
• 维护土地所有权与使用权 • 调整土地关系 • 对土地所有权和使用权的必要限制 • 保证合理分配和有效使用 • 实施土地有偿使用制度
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土地管理的手段
• 立法手段 经济手段 • 行政手段 政策手段 • 计划规划手段 • 司法手段 教育手段
技术手段
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土地管理机构的设置及职能分工
• 土地所有制都需要在法律上得到 承认和保护。
• 国家确认并保护土地所有制的法 律文件是土地所有权证书， 如 我国的国有土地所有权证书。
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土地所有权的转移
• 土地所有权的转移包括有偿转移（如买 卖）和无偿转移（如赠与、继承）。
• 我国土地所有权的转移主要是集体土 地所有权的单向转移——土地征用。即 国家通过对土地集体所有者的一定经济 补偿，将集体土地转为国家所有。
• 地上权人的权利一般包括：对其建筑物及 竹木有占有、使用、收益和部分处分权能， 可以设定地役权，还可以让与他人或作为 抵押权的标的物。
• 地上权人的义务是：享受土地的便利须尽 善良管理人的责任；向土地所有人支付租 金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及 缴纳赋税等。
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（六）土地抵押权
• 1、概念：土地受押人对于土地抵押人不 转移占有并继续使用收益而提供担保的 土地，在债务不能履行时可将土地的拍 卖价款作为受清偿的担保物权。地使用权及其责 Nhomakorabea权、利。
核心和 内容
确定独立于土地所有权的土地 是 使用权
确权
解 决
土地资源的合理、有效利用问题 土地财产制度
土地使用制与土地所有制的关系
前提
土地所有 制
提供服务
反映、体现、实现和 巩固的形式与手段
土地使用 制
具 有
相对独立性
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土地使用制的分类
• 两权合一 • 两权分离：
• 土地的法权制度是人们在土地利 用中形成的土地关系的法权体现， 是社会上层建筑的组成部分。
土地财产制度
土 基础，决定土
土
地 地法权制度；
地
经 济
关系
法 权
制 度
反映、规范、确 认、保护、强化
制 度
土地财产制度
土地制度的特点
• 地位的基础性 • 国度的差异性 • 构成的复杂性
土地财产制度
土地财产制度的演进与改革
土地所有制的产生与发展
• 土地所有制是由生产力的状况决定 的，即不同的生产力状况形成不同的土 地所有制。其产生发展经历了五个阶 段—原始社会的氏族公社土地所有制； 奴隶主土地所有制；封建土地所有制； 资本主义土地所有制；社会主义土地所 有制。
• 可分为两种基本形式：公有制和 私 有制
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土地所有制的法律形式
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第三节 土地使用制
• 土地使用制的概念 • 土地所有制与土地使用制的关系 • 土地使用制的分类 • 土地租赁关系的性质 • 土地使用制的法律形式
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土地使用制的概念
土地使
指人们在一定的土地所有制
用制度 是 下使用土地的形式、条件和
表 程序的规定。
明
怎样利用土地和取得收益；谁享有土
• 土地转租、农村土地转包
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（四）永佃权
• 永佃权是由永佃权人向土地所有者支 付租金，为耕作和放牧的需要长期或 永久使用土地，并获得相应收益的权 利。
• 永佃权实质上是土地用益权，是他物 权的一种。
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（五）地上权
• 地上权是指以支付租金为代价，在他人土 地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。 地上权是一种用益物权。
－在资本主义社会中，土地租赁关 系反映的是土地所有者和租地农业 资本家共同占有雇佣工人剩余价值
－在社会主义社会中，土地租赁关 系反映的是国家、集体和个人如何 分配土地收益
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土地使用制度的法律形式
• 佃契、租约等 • 农村土地承包合同 • 城市土地使用合同
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第四节 土地国家管理制度
土地财产制度
地役权的概念与特征
• 1、概念：指为了使用、经营自己土 地（需地役）的方便而使用他人土 地（供地役）的权利。
• 2、特征： –地役权可以有偿也可以无偿，由 当事人双方协商确定 –地役权是为需役地的方便和利益 而设立的
土地财产制度
地役权的类型
• 1、利用供役地：如通行、排水、汲 水、管线通过等。
权属管理的任务
维护
社会主义土 地公有制
土地 征用
调整
土地关系
产 生
国有土地 有偿使用
保护
土地和使用者 的合法权益
国有土 地转让
土地财产制度
权属管理的内容
确认土地所有权和使用权
依 管理土地权属的变更 法
调处土地权属纠纷
集体土地的征用 国有土地的划拨 国有土地的出让与转让 土地调整 土地使用权的收回 农村土地的承包与转包 农村宅基地、自留山、 自留地的调整
• 2、从供役地取得天然孳息：如从供 役地上取土、采沙石、砍柴、割草、 放牧等。
• 3、限制供役地人某种权利的行使： 如禁止打坝截水、禁止设置其他障 碍物以便通风、采光、眺望等。
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地役权与相邻权的区别
土地的相邻权：指相互毗邻的土地所有权人和 使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方 土地的权利。
查处土地权属方面的违法行为
土地财产制度
土地 利用 管理
是国家按照预定的目标和土地系统运行 的自然、经济规律，对土地的开发利用、 整治和保护所进行的决策、组织、指挥、 协调、控制等工作的总称。
符合客观规律
土地利用 ---土地的开 发、利用、整治、保护
取得最好的效益
管理---采取法律、行政、经 济、技术措施，对土地利用进 行计划、组织、指挥和调控。
土地财产制度
土地财产制度的概念
土
一定的社会经济条件下土地关
地
是
系的总和，是关于土地这一基 本生产资料的所有、使用、管
制
理的原则、方式、手段和界限
度
等的法律规范和制度化体系。
形成和 取决于 社会生产力
发展
的发展
反 映
土地关系
土地财产制度
经济制度和法权制度
• 土地的经济制度是人们在一定的 社会制度下在土地利用中形成的 土地关系的总和。是经济基础的 组成部分。
土地产权
指一个国家土地产权体系构成 及其实施方式的制度规定，是 土地制度的重要组成部分。
指存在于土地之中的排他性 完全权利,是有关土地财产的 一切权利的总和。
必须法律确认
权利束
包括
土地所有权、使用权、租赁权、 抵押权、继承权、地役权等
土地财产制度
土地产 权的基 本特性
（1）具有排他性； （2）土地产权客体必须具 备可占用性和价值性； （3）合法性； （4）土地产权的相对性。
有偿使用制 无偿使用制度
土地财产制度
土地租赁关系的性质
• 在土地“两权”分离条件下所实行 的土地有偿使用制，无论其具体形 式如何，实质都是土地的租赁关系
• 土地租赁关系的性质因社会性质和 土地所有制度的不同而不同，反映
着不同的阶级关系和产品分配关系：
土地财产制度
－在封建社会中，土地租赁关系决 定着地主阶级无偿占有佃农的全部 剩余劳动
土地财产制度
土地产权体系构成
土地所有权
自物权
地上权
土 永佃权 地 地役权 产 土地发展权
用 益
物权
物他
权物
权 土地使用权（广义） 权
土地抵押权 担保物权
土地使用权（侠义） 土地租赁权
债权
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（一）土地所有权
1、定义：土地所有权是指土地所有 者在法律规定的范围内自由使用和 处理其土地的权利。 两方面：法律意义上的土地所有 权和经济意义上的土地所有权。
• 2、性质： –优先清偿性、 –附属性、 –不可分性
土地财产制度
• 3、土地使用权抵押在实际工作中存在的 问题
➢（1）、抵押人的问题 –房屋所有权与土地使用权分离抵押 –同一宗土地使用权或同一宗土地使 用权及其地上建筑物所有权重复抵 押、多头抵押 –欺骗抵押。
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➢（2）、抵押权人的问题
土地财产制度
土地所有权
土
土
地
地
占 前提 使
有
用
权
权
标志 核心
土
土
地
地
收
处
益
分
权
权
土地财产制度
2、土地所有权的属性： –完全性（全面性）； –排他性；恒久性； –归一性（复归性）； –社会性（相对性）。
土地财产制度
（二）土地使用权
1、概念 土地使用权：指依法对土地使用的权利
不及地下
地下文物发 掘权、矿山 开采权
土地财产制度
2020/11/10
土地财产制度
第一节 土地财产制度的概论
一、土地财产制度的概念和构成：
– 制度概念 – 土地财产制度概念 – 土地财产制度的构成
二、土地财产制度的特点 三、土地财产制度的演进与改革
土地财产制度
制度的概念
• 制度的内涵可概括为约束人们 行为的一系列习惯和规则。
• 制度有保障功能和激励两大基 本功能
土地财产制度
土地所有权四项基本权能
• 土地占有权： 指对土地的实际占有、控制
的权利 ；
• 土地使用权：按土地性能和用途进行事实上
的利用和使用；
• 土地收益权：指从土地上获得收益的权利，
土地收益权是一项独立的权能；
• 土地处置权： 指在法律允许的范围内对土
地进行处置的权利。它决定土地的归属，是 土地所有权的核心
土地财产制度
土地所有制的含义 及其产生与发展
• 土地所有制的含义 • 土地所有制的产生与发
展
土地财产制度
土地所有制的含义
土地的分配问题
表 明
土地所有制度 是
基础
法
产
律
生
体
现
土地所有权 是
指人们在一定的社会 经济条件下拥有土地 的形式、条件和程序 的规定。
是
土地制度的核心； 土地关系的基础
土地所有权人依法占 有、使用、收益和处 分土地的权土地财利产制度
行 使
土地所有者 非所有权人
从所有权中分离 出来的使用权
土地财产制度
• 2、取得方式：无偿、有偿（出 让、转让）
• 3、土地使用权的设定期限：依 据用途不同而有不同的年限。
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（三）土地租赁权
• 通过契约从土地所有权人或土地 使用权人处获得的土地占有权、 狭义的土地使用权和部分收益权。 与土地使用权相比少了一项处分 权。
• 分级分类管理 • 垂直统一管理
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第五节 土地产权及其权能构成
• 一、产权的概念 • 二、产权的起源及其功能 • 三、土地产权的概念和结
构
土地财产制度
产权的概念
• 是财产权利的总称，存在于财产中的 排他性完全权利。
• 产权不同于所有权 – 产权不是人对物的权利，而是由于 人对物的使用而形成的人与人之间 的关系。 – 一个完整的产权是由一束权利构成 的。
一、建立土地管理制度的客观必 要性
二、土地管理的内容、目的、任 务与手段
三、土地管理机构的设置及职能 分工
土地财产制度
建立土地国家管理制度的客观必要性
1、土地具有特殊的重要性
2、土地供给的稀缺性
3、土地利用后果的巨大社会性
4、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实 现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各 部门间资源优化配置。