物业特约服务作业标准及流程

1.0 目的

规范项目特约服务工作，强化特约服务工作开展，推动客户满意度持续提升，实现公司经济效益提升，特编制本办法。

2.0 适用范围

适用于住宅及商业物业管理事业部各项目物业服务中心在项目范围内开展的特约服务。

3.0 定义

特约服务：为方便客户生活或工作，为客户专有部位提供物业服务合同约定义务之外的个性化有偿服务，如维修维护、安装改造等。

4.0 职责

4.1 项目物业服务中心

4.1.1 负责受理客户的特约服务，并保质保量的完成。

4.1.2 负责按照特约服务收费标准，收取特约服务费用。

4.2 区域公司品质管理中心

4.2.1 成都公司外的其他区域公司，结合当地实际情况，负责特约服务项目、收费标准的拟定、修改和发布。

4.2.2 根据财务中心数据，按本办法每月开展特约服务评价和专项奖罚。

4.3 区域公司财务中心

4.3.1根据公司年度经营计划，分解并向项目下达月度特约服务费指标。

4.3.2构建预警机制，针对未完成特约服务指标的项目，实施预警。

4.4 物业事业部物业管理中心

4.4.1 负责特约服务管理办法、服务项目及收费标准的编制、修改

和解释。

4.4.3对区域公司特约服务开展情况，实施专项评价。

5.0 工作程序

5.1 特约服务的分类

5.1.1 供电设备维修类

5.1.2供水设备维修类

5.1.3家庭物品维修类

4.1.4打字复印类

5.2 特约服务的项目

5.2.1物业事业部物业管理中心根据客户需求，拟定特约服务项目和收费标准，并结合市场情况，每年至少修订一次。

5.2.2成都公司外的其他区域公司，根据当地实际情况，结合客户需求，修订特约服务项目和收费标准，并组织项目开展特约服务。

5.2.3项目物业服务中心必须按照区域公司编制的特约服务项目和收费标准开展工作，非权限人批准，不得提高、降低特约服务收费标准。

5.2.4客户提出其他特约服务需求，项目物业服务中心应立即上报区域公司，按区域公司批准的收费标准开展相关特约服务。

5.3 特约服务的受理

5.3.1专属客户经理受理特约服务，是特约服务受理的唯一合法、有效途径。

5.3.2专属客户经理受理客户特约服务后，向客户说明特约服务收费标准，获得客户同意后，立即填写《客户需求处理单》（注明收费标准），并录入数字家园。未由专属客户经理派单，任何人不得提供特约服务。

5.3.3客户向非专属客户经理提出特约服务需求的，相关员工应立即将客户需求和其他信息告知专属客户经理统一填写《客户需求处理单》。

5.4特约服务的实施

5.4.1专属客户经理受理并登记特约服务后，向实施部门主管派工。一般情况下，按客户预约时间实施特约服务，特殊情况，实施部门主管应明确上门服务的时间，由专属客户经理与客户进行沟通，并就实施时间达成一致。

5.4.2实施部门按客户的相关要求、操作规范或作业标准实施特约服务，在实施过程中，要注意服务礼仪，做好成品保护工作。

5.4.3为避免产生纠纷，特约服务所需材料均由客户自行采购并提供。

5.5特约服务的礼仪

态度热情，

“谢谢，

“对不起，

、客户应答没有其他事情需要帮忙，

5.5.7特约服务应做到“三个快、四个不、五个一”。其中，“三个快”指上门要快、处理要快、回访要快，“四个不”指在客户室内不吸烟、不喝水、不吃饭、不收礼，“五个一”指上门特约服务时做到一声问候、一双鞋套、一套工具、一张抹布、一块垫布。

5.5.8在特约服务开展过程中，不得使用不规范语言，不得随意翻动客户室内物品，不得在客户室内吸烟、接听私人电话，未经客户允许不得抱客户小孩。不得与客户争辩，不得在客户室内大声喧哗。

5.6特约服务的验收

5.6.1特约服务完成后，实施人应请客户进行试用和验收，客户验收合格，征询客户满意度，请客户在《客户需求处置单》上签名确认。客户确认后的派工单返回专属客户经理。

5.6.2如客户对特约服务质量不满意，实施人员应向客户表示歉意，并及时地按客户要求进行返工、返修，直至客户满意为止。

5.6.3经返工、返修后，客户仍不满意，实施人员应及时向项目经理报告，由项目经理协调处理后续工作。

5.6.4 特约服务实施过程中，若损坏客户财产，实施人员应及时向项目经理报告，由项目经理负责与客户协商赔偿事宜。

5.7特约服务的回访

5.7.1特约服务实施人在客户验收后，将客户签名的《客户需求处置单》交回专属客户经理处，专属客户经理负责将相关信息录入数字家园和易软。

5.7.2专属客户经理在特约服务完成后24小时内完成回访，回访方式包括电话回访或上门回访等，回访结束后，在《客户需求处理单》中填写回访结果，并签名确认，并将回访结果录入数字家园中。

5.7.3回访时，客户对特约服务不满意，专属客户经理应立即报告项目经理，由项目经理组织整改，消除客户对特约服务的不良影响。

5.8特约服务费的收取

5.8.1项目物业服务中心按物业事业部或区域公司心制定的模板，在客户服务中心对特约服务项目及收费标准进行公示。

5.8.2打字复印类除外，原则上特约服务费按月结算，并在收取物业服务费时一并向客户收取。打字复印内现场收取，项目建立台账记录打字复印收费情况。

5.8.3单次特约服务费少于50元（含）的，为方便客户，可由特约服务实施人员代收现金，但实施人员收到现金后，必须在客户见证下，在《客户需求处置单》上签署“特约服务费用已收讫”，将现金立即转交收费员或专属客户经理，专属客户经理将已收费信息录入数字家园及易软中。

5.8.4 区域公司财务中心每季度抽查项目《客户需求处理单》，核对数字家园及易软收费情况，并就抽查结果向物业事业部提交专项评价报告，发现违纪现象，按本办法追究相关人员责任。

5.8.5除项目经理外，项目管理团队任何人不得擅自决定免收特约服务费。项目经理同意免费提供特约服务费的，必须在《客户需求处理单》上注明原因，并签字确认，但每个项目经理每月签字免收特约服务费不得超过200元。

5.9特约服务的激励

5.9.1为提升客户满意度，提升团队开展特约服务工作积极性，规范特约服务工作开展，针对按时完成月度特约服务指标的项目，公司实施专项激励。

5.9.2未完成当月特约服务指标的项目，不提取奖励。区域公司财务中心每月10日前，统计上月度特约服务指标达成情况，提交区域公司品质管理中心实施专项奖励，并在物业事业部范围内通报。

5.9.3专项奖励通报后，相关项目负责人根据当月特约服务受理、处置数量，按照项目经理10%、受理部门20%、实施部门70%的原则分配奖励金额，并向区域公司品质管理中心提交分配表，确保激励到人。

5.9.4特约服务工作未达到客户满意且遭致业主投诉，按照公司投诉管理制度实施处置。

5.9.5收费不上缴为严重违纪行为。一经查实，对相关人员给予开除处理，情节特别严重的，追究法律责任。