城中村改造项目可行性研究报告

XX市XX城中村改造项目

可行性研究报告

工程名称：XX城中村改造项目

建设单位：XXXX置业有限公司

编制日期：2012年5月19日

第一章总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称：XX旧城改造商住楼建设工程

1.1.2 建设单位：XXXX置业有限公司

1.1.3 项目地址：XX市洛北乡XX村

1.1.4 项目用地面积约：376001m2

1.1.5 项目总建筑面积约：1804804m2

1.1.6 项目总投资约：541441.2万元

1.1.7 项目建设期：36个月

1.2 项目提出背景及建设必要性

1.2.1 项目提出背景

该项目位于邙山大渠以南、王城大道以东、国花路以西、石油路以北（含经五路两侧部分地块）。

作为XX市重要经济中心和对外形象开放的窗口，为了适应目前新形势及的需要，以此项目带动火车站附近的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。该区已成为XX市房地产开发热点地区之一。

本项目用地约564亩，占地面积约376001平方米、总建筑面积约1804804平方米，容积率在4.8以上，总体建设条件良好。项目名称为XX市洛北乡XX村旧城改造项目建设工程。按照基本建设程序委托

XX市智博民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。

1.2.2 项目建设必要性

1、实现XX市区总体规划，进一步完善火车站附近的靓点建设。

根据市总体规划，将建成XX市西工区火车站的商住中心。本项目的建设，将进一步完善火车站附近的建设，实现该区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立XX新的形象，促进XX市现代化国际城市建设。

2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高XX市城市化建设的需要。“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑的多元化的商住产品体系初步形成，一批规模大、投资高的星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。

以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化、市场化、国际化整体推进。进一步提高中心城区集聚辐射功能,加快西工区建设；推进西工城区向中等城市目标发展；使XX成为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。

3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。

综上所述，本项目的建设对于改善XX市住宅、学校、商务及办公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造的建设确有必要。

1.3 建设单位基本情况

1.3.1发起人情况

本项目由XX市XX置业有限公司承担建设。

1.3.2 经营宗旨

通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便、合理、舒适的居住、餐饮、办公场所。从而达到促进XX市城市建设，改善居住环境，促进XX市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。

1.3.3经营范围

在XX市洛北乡XX村地块建设宾馆、商务楼、学校、娱乐、购物、住宅楼、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。

1.3.4总投资

本项目总投资约为541441.2万元。

1.4 可行性研究工作的结论

可行性研究结论

1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快XX市城市建设的

步伐。

2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务楼、学校、娱乐、购物、住宅楼、办公楼等市场较好。

3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。

4、项目经济效益良好，财务分析可行。

项目主要经济指标表

表1-1 项目经济技术指标一览表

表2-2 开发土地指标概算

（约564亩，376001㎡；总建筑面积约：1804804㎡；容积率：4.8；

建筑密度29.6%；绿地：35%）

第二章市场分析

2.1 XX房地产市场分析

从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下：

1、宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。

2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以旧城改造住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。

3、住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。

4、此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发，配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了《住房公积金管理条例》，不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。

5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道,房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。

在上述种种利好情况下，可以预见XX市地产市场前景广阔，令人

看好。特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在一个较高水平上。伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。

2.2 项目的市场前景分析

2.2.1项目的环境分析及市场定位

本项目拟建于XX市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北路以西，棉麻路以东。紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为XX 市区黄金地段。

从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附近，周围环境较好，住宅价格属XX市中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司、国内外长驻XX机构以及部分机关工作人员。

从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻洛机构工作职员、国内大型企业集团