2014年佛山房地产市场年报
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新 常 态
新常态的楼市格局之下，佛山年度住宅成交1002万㎡，创历史新高
2014年，房地产行业基本面呈现全面调整的格局，房地产开发投资增速持续下行，房屋新开工 下降，商品房销售较为低迷，房价也步入下行通道，房地产从高速增长转为平稳增长。这一年， 房地产需求结构发生明显转变，自住需求成为市场绝对主导。传统的开发模式、销售模式已面 临挑战，市场已由“卖方市场”转为“买方市场”，创新成为行业发展新动力。
本相当，显示经济运行稳定性增强。
全国GDP季度走势
13 12 11 10
9 8 7 6 5 4
P M I月度走势
60
58
56
54 制造业PMI
52 非制造业PMI
50
48
数据来源：国家统计局
经济面
物价指数由温和增长转向持续下滑，经济通缩风险不断升温
1 1月CPI为1.4%环比下降0.2%，创 5年来新低；PPI为-2.7%环比下降0.5%，为 18个月来最大跌幅。前11个月平均通胀
1 PART
2014年房地产宏观市场环境
2 PART
2014年佛山城市发展规划
3 PART
2014年佛山房地产市场分析
4 PART
2015年房地产市场预判
1 PART 2014年房地产宏观市场环境
» 经济面 » 政策面 » 市场面
经济面
中国经济从高速增长转向中高速增长，经济结构由“增量经济模式”转向“存量经济模式”
10% 8% 6%Hale Waihona Puke Baidu4% 2% 0% -2% -4% -6%
数据来源：国家统计局
政策面
调控政策转向：各地限购政策全面松绑
3 月 ，全国两会
提出“针对不同城市情况分类调控”房地产政策方向
4 月 底，南宁
打响限购松绑第一枪
8 月7日，佛山
楼市限购政策正式松绑，成为广东限购松绑第一城
截至目前，仅有四大一线城市和三亚依然坚守限购
50
35
40
55 64 68 69 69 67
30
20
10
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
数据来源：国家统计局
2 PART 2014年佛山城市发展规划
佛山城市发展规划
佛山进入地铁建设快车道，由中心城区逐步向城市外围发展
6月27日，地铁2 号 线（一期）正式动工。 12月，地铁3 号 线进行第四次网上环评公示，拟明年动工。
2014全国商品住宅月度成交走势
成交面积（万㎡）
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
1-2月 4月
6月
成交均价（元/㎡）
8月
10月
6600 6400 6200 6000 5800 5600 5400 5200
2014全国70个大中城市房价变动月度走势
环比上涨 环比持平 环比下降
70 6 4 4 8 60
2014年，佛山楼市经历“平稳到爆发”的局面。春节后，市场变得胶着，观望情绪浓厚，甚至 有品牌开发商率先调整价格抢占市场。8月份开始，在限购、限贷和降息的等楼市利好政策的接 连刺激之下，佛山住宅市场交投再度变得火热，尤其是限购松绑之下，促使更多的广州客户进 入广佛交界的项目，而且已经由南海区的里水和桂城逐步扩散至顺德区的陈村和北滘。最终佛 山交出了全年商品住宅成交1002万㎡的答卷，创新历史新高，也是首度突破1000万㎡的大关。
佛山土地市场
2014年佛山土地市场量价齐跌，春节后市场持续低迷
2 014年佛山土地市场（商住用地） 供应493万㎡ ，同比减半；成交485万㎡，同比减少38% 楼面地价2143元/㎡，同比下跌19% ；总成交金额298亿元，同比锐减52%
全年土地市场呈现前高后低的走势，成交主要集中前两月，占全年47%，12月成交反弹主要来自三水区；由于中心区供地减 少，加上年内地价较去年普降，成交楼面地价呈走低趋势。
2.0%。房地产投资快速回落带动制造业等的供给增长明显放缓，产能的过剩导致产成品库存增加，再加上内需疲弱，拖累了 加工工业和生活资料价格下滑导致中国通缩压力日渐上升。在此大环境景下，将为货币宽松政策打开窗口。
2010年至今CPI月度走势
7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
2 0 1 0年至今PPI月度走势
2014年前11月全国土地购置面积接近3亿㎡，同比减少近15%，品牌房企拿地态度谨慎，布局上已经全面退守一二线城 市，2014年前11月全国前20强品牌房企拿地金额仅有2551亿，同比大幅减少2189亿，降幅达到46%。 尽管今年土地成交规模呈下滑态势，土地价格仍然坚挺，在四季度出现攀升，年底全国土地成交均价突破3000元/㎡。 另外从各能级城市土地成交价格表现来看，城市分化愈发显著。一线城市平均土地价格大幅增长36%，热点的二线城市 如厦门、郑州、青岛、天津等地的经营性用地成交平均价格涨幅超过35%，三四线城市增长约22%。
第一类 不遮掩 正式
发文取消 代 表 城 市：呼 和浩特、济南
限购放松类型
第二类 限购执行力度明
紧暗松 代表城市： 宁 波 、 昆明
第三类 通过户籍改革侧
面突破 代表城市： 无 锡 、 海口
第四类 调整执行标准 扩大购房者群体
代表城市：天津
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
2014年前11月全国商品住宅成交接近9亿㎡，同比减少8%。一季度市场成交低迷，库存的增加，部分开发商开始价格 调整，二季度市场全面进入“以价换量”阶段，成交均价明显下滑，三季度市场去化开始回升，四季度成交回到高 峰，全年价格持续走低，去库存成2014年的主基调。 全国70个大中城市房价变动显示自二季度开始房价环比下跌的城市迅速增加，三四季度几乎70个城市房价都在下降。
易居市场 EJFS-RESEARCH
2014年佛山房地产市场年报
易居营销集团广东区域 佛山公司市场部
2015年1月
声明
本报告是我司及其研究人员对房地产相关信息和数据的连续跟踪和即时分析，但不保证所在信息之精确性和完整性，我司将随 时补充、修订或更新有关信息。最终数据以政府公布数据为准。
本报告版权归易居（中国）佛山公司所有，未经书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发， 需注明出处为“易居（中国）佛山公司”，且不得作违背意愿的删减。报告中的信息或所表达的意见并不构成研究结论或投资的依 据，望善加利用并谨慎决策！
入三水后，今年另一品牌房企万达亦进驻三水
价：受大市影响，开发商拿地热情降低，政府推地谨慎，核心区的优质地块减少，禅城、南海、顺德楼面地价同比均回 落；而三水、高明受大市影响较小，保持平稳。
2 0 13和2014年佛山五区商住用地成交面积对比
2013年 2014年
单位：万㎡
400
300
200
100
0 禅城
2 014年GDP增长预计增速7.4%，持续2013年的调整态势，继续从高速增长往下调整。受房地产转折性变化影响，经济下行
压力进一步加大。世界经济的持续低迷导致出口增速放缓，投资的下滑，使得中国经济在2014年处于平稳下降调整期。
12月份PMI降至18个月低点50.1，需求端持续疲弱。纵观2014年全年来看，制造业PM I平均50.7%，与前两年平均水平基
0
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
数据来源：佛山五区国土局 备注：商住用地供应和成交面积均为土地面积
佛山土地市场
三水成交异军突起，南海顺德量减过半；禅南顺地价回落
量：禅城商住用地成交面积63万㎡，占全市13%；南海成交97万㎡，占全市20%，同比减少67%；顺德成交105万㎡， 占全市22% ，同比减少61% ；三水成交202万㎡，占全市42%，主要来自云东海片区及三水工业园，继去年保利首
南海
顺德
高明
三水
数据来源：佛山五区国土局 备注：商住用地供应和成交面积均为土地面积
5000 4000 3000 2000 1000
0
2 0 13和2014年佛山五区商住用地成交楼面地价对比
2013年
9 月30日，央行正式发文通知，松绑房贷政策
9月30日，央行网站发布了《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对楼市 政策进行了五方面的调整：贷款利率下限为基准利率的0.7倍；“认房又认贷”变更为“不认房只认贷”；“停发第三套房贷” 政策放开；限贷政策对非本地居民放开；“刚改”纳入信贷优先满足范围。
松绑或取消限购城市一览表
松绑时间 4月25日 4月28日 6月10日 6月23日 6月中旬 6月26日 7月1日 7月6日 7月10日 7月19日 7月19日 7月23日 7月26日 7月28日 7月29日 7月29日 7月31日 7月31日 8月1日 8月1日 8月1日
城市 南宁 天津 沈阳 福州 衢州 呼和浩特 武汉 成都 济南 长春 苏州 海口 无锡 石家庄 温州 杭州 宁波 舟山 金华 青岛 乌鲁木齐
12月17日，佛山市国土资源和城乡规划局和佛山市铁路投资建设集团有 限公司公布《佛山市城市轨道交通建设规划修编（2015-2020年）》，
调整四条轨道线路，包含2 号 线二期（南庄至高明西安）、4号线一期 （狮山大学城至平胜）和1 、6号线延长线（即一号线三期和六号线一
期，包括1号线三期魁奇路至路洲、6号线一期滘口至乐从）。拟建工程 线路总长度约84.3km。
1 1月22日，央行下调银行贷款和存款基准利率
11月22日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准 利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
市场面
全国土地市场呈现量跌价升的态势，除了一线城市和部分热点二线城市之外，多数城市持续低迷
近年佛山全市商住用地年度成交走势
2 0 14年佛山全市商住用地月度供应和成交走势
1000
成交面积（万㎡）
楼面地价（元/㎡）
3000 200
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
楼面地价（元/㎡） 4800
800
2400 150
600
1800
100
400
1200
200
600
50
3600 2400 1200
0
2014全国土地购置面积月度成交走势
5000 4000 3000 2000 1000
0
购置面积（万㎡） 1-2月 3月 4月 5月 6月
成交均价（元/㎡） 7月 8月 9月 10月 11月
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
数据来源：国家统计局
市场面
全国住宅市场呈现“以价换量”的走势，去库存成为2014楼市主基调
城市 徐州 合肥 绍兴 太原 长沙 佛山 郑州 昆明 南昌 厦门 哈尔滨 台州 银川 西安 贵阳 大连 兰州 西宁 南京 珠海
政策面
货币政策转向：央行开闸放水，限贷政策松绑，银行全面降息
9 月16日，央行向五大行投放5000亿元的常备借贷便利（SLF）
9月16日，“央行向五大行投放5000亿元的常备借贷便利（SLF）”的传言在坊间流传，此举性质类同基础货币的投放，近似 降准0.5个百分点。9月19日，中国建设银行董事长王洪章向媒体证实，央行确实已向五大行投放5000亿元的常备借贷便利 （SLF）。同日有媒体表示，已经从多个机构证实，农行交行也尝到这批SLF的头啖汤，期限为三个月，利率3.7%，央行引导 利率进一步下行的意图凸显。
序号 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
松绑时间 8月1日 8月2日 8月4日 8月4日 8月6日 8月7日 8月9日 8月11日 8月12日 8月15日 8月16日 8月19日 8月26日 9月1日 9月1日 9月3日 9月3日 9月9日 9月21日 9月26日
另外，高明有轨电车项目正在筹备中，未来与二号线二期对接；而南 海有轨电车项目已于2013年动工建设，连接桂城中心和广州南站。
3 PART 2014年佛山房地产市场分析
» 佛山土地市场 » 佛山住宅市场 » 佛山别墅市场 » 佛山公寓市场 » 佛山写字楼市场 » 佛山商铺市场 » 2014年佛山商品房销售排名 » 各区市场分析
新 常 态
新常态的楼市格局之下，佛山年度住宅成交1002万㎡，创历史新高
2014年，房地产行业基本面呈现全面调整的格局，房地产开发投资增速持续下行，房屋新开工 下降，商品房销售较为低迷，房价也步入下行通道，房地产从高速增长转为平稳增长。这一年， 房地产需求结构发生明显转变，自住需求成为市场绝对主导。传统的开发模式、销售模式已面 临挑战，市场已由“卖方市场”转为“买方市场”，创新成为行业发展新动力。
本相当，显示经济运行稳定性增强。
全国GDP季度走势
13 12 11 10
9 8 7 6 5 4
P M I月度走势
60
58
56
54 制造业PMI
52 非制造业PMI
50
48
数据来源：国家统计局
经济面
物价指数由温和增长转向持续下滑，经济通缩风险不断升温
1 1月CPI为1.4%环比下降0.2%，创 5年来新低；PPI为-2.7%环比下降0.5%，为 18个月来最大跌幅。前11个月平均通胀
1 PART
2014年房地产宏观市场环境
2 PART
2014年佛山城市发展规划
3 PART
2014年佛山房地产市场分析
4 PART
2015年房地产市场预判
1 PART 2014年房地产宏观市场环境
» 经济面 » 政策面 » 市场面
经济面
中国经济从高速增长转向中高速增长，经济结构由“增量经济模式”转向“存量经济模式”
10% 8% 6%Hale Waihona Puke Baidu4% 2% 0% -2% -4% -6%
数据来源：国家统计局
政策面
调控政策转向：各地限购政策全面松绑
3 月 ，全国两会
提出“针对不同城市情况分类调控”房地产政策方向
4 月 底，南宁
打响限购松绑第一枪
8 月7日，佛山
楼市限购政策正式松绑，成为广东限购松绑第一城
截至目前，仅有四大一线城市和三亚依然坚守限购
50
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55 64 68 69 69 67
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0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
数据来源：国家统计局
2 PART 2014年佛山城市发展规划
佛山城市发展规划
佛山进入地铁建设快车道，由中心城区逐步向城市外围发展
6月27日，地铁2 号 线（一期）正式动工。 12月，地铁3 号 线进行第四次网上环评公示，拟明年动工。
2014全国商品住宅月度成交走势
成交面积（万㎡）
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
1-2月 4月
6月
成交均价（元/㎡）
8月
10月
6600 6400 6200 6000 5800 5600 5400 5200
2014全国70个大中城市房价变动月度走势
环比上涨 环比持平 环比下降
70 6 4 4 8 60
2014年，佛山楼市经历“平稳到爆发”的局面。春节后，市场变得胶着，观望情绪浓厚，甚至 有品牌开发商率先调整价格抢占市场。8月份开始，在限购、限贷和降息的等楼市利好政策的接 连刺激之下，佛山住宅市场交投再度变得火热，尤其是限购松绑之下，促使更多的广州客户进 入广佛交界的项目，而且已经由南海区的里水和桂城逐步扩散至顺德区的陈村和北滘。最终佛 山交出了全年商品住宅成交1002万㎡的答卷，创新历史新高，也是首度突破1000万㎡的大关。
佛山土地市场
2014年佛山土地市场量价齐跌，春节后市场持续低迷
2 014年佛山土地市场（商住用地） 供应493万㎡ ，同比减半；成交485万㎡，同比减少38% 楼面地价2143元/㎡，同比下跌19% ；总成交金额298亿元，同比锐减52%
全年土地市场呈现前高后低的走势，成交主要集中前两月，占全年47%，12月成交反弹主要来自三水区；由于中心区供地减 少，加上年内地价较去年普降，成交楼面地价呈走低趋势。
2.0%。房地产投资快速回落带动制造业等的供给增长明显放缓，产能的过剩导致产成品库存增加，再加上内需疲弱，拖累了 加工工业和生活资料价格下滑导致中国通缩压力日渐上升。在此大环境景下，将为货币宽松政策打开窗口。
2010年至今CPI月度走势
7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
2 0 1 0年至今PPI月度走势
2014年前11月全国土地购置面积接近3亿㎡，同比减少近15%，品牌房企拿地态度谨慎，布局上已经全面退守一二线城 市，2014年前11月全国前20强品牌房企拿地金额仅有2551亿，同比大幅减少2189亿，降幅达到46%。 尽管今年土地成交规模呈下滑态势，土地价格仍然坚挺，在四季度出现攀升，年底全国土地成交均价突破3000元/㎡。 另外从各能级城市土地成交价格表现来看，城市分化愈发显著。一线城市平均土地价格大幅增长36%，热点的二线城市 如厦门、郑州、青岛、天津等地的经营性用地成交平均价格涨幅超过35%，三四线城市增长约22%。
第一类 不遮掩 正式
发文取消 代 表 城 市：呼 和浩特、济南
限购放松类型
第二类 限购执行力度明
紧暗松 代表城市： 宁 波 、 昆明
第三类 通过户籍改革侧
面突破 代表城市： 无 锡 、 海口
第四类 调整执行标准 扩大购房者群体
代表城市：天津
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
2014年前11月全国商品住宅成交接近9亿㎡，同比减少8%。一季度市场成交低迷，库存的增加，部分开发商开始价格 调整，二季度市场全面进入“以价换量”阶段，成交均价明显下滑，三季度市场去化开始回升，四季度成交回到高 峰，全年价格持续走低，去库存成2014年的主基调。 全国70个大中城市房价变动显示自二季度开始房价环比下跌的城市迅速增加，三四季度几乎70个城市房价都在下降。
易居市场 EJFS-RESEARCH
2014年佛山房地产市场年报
易居营销集团广东区域 佛山公司市场部
2015年1月
声明
本报告是我司及其研究人员对房地产相关信息和数据的连续跟踪和即时分析，但不保证所在信息之精确性和完整性，我司将随 时补充、修订或更新有关信息。最终数据以政府公布数据为准。
本报告版权归易居（中国）佛山公司所有，未经书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发， 需注明出处为“易居（中国）佛山公司”，且不得作违背意愿的删减。报告中的信息或所表达的意见并不构成研究结论或投资的依 据，望善加利用并谨慎决策！
入三水后，今年另一品牌房企万达亦进驻三水
价：受大市影响，开发商拿地热情降低，政府推地谨慎，核心区的优质地块减少，禅城、南海、顺德楼面地价同比均回 落；而三水、高明受大市影响较小，保持平稳。
2 0 13和2014年佛山五区商住用地成交面积对比
2013年 2014年
单位：万㎡
400
300
200
100
0 禅城
2 014年GDP增长预计增速7.4%，持续2013年的调整态势，继续从高速增长往下调整。受房地产转折性变化影响，经济下行
压力进一步加大。世界经济的持续低迷导致出口增速放缓，投资的下滑，使得中国经济在2014年处于平稳下降调整期。
12月份PMI降至18个月低点50.1，需求端持续疲弱。纵观2014年全年来看，制造业PM I平均50.7%，与前两年平均水平基
0
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
0
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1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
数据来源：佛山五区国土局 备注：商住用地供应和成交面积均为土地面积
佛山土地市场
三水成交异军突起，南海顺德量减过半；禅南顺地价回落
量：禅城商住用地成交面积63万㎡，占全市13%；南海成交97万㎡，占全市20%，同比减少67%；顺德成交105万㎡， 占全市22% ，同比减少61% ；三水成交202万㎡，占全市42%，主要来自云东海片区及三水工业园，继去年保利首
南海
顺德
高明
三水
数据来源：佛山五区国土局 备注：商住用地供应和成交面积均为土地面积
5000 4000 3000 2000 1000
0
2 0 13和2014年佛山五区商住用地成交楼面地价对比
2013年
9 月30日，央行正式发文通知，松绑房贷政策
9月30日，央行网站发布了《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对楼市 政策进行了五方面的调整：贷款利率下限为基准利率的0.7倍；“认房又认贷”变更为“不认房只认贷”；“停发第三套房贷” 政策放开；限贷政策对非本地居民放开；“刚改”纳入信贷优先满足范围。
松绑或取消限购城市一览表
松绑时间 4月25日 4月28日 6月10日 6月23日 6月中旬 6月26日 7月1日 7月6日 7月10日 7月19日 7月19日 7月23日 7月26日 7月28日 7月29日 7月29日 7月31日 7月31日 8月1日 8月1日 8月1日
城市 南宁 天津 沈阳 福州 衢州 呼和浩特 武汉 成都 济南 长春 苏州 海口 无锡 石家庄 温州 杭州 宁波 舟山 金华 青岛 乌鲁木齐
12月17日，佛山市国土资源和城乡规划局和佛山市铁路投资建设集团有 限公司公布《佛山市城市轨道交通建设规划修编（2015-2020年）》，
调整四条轨道线路，包含2 号 线二期（南庄至高明西安）、4号线一期 （狮山大学城至平胜）和1 、6号线延长线（即一号线三期和六号线一
期，包括1号线三期魁奇路至路洲、6号线一期滘口至乐从）。拟建工程 线路总长度约84.3km。
1 1月22日，央行下调银行贷款和存款基准利率
11月22日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准 利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
市场面
全国土地市场呈现量跌价升的态势，除了一线城市和部分热点二线城市之外，多数城市持续低迷
近年佛山全市商住用地年度成交走势
2 0 14年佛山全市商住用地月度供应和成交走势
1000
成交面积（万㎡）
楼面地价（元/㎡）
3000 200
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
楼面地价（元/㎡） 4800
800
2400 150
600
1800
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400
1200
200
600
50
3600 2400 1200
0
2014全国土地购置面积月度成交走势
5000 4000 3000 2000 1000
0
购置面积（万㎡） 1-2月 3月 4月 5月 6月
成交均价（元/㎡） 7月 8月 9月 10月 11月
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
数据来源：国家统计局
市场面
全国住宅市场呈现“以价换量”的走势，去库存成为2014楼市主基调
城市 徐州 合肥 绍兴 太原 长沙 佛山 郑州 昆明 南昌 厦门 哈尔滨 台州 银川 西安 贵阳 大连 兰州 西宁 南京 珠海
政策面
货币政策转向：央行开闸放水，限贷政策松绑，银行全面降息
9 月16日，央行向五大行投放5000亿元的常备借贷便利（SLF）
9月16日，“央行向五大行投放5000亿元的常备借贷便利（SLF）”的传言在坊间流传，此举性质类同基础货币的投放，近似 降准0.5个百分点。9月19日，中国建设银行董事长王洪章向媒体证实，央行确实已向五大行投放5000亿元的常备借贷便利 （SLF）。同日有媒体表示，已经从多个机构证实，农行交行也尝到这批SLF的头啖汤，期限为三个月，利率3.7%，央行引导 利率进一步下行的意图凸显。
序号 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41
松绑时间 8月1日 8月2日 8月4日 8月4日 8月6日 8月7日 8月9日 8月11日 8月12日 8月15日 8月16日 8月19日 8月26日 9月1日 9月1日 9月3日 9月3日 9月9日 9月21日 9月26日
另外，高明有轨电车项目正在筹备中，未来与二号线二期对接；而南 海有轨电车项目已于2013年动工建设，连接桂城中心和广州南站。
3 PART 2014年佛山房地产市场分析
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