房地产抵押贷款证券化

初级抵押贷款市场是房地产金融机构 为买房和建房单位或个人提供贷款的市 场。
第一步，房屋营建，申请建设贷款 发放70万元建设贷款
开发商
（拥有一块价值30万元 的土地和建设计划， 预计开发成本为100万元）
建设贷款人
申请贷款
第二步，清偿建设贷款 解除贷款合同
建设贷款人
清偿贷款本息 第三步，创建抵押贷款 发放87.5万元长期贷款
（三）转付证券（pay-through securities）


转付证券用抵押贷款所产生的现金流量来向投 资者支付本息，这与转手证券相同。同时它像ABS 一样由抵押贷款作为担保发行资产证券，抵押贷 款的所有人仍是发起人，被保留在资产负债表中。 目前应用最为广泛的转付证券是担保抵押证券 （collateralized mortgage obligations ，CMO）。 CMO的特点是对证券进行分档，通常按照期限的 不同，设计不同档级的证券，每档的特征各不相 同，较好的克服了过手证券的不足。

（三）信用风险 信用风险（credit risk），也叫违约风 险（default risk），是指在金融交易中， 交易一方的违约给另一方造成损失的可能 性。
前言

一、市场结构 房地产抵押贷款市场结构是指由初级 抵押市场和二级抵押市场组成的一个有 序的开放式市场体系。
（一）初级抵押贷款市场结构
第二节

住房抵押贷款证券化的运作
一、住房抵押贷款证券化的主要参与 者 发起贷款
商业银行 组建资产池 住房专业 银行
发起人
originator （原始权益人）
将资产池真实 出售特设机构

发行人，即特设机构（SPV）。SPV 通过向不同的发起人收购住房抵押贷款 资产组建住房抵押贷款资产池，然后整 合包装后发行住房抵押贷款证券，并负 责住房抵押贷款证券的本息支付。
开发商
（以125万元售出房屋之后）
购房者
（首期付款30%，即37.5万 元，加上抵押贷款）
抵押贷款人
清偿贷款本息

建设贷款人、抵押贷款人（永久 性贷款人）、开发商和购房者四方面 构成了一个完整的初级抵押贷款市场。
（二）二级抵押贷款市场结 构


二级抵押贷款市场 是指抵押贷款人和投资者之间转让已 发放的抵押贷款契据，或买卖以房地产 为担保的抵押证券的市场。

住房抵押贷款证券化的实质就是 将原先不易被投资者接受的、缺乏流 动性的、但能够产生可预见现金流的 资产转换为可以自由流通的、能够为 广大投资者所接受的证券，从而为金 融机构开辟一条理想的融资渠道。
二、住房抵押贷款证券化的产生

住房抵押贷款证券化是资产证券化 发展史上最早出现的证券化类型，它诞 生于20世纪70年代的美国。当时，美国 面临着严重的经济衰退，通货膨胀加剧。
受托机构





第一，组建住房抵押贷款证券化的资产 池（asset pooling）； 第二，设立特殊机构SPV，实现破产隔离 （bankruptcy remote）； 第三，进行信用增级（credit enhancement），完善交易结构； 第四，设计证券，信用评级； 第五，住房抵押贷款证券发行； 第六，管理资产池，偿付证券权益。
市场中 介机构
信用评级机构
（credit rating agency）
二、住房抵押贷款证券化的操作流程
一级市场 破产隔离 二级市场
信用增级
偿还本息 借 款 人
资产池真实出售
发 起 提供贷款 人
购买价款 剩余价值
现金收入流
特 殊 信 托 机 构
发行证券
投 资 证券购买款 者
支付利息 积 累 收 入
资产池
（四）不同交易结构证券的比较
类 型 特 征 抵押担保资产的所有权 过手证券 属于投资者 ABS 属于发起人 CMO 属于发起人
发起人资产负债表上证券 化的资产是否保留
资产证券本息的支付来源 现金流量的确定性 抵押品利用效率 到期期限
不保留在资产 负债表中
完全来自原始资 产产生的现金流 相对不确定 高 同一次发行的所 有的过手证券期 限相同 从政府担保的 AAA级证券到A级 的私人过手证券
三、住房抵押贷款证券化的类型


住房抵押贷款证券化所使用的金融工 具统称为抵押贷款支持证券。 最常见的分类是按照交易结构将其分为 三种类型的证券，而其他创新类型的证券 则都是从这三种交易结构中衍生出来的。
（一）转手证券（Pass-through securities）


是证券化后的住房抵押贷款的所有权 经过SPV的出售而转移，这些转移的住房 抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债 表的资产项移出。 转手证券的投资者拥有住房抵押贷款 的所有权，SPV将扣除了一定费用后的住 房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给 投资者。同时，住房抵押贷款的各种风险 也几乎全部“转手”给了投资者。
贷款
抵押贷款人
抵押 抵押 价格ຫໍສະໝຸດ Baidu抵押证 券转售
借款人
资金
资本市场
二级市场 机构
投资者
第一节 资产证券化理论



二级市场的作用： 1.吸引社会资金进入抵押市场 2.鼓励抵押资金在地区间的流动 3.使抵押贷款人能够将抵押契据变现 4.平抑抵押资金的供求波动

1.对房地产行业的作用 住房抵押贷款证券化增强了金融 机构的资产流动性，从而有助于金融 机构贷款向个人购房者倾斜，形成以 买方贷款为重心的融资格局，促进住 房有效需求的形成，加快住房商品的 流通。


2.对金融机构的作用 （1）提高了资产的流动性，改善银行 的资产负债结构 （2）有效地分散和转移银行信贷风险 （3）提高了银行的资本利用率

投资者（investor）。它是抵押贷 款支持证券的市场交易者。对于投资者 而言，投资住房抵押贷款证券可以获得 较高的投资回报优化投资组合，大大降 低了投资风险。
服务商 （servicer）
受托机构 （trustee） 信用增级机构
（credit enhancement agency）
每月偿还本息 还款收集 持有抵押品 向投资者偿付本息

商业银行和储贷协会受到了《Q条例》 存款利率上限的限制，因而竞争力下降， 经营状况恶化。为了摆脱流动性不足的困 境，以及为了防止流动性不足带来的更大 的信用危机，金融机构不得不一方面出售 一部分债权，其中主要是住房抵押贷款债 权，以改善自身的经营现状；另一方面则 尽力寻求新的金融工具。


美国成立了联邦国民抵押协会（FNMA）、 联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）以及 政府国民抵押协会（GNMA）。 三家机构对自己所拥有的住房抵押贷款 证券化，在政府部门的推动下，住房抵 押贷款证券化得到迅速发展。
第五讲 房地产抵押贷款证券化
第一节

概述
一、什么是住房抵押贷款证券化？ 住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种，是 指相关金融机构将自己所持有的流动差，但具有 较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组 为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级 等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资 过程。
三、住房抵押贷款证券化的风险控制

（一）利率风险 利率风险（interest rate risk）也称为 市场风险（market risk），是指由于利率 的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证 券持有者所遭受损失的风险。

（二）提前支付风险 提前支付风险（pre-payment risk）， 指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷 款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资 现象的风险。


目前美国市场上有四种基本的转手证 券：GNMA转手证券、FHLMC转手证券、 FNMA转手证券和私人机构发行的转手证 券。 由于有联邦政府机构参与的转手证券， 直接或者间接地享受政府的担保，对投资 者吸引力大，因而占据了主要的市场份额。
（二）资产支持证券（asset-backed securities）


是发行人以住房抵押贷款组合为抵押而发 行的债券。与转手证券不同的是住房抵押贷款 仍是发起人的资产，留在资产负债表中，同时 投资者是债权人，而不像转手证券的投资人那 样拥有抵押贷款的所有权。 ABS一般都要进行超额担保，需要于相当于 ABS本金110%~200％价值的担保品。因为有超 额担保所以对参与机构的信用级别要求很高， 常被评为AAA级。



住房抵押贷款证券化之后，证券化的金融创新技 术被广泛的运用于抵押债权以外的非抵押债权资 产。 一般而言，由非抵押债权资产为担保发行的证券 被称为资产支持证券（asset-backed securities， ABS），由抵押债权作担保发行的证券被称为抵押 担保证券（mortgage-backed securities ，MBS）。 汽车贷款、信用贷款以及与信用卡类似的其他分 期还款的贷款，应收账款、普通工商贷款、无担 保消费贷款、公用事业租赁等能产生现金流量的 应收债权都陆续进入了资产证券化的领域。

3.对购房者的影响 推行住房抵押贷款证券化，可以使 贷款机构考虑适当放宽贷款年限，降 低首付款的比例，扩大发放抵押贷款 的数量，使普通居民贷款的每月还款 额与实际收入相称，从而提高了居民 的购房能力。

4.对投资者的作用 （1）证券化为其提供了新的业务品种 （2）证券化所带来的转让手续的简化，使 得交易更为便利
仍保留在资产 负债表中
不依赖原始资产产生 的现金流 相对确定 很低 同一次发行的所有 ABS期限相同 很高，大多数是AAA 级或者是AA级的
仍保留在资产 负债表中
完全来自原始资产产 生的现金流 相对确定 高 到期档次一般分为3 －6档，本金的偿还 有先后顺序 绝大多数是AAA级
信用级别
（四）住房抵押贷款证券化的作用