房地产项目经济测算培训2020

土地取得方式
项目投资
一、竞价购买
一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买即招、拍、挂）
序号
wk.baidu.com项目
一
土地费用
名称
计费依据 数值
单位
计费标准 (元/)
费用合计 (万元)
35741.2
备注
1.1
土地受让费 土地面积
1145.00
亩
30.00
34,350.00
1.2
契税
土地价
34,350.00
万元
2019
房地产开发项目经济测算培训
|
Economic calculation training of real estate development project
前言
树立经营意识 掌握经济评价及其在决策中的作用
目的
思考二
房地产经营 需要哪些要素投入
思考三
好项目 什么样的房地产才能算
产出
output
6.
其他费用
7. 不可预见费等
项目投资
一、土地费用
估算：
开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生 的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所 发生的费用各不相同。
提示：取得的只能是使用权（如40年、50年、70年） 我国的土地所有权只有两种：国家和集体
出让土地的土地 出让地价款
租用土地的土地 租用费
回报
repay
前言
投入
input
付出
pay
CONTENT
基本知识
1 1
项目投资
01
项目收入 3
1
项目利润
相关分析
5 0
重点说明
2 1
1
6 0 1
基本知识
测算意义
测算思路
01
测算假设
一、测算意义
基本知识
测算必要性 测算作用
测算精度要求
在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。
市场比较法的基本公式如下：
直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E
间接比较公式： PD ＝ PB×A×B×C×D×E
PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况 指数 ＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例 宗地交易日期指数 D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例 宗地区域因素条件指数 E―待估宗地个别 因素条件指数/比较案例 宗地个别因素条 件指数
划拨或征收土地的 土地征收拆迁费
股东投资入股土 地的投资折价
转让土地的土地 转让费
项目投资
一、土地费用
1. 土地征收拆迁费 ：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿 费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑 物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
03 房屋开发费 06 销售费用 09 不可预见费
项目投资
投资成本费用：
对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 1. 土地费用
2. 前期工程费
3. 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）
4. 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）
5.
开发期间税费
4. 土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。
5. 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地 使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。
二、测算思路
基本知识
收益
税收
基本知识
三、测算假设
指标和物业配比的模拟 成本和投入节奏测算
项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例
租、售计划模拟
现金流分析
模拟开发进程
相关分析 财务评价
项目投资
01
项目投资
01 土地费用 04 管理费用 07 开发期间税费
02 前期工程费 05 财务费用 08 其他费用
2. 土地出让地价款 ：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让 地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得 城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆 迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。
4.0%
1374.0
地价款的4%
1.3
印花税
土地价
34,350.00
万元
0.5‰
17.2
合同额的0.05%
项目投资
土地价格估算
二、市场比较法
根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产 的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格 因竞争而趋于一致。
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地 的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
3. 土地转让费 ：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合 法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。
公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前； C―标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条 件评价系数
项目投资
土地费用估算
三、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的
税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。
新开发土地的一般地价公式：
是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据； 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； 是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。
机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项 目是否可行（即匡算） 初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额， 来决定一个项目是否可行（即概算） 可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来 决定一个项目是否可行（即精算）