集体经营性建设用地流转.

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为 农用地、建设用地和未利用地。”
2.集体土地：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于
国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土 地的类型：宅基地和自留地、自留山、耕地、林地、荒地 等
3.经营性建设用地：是指以纯粹盈利为目的，进行相关建
设的土地。2007年国土资源部39号令《招标拍卖挂牌出让 建设用地使用权规定》：将工业、商业、旅游、娱乐和商 品住宅并列，俗称“五类经营性用地”。
村集体的战略选择分析

1.在实践中，国家允许，村集体可获得的经济收益明显高 于从前，所以面对地方政府参与分配，是可以接受的。

2.村集体与农户博弈的过程当中，为了追求自身利益最大 化，希望可以多分得收益份额，一方面村集体需要发展经 济和提高收入；另一方面面对农户对自身权益受到侵害还 态度冷漠，不参与维权，那么村集体更有理由多占有收益 份额。
农民的战略选择分析
农民的权益普遍存在着流失现象的原因
（1）产权不明。模糊的产权归属，村集体掌握着土地的经营管理权、收 益分配权；农民个体可参与度极低，权益受到很大的威胁。
（2）政府保护监督机制不健全。在农村集体经营性建设用地流转过程中 ，政府没有出台保护个体农户权益的相关政策制度，所以在流转增值收 益分配过程中，仅凭农户个人很难为自己争取到切实合理的收益份额。 （3）个体农民的自身素质问题。由于个体农民普遍文化素质不高，法律 知识了解有限，法律意识淡薄，所以面对自身的权益受到侵害时，多数 人倾向不参与维权甚至态度冷漠。
收入更好发展地方经济。
1.地方政府以实现自身利益最大化为目标，并且政府也希望提高财政
征地制度尚不完善的情况下，地方政府通过较低的成本征得集体土地 转为国有，再通过招、拍、挂的形式将土地以高额的价格出让，获得 大量的土地增值收益，村集体和农民只获得小部分补偿，土地流转增 值收益分配不均衡，农民的利益受到严重侵犯。 2. 村集体不顾法律法规约束私下流转土地的情况时有发生，如此， 不仅自身权益无法得到保障，还不利于地区经济的发展和土地利用规 划。 流转之后的现状： 弱化了地方政府取得收益的权利，村集体和农民取得流转增值收益的 权利得到有效保障。
1.村集体战略选择：
（ 1 ）不侵犯农户的利益，只拿走自己应得的那部分 ，此时博弈结束 （2）侵犯农户的利益，利用自己的职权多获得利益
2.农户的战略选择：
（1）是争取自己的收益；
（2）另一种是保持沉默
博弈的均衡路径 村集体首先选择侵犯，而后个体农户选择保持沉默
地方政府的战略选择分析
流转之前的现状：
什么是农村集体经营性建设用地？
指具有生产经营性质的农村建设用地，包括"农村集体经济
组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业 或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同 举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇 企业用地。
我国将集体建设用地分为
乡镇企业用地 、村民住宅用
农村集体经营性建设用地收益分配 的博弈
收益动起来

中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深 化改革若干重大问题的决定》指出: “建立城乡统一的 建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农 村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有 土地同等入市、同权同价。
概念
1.《土地管理法》规定：“国家实行土地用途管制制度。

有利益 有矛盾 有争斗

三大利益主体：地方政府 村集体 个体家庭
地方政府与村集体的博弈
1.地方政府的选择：
（1）一种是不参与流转增值收益分配，此时博弈结束
（2）参与流转增值收益分配，通过各种途径争取自己 的收益；保持沉默 2.村集体的选择：维权，；对政府的参与保持沉默。
博弈的均衡路径
村集体与农户个人的博弈
地和乡（镇）村公共设施和公益事业用地。
农村集体经营性建设用地入市流转的影像
（1）“同等入市、同权同价”，将打破长期以来土地 被地方政府垄断的格局，也将打破长期以来，土地市 场由政府与开发商分肥的利益格局。
（2）弱化了地方政府取得收益的权利，村集体和农民 取得流转增值收益的权利得到有效保障。
集体经营性建设用地流转增值收益分配博弈分析
博弈结果建议

（1）政府直接参与，但是政府的参与份额不宜过高。 （2）政府间接参与，通过税收的形式其中，起到调节各 利益主体相关利益的作用。 （3）政府还要尽快出台相关法律制度，比如明确产权归 属建立监督保护机制，明确收益分配标准等，合理保障农 民的财产权益。
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