【刘燕松】让金融激活城市更新
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2 3 4
市场环境分析
城市更新结合金融工具 案例分享 外贸信托简介
1
市场环境分析
3
1
市场环境分析
4
1
市场环境分析
我们的思路：物业改造类 & 物业持有类 Renovate & Hold
5
1
市场环境分析（改造类）
中国宏观经济及货币政策较为平稳，中期来看房地产行业依然为经济支撑点； 由于一线城市政治、经济、金融、保障、医疗、教育等各方面优势，将保持全国人口净流入一线城市的状态； 一线城市地王频出、核心区缺乏新增土地供应、房产老旧等因素，为战略性业务提供市场。
建 筑 面 积 ： 2100 平 方 米 ， 使 用 期 限 70 年 ，
1991 年 04 月 1 日至 2061 年 03 月 31 日止，商业用途， 目前剩余年限，46 年。由业主方挂牌转让，挂牌 价格10200万元。
wenku.baidu.com16
3
案例分享一 （深圳住宅底商改造项目）
定义：通过与专业的运营方合作，收购核心城市核心区位的老旧物业并通过对其改造升级、分证，整买散售回款以实 现收益。 业务特点：双优区位；升值空间大；规模小、杠杆低、周期短；决策速度快。
案例分享 外贸信托简介
2
城市更新结合金融工具 金融服务对象特点及其需求分析
1 2 3
资产管理服务商
特点： 具备发掘及管理优质 运营商的能力，有一定信用 增信能力，具备与金融机构 沟通和协调的能力。 需求： 希望通过杠杆化操作 迅速扩大资产管理规模。 希 望在资本市场得到认可。
运营商
特点： 在具体项目发掘、筹划、 运营、销售方面有丰富经验， 有过成功案例。规模较小，缺 乏资金支持，金融知识相对欠 缺。 需求： 获得资金支持，实现规 范化运营，打造品牌，发展壮 大。
合伙企业日常运营及资产情 况进行尽调、评估，享有重 大事项一票否决权等是较为 常见的监督手段。
XX股权投资基金管理有 限公司
XX资产管理有限公 司
委托管理
管理
普通合伙人则是合伙企业
合伙企业B（有限合伙）
的实际管理人，实际参与或 协助运营商对标的资产进行 评估、收购、改造、出售等
XX股权投资基金管理 有限公司
24
2
10
2
城市更新结合金融工具
业务模式介绍
01
该模式适用于整体收购核心 地段的老旧物业，包括但不限于 商铺、写字楼、公寓等业态，通 过对其进行快速改造再出售实现 套利，操作周期通常较短。
02
该模式适用于收购城市核心地段 已经有一定年限的写字楼，通常是乙 级写字楼，通过对其进行局部改造提 升物业租赁价格及租户质量，从而实 现一定套利， 同时可持有一段时间 享有其投资价值，择机出售。
11 2 3 3 4
市场环境分析 城市更新结合金融工具
案例分享 外贸信托简介
4
外贸信托简介
外贸信托（FOTIC），全称中国对外 经济贸易信托有限公司，成立于1987年 9月30日，是中国中化集团公司旗下从 事信托业务的公司，也是中国信托业 协会副会长单位之一
外贸信托注册资本22亿元，净资产逾70 亿元，由中国中化集团公司全资控股
GP
购入包销
销售回款
升级改造项目
一系列运作。
12
2
城市更新结合金融工具
外贸信托
股东
典型交易结构（信托公司与合作伙伴成立公司作为普通合伙人）
在左图中，金融机构与资
资产管理服务商
股东
管理运营团队
股东
产管理服务商/合作伙伴及管
理团队成立合资公司，由合 资公司担任合伙企业的普通 合伙人，共同对合伙企业进 行管理，股东按照实缴的出
1987.9
1994.12.31
2002.9
2015年
• 净资产规模超过70亿元 • 资产管理规模超过4000亿元 • 小微金融、证券信托、家族信托等业务行业领先
外贸信托成立
并入中化集团
重新登记
23
1
4
外贸信托简介-股东介绍
中化集团 96.22%
中化集团 财务有限公 司
3.78%
国资委监管的国有骨干企业 中化集团(SINOCHEM GROUP)成立于1950年 2014年资产总额达3,268.58亿元，实现营收4,642.89亿元
50年（截至2044年） 5,428.50㎡ 1998年9月 共9层（20-28层） 17,544.99㎡ 1,956.36㎡
有限公司
有限公司 (Cayman) GP ELP (Cayman) 贷款 收购香港公司 100%股权 LP 卖方
境外
卖方SPV（BVI）
2.6米
银行 SPV1 (BVI)
XX地产（HK）
二楼平台
外部楼梯
改造后 效果
17
17
3
案例分享二（广州长租写字楼项目）
项目信息
通过投标方式向业主方租赁位于广州天河区 532 层 写 字 楼 及 地 下 停 车 位 ， 该 项 目 总 面 积 约
交易要素
信托规模：XX万元； 资金用途：：用于认购合伙企业优先级LP份额，最终用于整体 租赁写字楼及地下停车位； 期限：信托计划期限18个月，注资之日起满7个月可提前结束； 优先级LP出资人：XX万元； 中间级LP出资人：XX万元； 劣后级LP出资人：运营商（XX万元）； GP管理费：2%/年；
25次入围全球500强 2015年第105位 2013、2014连续2年蝉联全球最受赞赏公司贸易行业第1名 主营业务覆盖五大领域 能源、农业、化工、地产、金融
中国四大国家石油公司之一 国资委考核连续11年A级 境内外拥有200多家经营机构，战略持股多家上市公司
“中化国际”（SH，600500）、“中化化肥”（HK，00297） “方兴地产”（HK，00817）、“远东宏信”（HK，03360）
交易要素
规模：12800万元（资金主要用于收购物业价款及杂费）； 期限：9个月+X，且最长不超过18个月； 优先级LP出资人：契约型基金（7476万元）； 中间级LP出资人：1124万元； 劣后级LP出资人：运营商（4200万元）； GP管理费：2%/年+劣后级浮动收益的20%； 运营商操盘费：GP管理费中浮动部分的10%；
房地产开发商
特点：传统开发业务开展空间有 限，处于战略转型阶段，希望掘 金存量机会，继续发挥在地产领 域积累的资源及经验，有资金积 累及金融机构授信。 需求：获得资金支持，实现升级 转型，优化报表，轻资产化运营。
9
2
城市更新结合金融工具
在房地产产业链的各个环节 都有可使用的多种金融工具，左 图中横轴是以房地产产业链为基 础从开发投资到持有类物业投资； 纵轴是以投资价值链为基础，从 贷款、 PE 投资、 pre-IPO 投资、 定增、二级市场（股票、 ABS 、 REITS ）、并购等可供使用的金融 工具或手段。 城市更新类业务中较为常用 的金融工具/手段是贷款、结构化 PE投资和ABS。 作为信托公司， 在城市更新 业务中可以以多种角色和身份助 力资产管理服务商/运营商或开发 商。从增量市场中的债权人向存 量市场投资人最后至基金管理人 的路上信托公司还有许多可发挥 的空间。 实现产业与金融投资相结合， 融入城市更新生态圈，以产业为 基础，金融技术为工具为各类投 资者提供优质的投资产品是信托 公司所追求的目标。
5个 100个 100%
标的物业
20
3
案例分享三（北京写字楼收购项目）
优先级LP - 信托计划，认缴份额26000万元； 劣后级LP - 认缴份额22000万元； 并购贷款 - 银行，放款金额53900万元；
出资
人民币98000万元
价格
结构 说明
期限
3+2年，3年运营期+2年退出期
退出
转让标的资产100%股权方式实现退出
6
1
市场环境分析（持有类）
核心物业出租率稳定、租金稳步上升，作为长周期领域其具备较好的投资价值和避险功能； 中国经济L型，结构性调整效果尚未显现； 全球经济复苏缓慢，美国大选结果出炉后，全球化进程放缓，经济不确定性增加，核心物业是资产证券化趋势下的完美投资标的。
7
1 1
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市场环境分析 城市更新结合金融工具
41,397.17平米，合作伙伴拟通过装修、招商、物业
管理等方式提升物业租赁价值，并面向下游客户出 租物业获得收益。该项目中标的租赁单价为125元/ 平米。
18
3
案例分享二（广州长租写字楼项目）
定义：通过与专业的运营方合作，整体租赁核心城市核心区位的写字楼或公寓，同时通过装修、改造、招 商、物业管理提升物业租赁价值，并向下游租户出租物业获得收益。 业务特点：双优区位；规模小、决策速度快、收益稳定、安全边际较高；
交割
标的物业已交割完毕
定义：通过与专业的资产管理方合作，收购核心城市核心区位的写字楼，同时通过装修、改造、招商、物业 管理提升物业租赁价值，在租金达到一定水平后，整体出售或通过资产证券化、REITS等方式退出。 业务特点：双优区位；资金需求一般较大、交易环节较为复杂、持有时间长，具有良好的投资价值。
XX资产管理有限公 司
劣后级LP
XX投资集团
流动性支持
有限合伙人认购合伙企业优
先级 LP 份额，同时对有限合 伙企业的运行享有监督权。 在合伙企业中派驻董事、监 事，聘请第三方专业机构对
XX资产管理有限公 司
委托管理
管理
合伙企业A（有限合伙）
GP 优先级LP 份额XX万元
运营商
劣后级LP 份额XX万元
19
3
案例分享三（北京写字楼收购项目）
标的物业基本情况
土地性质 土地使用年限 土地面积 竣工年限 标的物业所在楼层 总建筑面积 标准层面积 层高 电梯数量 拥有车位 出租率 办公用地
LP2 LP1 有限合伙 GP 有限合伙 XX资本 100% （上海自贸区） 境内
资产管理方（劣后） 外贸信托（优先）
升级改造项目
也会得到相应激励。
13
2
城市更新结合金融工具
不同类型城市更新业务与金融工具之间可建立多种勾稽关系
点
线
面
体
14
11 2 3 4
市场环境分析 城市更新结合金融工具
案例分享 外贸信托简介
3
案例分享一 （深圳住宅底商改造项目）
项目信息
物业位于深圳蛇口工业区一个成熟住宅区， 为住宅区临街三栋并排独栋商业物业。
中国信托业协会第三届理事会 理事会副会长单位（共八家） 第七届中国私募基金高峰论坛 中国最佳私募基金信托服务商 首份信托版第三方竞争力评价报告 总体排名No.3 《信托公司兑付风险评价报告》 风险管理能力 No.1 总体排名No.3 2015年中国“最具创新力信托公司”奖 2015第九届中国“诚信托”奖 诚信托•财富管理品牌奖 价值信托产品奖
员工跟投
LP
股份公司
GP
外贸信托信托计划
LP
资比例分取红利，定时召开 股东会议审议投资规模、物 业类型、投资标准等重要投 资事项。在该结构中，金融
机构扮演双重角色，在资金
合伙企业B（有限合伙） 运营商
募集方面更具优势，可实现 基金化循环运作系列项目， 提高资金使用效率从而提高
GP
LP
项目收益率。同时管理团队
03
该模式适用于收购城市核心地段较新 写字楼或公寓，一般不需要太多改造， 主要作为避险投资工具，享受时间带来 的物业保值增值，需要持有时间通常较 长，可择机整体出售或通过资产证券化 等资本运作方式实现收益。
2
城市更新结合金融工具
外贸信托信托计划
优先级LP
典型交易结构（信托公司作为有限合伙人）
在左图中，金融机构作为
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市场环境分析
城市更新结合金融工具 案例分享 外贸信托简介
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市场环境分析
3
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市场环境分析
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市场环境分析
我们的思路：物业改造类 & 物业持有类 Renovate & Hold
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市场环境分析（改造类）
中国宏观经济及货币政策较为平稳，中期来看房地产行业依然为经济支撑点； 由于一线城市政治、经济、金融、保障、医疗、教育等各方面优势，将保持全国人口净流入一线城市的状态； 一线城市地王频出、核心区缺乏新增土地供应、房产老旧等因素，为战略性业务提供市场。
建 筑 面 积 ： 2100 平 方 米 ， 使 用 期 限 70 年 ，
1991 年 04 月 1 日至 2061 年 03 月 31 日止，商业用途， 目前剩余年限，46 年。由业主方挂牌转让，挂牌 价格10200万元。
wenku.baidu.com16
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案例分享一 （深圳住宅底商改造项目）
定义：通过与专业的运营方合作，收购核心城市核心区位的老旧物业并通过对其改造升级、分证，整买散售回款以实 现收益。 业务特点：双优区位；升值空间大；规模小、杠杆低、周期短；决策速度快。
案例分享 外贸信托简介
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城市更新结合金融工具 金融服务对象特点及其需求分析
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资产管理服务商
特点： 具备发掘及管理优质 运营商的能力，有一定信用 增信能力，具备与金融机构 沟通和协调的能力。 需求： 希望通过杠杆化操作 迅速扩大资产管理规模。 希 望在资本市场得到认可。
运营商
特点： 在具体项目发掘、筹划、 运营、销售方面有丰富经验， 有过成功案例。规模较小，缺 乏资金支持，金融知识相对欠 缺。 需求： 获得资金支持，实现规 范化运营，打造品牌，发展壮 大。
合伙企业日常运营及资产情 况进行尽调、评估，享有重 大事项一票否决权等是较为 常见的监督手段。
XX股权投资基金管理有 限公司
XX资产管理有限公 司
委托管理
管理
普通合伙人则是合伙企业
合伙企业B（有限合伙）
的实际管理人，实际参与或 协助运营商对标的资产进行 评估、收购、改造、出售等
XX股权投资基金管理 有限公司
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城市更新结合金融工具
业务模式介绍
01
该模式适用于整体收购核心 地段的老旧物业，包括但不限于 商铺、写字楼、公寓等业态，通 过对其进行快速改造再出售实现 套利，操作周期通常较短。
02
该模式适用于收购城市核心地段 已经有一定年限的写字楼，通常是乙 级写字楼，通过对其进行局部改造提 升物业租赁价格及租户质量，从而实 现一定套利， 同时可持有一段时间 享有其投资价值，择机出售。
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市场环境分析 城市更新结合金融工具
案例分享 外贸信托简介
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外贸信托简介
外贸信托（FOTIC），全称中国对外 经济贸易信托有限公司，成立于1987年 9月30日，是中国中化集团公司旗下从 事信托业务的公司，也是中国信托业 协会副会长单位之一
外贸信托注册资本22亿元，净资产逾70 亿元，由中国中化集团公司全资控股
GP
购入包销
销售回款
升级改造项目
一系列运作。
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城市更新结合金融工具
外贸信托
股东
典型交易结构（信托公司与合作伙伴成立公司作为普通合伙人）
在左图中，金融机构与资
资产管理服务商
股东
管理运营团队
股东
产管理服务商/合作伙伴及管
理团队成立合资公司，由合 资公司担任合伙企业的普通 合伙人，共同对合伙企业进 行管理，股东按照实缴的出
1987.9
1994.12.31
2002.9
2015年
• 净资产规模超过70亿元 • 资产管理规模超过4000亿元 • 小微金融、证券信托、家族信托等业务行业领先
外贸信托成立
并入中化集团
重新登记
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外贸信托简介-股东介绍
中化集团 96.22%
中化集团 财务有限公 司
3.78%
国资委监管的国有骨干企业 中化集团(SINOCHEM GROUP)成立于1950年 2014年资产总额达3,268.58亿元，实现营收4,642.89亿元
50年（截至2044年） 5,428.50㎡ 1998年9月 共9层（20-28层） 17,544.99㎡ 1,956.36㎡
有限公司
有限公司 (Cayman) GP ELP (Cayman) 贷款 收购香港公司 100%股权 LP 卖方
境外
卖方SPV（BVI）
2.6米
银行 SPV1 (BVI)
XX地产（HK）
二楼平台
外部楼梯
改造后 效果
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案例分享二（广州长租写字楼项目）
项目信息
通过投标方式向业主方租赁位于广州天河区 532 层 写 字 楼 及 地 下 停 车 位 ， 该 项 目 总 面 积 约
交易要素
信托规模：XX万元； 资金用途：：用于认购合伙企业优先级LP份额，最终用于整体 租赁写字楼及地下停车位； 期限：信托计划期限18个月，注资之日起满7个月可提前结束； 优先级LP出资人：XX万元； 中间级LP出资人：XX万元； 劣后级LP出资人：运营商（XX万元）； GP管理费：2%/年；
25次入围全球500强 2015年第105位 2013、2014连续2年蝉联全球最受赞赏公司贸易行业第1名 主营业务覆盖五大领域 能源、农业、化工、地产、金融
中国四大国家石油公司之一 国资委考核连续11年A级 境内外拥有200多家经营机构，战略持股多家上市公司
“中化国际”（SH，600500）、“中化化肥”（HK，00297） “方兴地产”（HK，00817）、“远东宏信”（HK，03360）
交易要素
规模：12800万元（资金主要用于收购物业价款及杂费）； 期限：9个月+X，且最长不超过18个月； 优先级LP出资人：契约型基金（7476万元）； 中间级LP出资人：1124万元； 劣后级LP出资人：运营商（4200万元）； GP管理费：2%/年+劣后级浮动收益的20%； 运营商操盘费：GP管理费中浮动部分的10%；
房地产开发商
特点：传统开发业务开展空间有 限，处于战略转型阶段，希望掘 金存量机会，继续发挥在地产领 域积累的资源及经验，有资金积 累及金融机构授信。 需求：获得资金支持，实现升级 转型，优化报表，轻资产化运营。
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城市更新结合金融工具
在房地产产业链的各个环节 都有可使用的多种金融工具，左 图中横轴是以房地产产业链为基 础从开发投资到持有类物业投资； 纵轴是以投资价值链为基础，从 贷款、 PE 投资、 pre-IPO 投资、 定增、二级市场（股票、 ABS 、 REITS ）、并购等可供使用的金融 工具或手段。 城市更新类业务中较为常用 的金融工具/手段是贷款、结构化 PE投资和ABS。 作为信托公司， 在城市更新 业务中可以以多种角色和身份助 力资产管理服务商/运营商或开发 商。从增量市场中的债权人向存 量市场投资人最后至基金管理人 的路上信托公司还有许多可发挥 的空间。 实现产业与金融投资相结合， 融入城市更新生态圈，以产业为 基础，金融技术为工具为各类投 资者提供优质的投资产品是信托 公司所追求的目标。
5个 100个 100%
标的物业
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案例分享三（北京写字楼收购项目）
优先级LP - 信托计划，认缴份额26000万元； 劣后级LP - 认缴份额22000万元； 并购贷款 - 银行，放款金额53900万元；
出资
人民币98000万元
价格
结构 说明
期限
3+2年，3年运营期+2年退出期
退出
转让标的资产100%股权方式实现退出
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市场环境分析（持有类）
核心物业出租率稳定、租金稳步上升，作为长周期领域其具备较好的投资价值和避险功能； 中国经济L型，结构性调整效果尚未显现； 全球经济复苏缓慢，美国大选结果出炉后，全球化进程放缓，经济不确定性增加，核心物业是资产证券化趋势下的完美投资标的。
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市场环境分析 城市更新结合金融工具
41,397.17平米，合作伙伴拟通过装修、招商、物业
管理等方式提升物业租赁价值，并面向下游客户出 租物业获得收益。该项目中标的租赁单价为125元/ 平米。
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案例分享二（广州长租写字楼项目）
定义：通过与专业的运营方合作，整体租赁核心城市核心区位的写字楼或公寓，同时通过装修、改造、招 商、物业管理提升物业租赁价值，并向下游租户出租物业获得收益。 业务特点：双优区位；规模小、决策速度快、收益稳定、安全边际较高；
交割
标的物业已交割完毕
定义：通过与专业的资产管理方合作，收购核心城市核心区位的写字楼，同时通过装修、改造、招商、物业 管理提升物业租赁价值，在租金达到一定水平后，整体出售或通过资产证券化、REITS等方式退出。 业务特点：双优区位；资金需求一般较大、交易环节较为复杂、持有时间长，具有良好的投资价值。
XX资产管理有限公 司
劣后级LP
XX投资集团
流动性支持
有限合伙人认购合伙企业优
先级 LP 份额，同时对有限合 伙企业的运行享有监督权。 在合伙企业中派驻董事、监 事，聘请第三方专业机构对
XX资产管理有限公 司
委托管理
管理
合伙企业A（有限合伙）
GP 优先级LP 份额XX万元
运营商
劣后级LP 份额XX万元
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案例分享三（北京写字楼收购项目）
标的物业基本情况
土地性质 土地使用年限 土地面积 竣工年限 标的物业所在楼层 总建筑面积 标准层面积 层高 电梯数量 拥有车位 出租率 办公用地
LP2 LP1 有限合伙 GP 有限合伙 XX资本 100% （上海自贸区） 境内
资产管理方（劣后） 外贸信托（优先）
升级改造项目
也会得到相应激励。
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城市更新结合金融工具
不同类型城市更新业务与金融工具之间可建立多种勾稽关系
点
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市场环境分析 城市更新结合金融工具
案例分享 外贸信托简介
3
案例分享一 （深圳住宅底商改造项目）
项目信息
物业位于深圳蛇口工业区一个成熟住宅区， 为住宅区临街三栋并排独栋商业物业。
中国信托业协会第三届理事会 理事会副会长单位（共八家） 第七届中国私募基金高峰论坛 中国最佳私募基金信托服务商 首份信托版第三方竞争力评价报告 总体排名No.3 《信托公司兑付风险评价报告》 风险管理能力 No.1 总体排名No.3 2015年中国“最具创新力信托公司”奖 2015第九届中国“诚信托”奖 诚信托•财富管理品牌奖 价值信托产品奖
员工跟投
LP
股份公司
GP
外贸信托信托计划
LP
资比例分取红利，定时召开 股东会议审议投资规模、物 业类型、投资标准等重要投 资事项。在该结构中，金融
机构扮演双重角色，在资金
合伙企业B（有限合伙） 运营商
募集方面更具优势，可实现 基金化循环运作系列项目， 提高资金使用效率从而提高
GP
LP
项目收益率。同时管理团队
03
该模式适用于收购城市核心地段较新 写字楼或公寓，一般不需要太多改造， 主要作为避险投资工具，享受时间带来 的物业保值增值，需要持有时间通常较 长，可择机整体出售或通过资产证券化 等资本运作方式实现收益。
2
城市更新结合金融工具
外贸信托信托计划
优先级LP
典型交易结构（信托公司作为有限合伙人）
在左图中，金融机构作为