营销定位报告

城市背景
人口环境状况-劳动力资源丰富，劳务经济已成 为信阳农村的支柱经济 。
项目周边常住人口仅1.96万人；消费人口有限，消费力不足
2005年末信阳总人口787.55万人。其 中，城镇人口216.10万人，占总人口的 27.4%；乡村人口571.45万人，占总人 口的72.6%。浉河区为信阳城区人口主 要聚集区域，（狮河区非农人口26.37 万、平桥区非农人口17.3万）市区人口 43.67万。项目所处南湾区常住人口仅 1.96万人。 劳动力资源丰富，信阳全市781万人， 劳动力资源丰富，是劳务输出大市。并 且信阳的很多在外务工者已成就显著， 劳务经济已成为信阳农村的支柱经济。
踞武汉 214km
郑州
踞郑州 302km
信阳
信阳
建业商业经营管理公司
交通状况
武汉
信阳交通便利，南距武汉214公里左右，距郑州302公
里。京广、京九铁路及宁西铁路和国道106、107、312
及京珠高速公路、西合高速公路纵横交错，是河南省重
要的交通枢纽和连接东西部的主要通道。由于距武汉较
近，根据2006武汉城市圈布局蓝图，2010年武汉城市圈
8000
6000 5257 4000
2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ00
0
人均可支配收 入（元）
2003年 5257
6784 5964
2004年 2005年 5964 6784
人均可支 配收入 （元）
600 500 400 300 200 100
0
GDP亿元
347.117
434.269
503.4
2003年 347.117
2004年 434.269
开发条件 目前项目用地一、二、三期已拆迁完毕，达到三通一平。
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地块解析
地块四至：周边路网发达，但临街面偏离 主干道南湖大道
宗地位于南湾区，中环路以东、松树坦路以南（以上道路皆为规 划道路，目前为水泥小路），形状大致为不规则正方形，长宽均 约398米，地势起伏较大，高低落差约为24米。 宗地南隔一土路为水利局家属院，西边隔规划中的中环路是信阳 市南湾管理区南湾村，东边隔规划中的松树坦路是南湾管理区松 树坦村。 目前该宗地现有原水泥厂拆除的部分建筑垃圾及未拆迁的家属楼 和居民，该宗地有一泄洪渠（宽度约为10—18米）贯穿整个地块。
2005年
216.1
2004年
199.54
2003年
183.32
160 170 180 190 200 210 220
市辖总人口数（万人）
建业商业经营管理公司 6
城市背景
经济环境分析
2004年，信阳国民生产总值434.2亿元，位居全省第 11 位 ； 2005 全 年 生 产 总 值 503.4 亿 元 ， 比 上 年 增 长 13%，国内生产总值占全省的比重由5.1%变为4.2%。 其中，第一产业增加值150.4亿元，增长10.8%，； 第二产业增加值193.5亿元，增长16.0％，；第三产 业增加值159.5亿元，增长11.8％，三产业占GDP的 比重为29.9：38.4：31.7。
5%
10% 10% 20% 20% 20% 10% 10% 5%
可支配收入
元/人 6784 2453 2801 3672 4727 6192 7868 9894 15049 17960
消费支出
元/人 4971 2654 2462 2945 3698 4743 5595 6518 10456 12713
2003人均消费支出3978元,比上年增长5.8%； 2004城市居民人均消费支出4282元,增长7.6%； 2005年城市居民人均消费支出4971元，比上 年增长16.1%，增速明显加大；其中食品类支 出1979.91元，比上年增涨5.5%，城市居民家 庭恩格尔系数39.8%，比上年下降3.9个百分点， 表明随着信阳市民收入水平、消费水平持续增 长，消费层次也随之不断 上升。
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三 地块解析及周边市场分析
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基本概况
本项目位于信阳市南湾区南湾湖风景区附 近
信阳是河南省最南边的城 市距离郑州302km
郑州市
N
城市中 心区★域
信阳
基本指标
占地面积：221.76亩，约15万㎡。 土地用途：该地块的规划用途为95%的住宅用地，使用年限70年，5%的商 业用地，使用年限为40年，容积率不大于1.5，建筑密度不大于25%。
恩格尔系数逐年下降，消费水平稳步提高。2005年信阳市城镇居民消费恩格尔系数39.8%， 较上年下降3.9个百分点，生活观念变化，在外饮食消费增大。2005年在外饮食人均消费支出 199元，较上年增长50.5%，普通居民也注重生活质量的提高，建立了敢于消费、喜爱消费、 享受消费的观念，但高收入家庭更注重一种高档、豪华的消费方式。
市区商业供应特征分析-商业格局
“2+4”商业格局基本形成
“2+4”商业格局即2个商业中心 (东方红大道、中心大道),3个商业 街区(广场东路、胜利北路、中山 北路、北京路)；
东方红大道作为信阳商业核心街 区集中了西亚和美广场、亚兴服 饰广场、一鸿百货;
广场东路、胜利北路、中山北路 为以商贸为核心的特色街区;
南湾区
北扩
浉河区
城市中 心区域
羊山新区 平桥区
东进
南湾区基本情况
南湾区位于市中心向西7公里，总面积190平方公里，总人 1.96万人，下辖南湾水库管理局、南湾实验林场、南湾乡、南 湾湖旅游发展有限公司、贤山开发办等5个单位，辖区内有国 家AAAA级旅游景区—南湾湖旅游风景区。
建业商业经营管理公司 5
2005年 503.4
GDP亿元
2005年全市城镇居民人均可支配收入6784元，比 上年增长14.2%。如左图:
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城市背景
信阳人均GDP、商品零售额、人均消费支出处于 较快的增长阶段，居民消费潜力正在递增。
信阳人均GDP和零售额双双增长，表明潜在消费能力增加。
信阳 2003 2004 2005 人均GDP 4462 5310 6407
建业商业经营管理公司
5000 4000 3000 2000 1000
0 2003年 2004年 2005年
城镇居民 人均消费 支出 （元）
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城市背景
消费者特征分析
2005年城镇居民阶层消费分类表（数据来源于信阳市统计局）
2005年城镇居民分阶层消费情况
项目
计量单位 合计 更低
最低
低
较低 中间 较高 高 最高 更高
各百货商场经过业态调 整及相关经营策略改变, 正从传统百货向新型百 货(品牌经营与特色主题 经营,注重环境改善与人 文主义等)转变;
现有百货店自身硬体条 件已基本满足后期调整 需求；软件方面亟待提 高，其市场后期发展有 一定空间。
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建业商业经营管理公司 13
商业市场分析
市区商业供应特征分析-大中型超市
将把信阳纳为其城市圈范围。
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城市背景
城市总体规划
城市功能分区
浉河区为信阳市传统的政治、 经济、文化中心，以发展 商业为主。
平桥区以发展工业为主。 羊山新区将形成新的行政核心
和居住区。 南湾区辖南湾湖，以发展旅游
业为主，不属于城市发展 方向。
未来城市总体布局
信阳城市主要发展方向为向北、 向东扩展，以中心城市为 核心，以县城为纽带，以 小城镇为依托，以国道、 国铁、高速为骨架的市域 城镇化发展新格局 。
超市外扩趋势明显 信阳市大中型超市数量
较多，分散于各居民区 与商业区内；
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从信阳城市发展角度， 结合居民住宅区及超市 (含大中型超市及小型超 市、便利店)分布情况,超 市向东南方向、西北扩 张趋势明显;
西亚超市对本项目已有 初步进驻意向。
建业商业经营管理公司
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信 阳 2005 年 人 均 GDP 为 6407元，增速约12.7%。
200
187.6
150 136.2 157.8
100
50
0 2003年 2004年 2005年
社会消费品 136.2 157.8 187.6 零售总额 （亿元）
社会消费品零售总 额（亿元）
信阳近三年社会消费品零售 总额保持快速增长态势， 2005全年累计实现社会消费 品零售总额187.6亿元，比 上年增涨14.3%。
服务性消费支出 元/人 1091 463
444
527
705 1087 1143 1351 2882 3626
在外饮食
元/人
199
35
13
105
97
150 193 310 669 1048
恩格尔系数
%
39.8 43.8
48.2
49.2
47.7
42.4 38.9 35.1 31.2 29.7
• 2005年城镇居民人均可支配收入6784元，阶层之间水平呈现明显的梯度走势，收入差距有 加大的迹象。 • 在收入差距逐步扩大趋势影响下，不同收入居民家庭的消费支出也随之拉开了距离。2005 年城镇居民人均消费支出4971元，高收入组的人均消费支出是全市平均消费水平的2.6倍，是 低收入组消费水平的5.2倍。 • 消费方式的变化情况。
高档海鲜酒楼空缺。
建业商业经营管理公司
54 62 56
67 55
50 38 66 59
65 58 70 63
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商业市场分析
市区商业供应特征分析-休闲娱乐
休闲场所多以沿街商铺呈现, 大庆路西段聚集效应明显
近两年大量民营资本投入洗 浴行业，信阳的洗浴企业数 量快速增加，信阳目前有规 模的洗浴企业共16家，但整 体规模偏小、网点布局不合 理、经营千篇一律、定位缺 乏特色；
建业商业经营管理公司 3
城市背景
城市结构
地理状况
信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖 北接壤，素有“三省通衢”之称，是南北经济文化 交流的重要通道。辖4区（浉河、平桥、羊山、南湾） 8县，总面积18915平方公里，总人口780万。市区 面积43.2平方公里，市辖区人口216.1万，市区人口 43.67万。
随着洗浴企业数量快速增加， 行业有结构性饱和的趋势， 即普通洗浴中心竟争激烈， 大型休闲洗浴娱乐中心相对 缺乏；
由于信阳经济发展水平不高， 因此洗浴行业整体档次较低； 只有大庆路的沁园春洗浴中 心经营规模大，处于一枝独 秀的地位，经营情况良好。
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商业市场分析
市区商业供应特征分析-餐饮
餐饮市场分析
信阳中型餐饮集中在北 京路两侧，菜系以信阳 炖菜、火锅、西餐（迪 欧、金帝）、地方风味 为主。北京路餐饮一条 街是2004年自发形成的 沿街底商（30多家餐 饮）；
信阳大型高档餐饮集中 在市区酒店内，菜系地 方特色风味为主（消费 地点位于火车站的其士 酒店、市政府旁的阳光 酒店）；
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城市背景
消费呈现明显层次
居民消费从传统消费向发展型、享受型消费转 移
•高收入群体总体生活已进入比较富裕阶段。消费特征是：在满足生活必需品和高档消费品 需要之外，还有大量剩余，生活宽裕，注重生活质量的全面提高，追求时尚和个性化消费。 •中等收入群体总体生活水平处于小康阶段。消费特征是：基本生活消费需求已经满足，吃 和穿比重继续下降，消费由“量”的满足升级到对“质”的追求，正积聚资金向更高一层 消费提升。 •低收入群体总体生活水平实现了温饱，跨入小康。消费特征是：现期收入在满足基本生活 消费之后，结余很少。其中，5%更低收入组人均可支配收入2453元，而人均消费支出2654 元，入不敷出，但食品消费仍是他们消费的主流，生活质量不高。 •2005年城镇居民服务性消费支出1091元，占5%更高收入组的服务性消费支出3626元，而 占10%更低收入群体的服务性消费支出444元。更高收入群体的服务性消费支出是全市平均 水平的3.3倍，是低收入组消费水平的8.2倍。
谨呈：信阳建业天明住宅建设有限公司
[2006] SY11
信阳森林半岛项目商业部分 调研定位报告
建业商业经营管理公司
2019/11/24
目录
城市宏观市场环境分析 商业市场环境分析
项目地块及周边环境分析 拟定业态专业人士访谈
项目SWOT分析 项目定位建议
建业商业经营管理公司 2
一 城市宏观市场环境分析
消费者特征整体分析
随着信阳经济发展，城市居民的消费能力大幅度提高，消费呈现多元化趋势，不同阶层 拥有不同消费模式的分化日渐明显。不仅在消费能力上表现出梯度性的差异，而且在消费 观念和消费方式上同样表现出了梯度性消费差异。
建业商业经营管理公司 10
二 商业市场环境分析
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商业市场分析
北京路主要为餐饮及休闲娱乐消 费所在地；
现有商业虽整体档次不高，但已 经足以覆盖城区及周边消费人群。
项目地块
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商业市场分析
市区商业供应特征分析-百货
百货商场相对集中，大 多处于转型期
信阳市百货商场主要集 中在南大街东方红大道 两侧,如西亚和美广场、 一弘百货等；