房地产物业公司内部控制与风险管理教材(51张)PPT

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5.内部控制的基本架构
COSO的基本框架
3维COSO：
COSO的4大目标 COSO的8个要素 COSO的4种组织形式
战略 目标 实现
活动 效率 效果
报告 真实 准确
内部环境
目标设定
事项识别
风险评估
风险反应
控制活动
信息与沟通
监督
守法 合规
附属公司层 业务单位层 分支机构层 公司整体层
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6.内部控制的基本逻辑
房地产物业公司内部控制与风险管理 讲座
2010-04-04
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讲座安排
讲座报告人：中国社会科学院 时杰博士
讲座内容：房地产物业公司内部控制与风险 管理，以案例分析贯穿讲座始终
讲座方式：演示与讨论相结合
讲座要求：准备铅笔和纸
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内容提纲
内控的性质、范围、架构和逻辑 内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册
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授权---能做什么？不能做什么？ 一般公司授权示意图
项目名称 定价 新产品定价 价格浮动
1元以内 1元---2元 2元以上 赊销 是否给予赊销 赊销额度确定 批准超限额赊销 退货 1万元以下 2万元以下 2万元以上
业务员 ●
●
销售经理 ● ● ●
总经理 ●
● ● ●
●
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典型物业管理服务成本费用
梳
整
理
合
贯穿主线 和逻辑
补修 充正
辅之一定 形式
内部控制
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内部控制——整体框架（COSO1）
“为识别、分 析、管理与公 司各种活动相 关的风险而建 立的机制，包 括业务部门与 职能部门各方 面。”
监控 控制活动
风险评估
控制环境 风险评估 控制活动 信息与沟通 监控
控制环境
风险管理是内部控制的组成部分
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1.内部控制涉及的内容
在环境分析、目标分析 和风险评估的思路下，
规范同物流、资金流 直接相关的各项业 务流程
查错防弊、资金安全、 资产安全、信息准确
完整的基本目的
采购流程 销售流程 生产成本流程 费用管理流程 资产管理流程 投资流程 融资流程 会计核算流程
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1.内部控制涉及的内容
公司关键流程
6.报检单
7.质检
5.到货单
库管员
结算员
质价科 （VRM中心）
财务中心
合同管理 价格管理 供应商管理 供应商评估
成本确认
9.发票 8.入库单 10.确认
结算单 11.应付单 12.付款单
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牵制---做的过程中如何来衔接?
内部牵制：通过部门和岗位合理分工，对不相容职务进行 分离，以便对业务的处理形成一种牵制关系。 ➢ 授权进行某项业务的职务与执行该项业务的职务分离； ➢ 执行某项业务的职务与记录该项业务的职务分离； ➢ 执行某项业务的职务与审核该项业务的职务分离； ➢ 保管某项财产的职务与记录该项财产情况的职务分离。
辅助材料的最高控制价格权限，由分管经营的副总经理审批； 设备、机电、备品备件、低值易耗品，5000以下的由部门长制订最高限 价，5000—30000，主管副总，30000以上的总经理。
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标准---如何来做?
采购中心总体业务流程
计划员 主管审批 采购业务员
1.请购单
2.审批
3.采购订单
质检员
4.审批
内控风险管理8要素之间的相互关系：
监督
目标设定
事项识别
沟通 风险评估
信息
风险反应
控制活动
内部环境
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6.内部控ห้องสมุดไป่ตู้的基本逻辑
内控环境
目标设定
信
事项识别
息
与
风险评估
交
流 风险反映
控制活动
显性内控 隐性内控
监督
知其然与知其所以然
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内容提纲
内控的性质、范围、架构和逻辑 内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册
作用：
查错防弊 资产、资金安全 会计报表和统计报表的真实、完整
体系：
各项相关制度的统一体
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3. 内部控制范围
行政 人力资源
公共关系 营销推广
研发
采购
生产
销售
融资
投资 成本费用
会计核算
物流体系
资金流体系 其他体系
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4.和现有的管理制度的基本关系
战略规划
目标达成
原有风险防范 相关的各类制度
风险防范
内控是贯穿了主线和逻辑 的风险防范体系，并以一 定的形式体现出来。
接受
– AICPA颁布《审 计准则公告第 55号》提出内 部控制结构
– AICPA发布了《审 计准则公告第78号 》，全面接受 COSO报告的内容
早期
1905～1936 1949～1958
1988
1997
2005
每个阶段并不意味着对前一阶段的否定,而是在其基础上的提升
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2. 内部控制性质
内控：风险防范体系
办公与 财务部
物业日常 管理部
工程维 修部
文化经 营部
人事 行政 财务 公共关系
保安 清洁 园林 车辆
工程技术 维修 保养
会所 游泳池 网球场
写字楼经理 住宅小区经理 商业楼经理 工厂区经理
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2.内部控制实现的手段
授权 标准
能做什么，不能做什么？ 如何来做？
牵制
做的过程中如何衔接？
财务管理完善为核心： 保证资产安全、资金安全和会计信息完整可靠， 保证经营的效率和效果。
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1. 背景
安然事件引发对内部控制的高度关注 萨班斯奥克斯利法案提出明确要求 证监会、国资委、人民银行、财政部三令五申 附录：内部控制与风险管理的历史沿革.ppt
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随着社会经济的发展，内部控制实践经历了不同的阶段
内控的范围和影响
大
内控活动可以追 溯到人类社会发 展早期，例如古 罗马采取的“双 人记帐制度”和 我国西周时的周
礼审计制度
1.内部牵制阶段 ：保护现金和资 产安全及账簿记
录的准确性
2.内部控制阶段 ：增加了管理控 制以提高经营效
率
3.内部控制框架 阶段：融入了控 制环境及控制程
序
趋势：全面风 险管理
4.一体化控制阶 段：形成COSO 框架，增加了遵
从性目标
小
–L.R.Dicksee提出内 –AICPA首次提出 部牵制概念，AICPA 内部控制的定义
1.销售管理流程； 2.采购管理流程； 3.库存管理流程； 4.资产管理流程； 5.基建管理流程；
6.成本控制流程； 7.费用支出流程； 8.投资管理流程； 9.融资管理流程； 10.期货管理流程； 11.合同管理流程。
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1.内部控制涉及的内容
根据下面的组织结构图，指出哪些是物业公司关键流程？
总经理
1 人员费用
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共用部位共用设施及 公众责任保险费用
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共用部位及共用设 施日常运行和维护费
7 办公费用
3 绿化养护费用
8 管理费分摊
4 清洁费用
9 固定资产折旧
5 秩序维护费用
10 经业主同意的其他费用
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授权---能做什么？不能做什么？
采购管理—比价管理
对于生产消耗性物资，物资采购部门应该于每月25日提出价格建议，并 在经营公司调度会上讨论，由经营经理在月末再提交总经理办公会研究决定， 经总经理批准后下达最高控制价表，印发给有关副总经理和供应、财务、审 计等部门，由采购部门执行。