2018年淮安城市房地产市场报告

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01 苏北成交放量明显，淮安容量居苏北第三，弱于徐州、盐城
2016年 2494 1201 1558 1276 1071 933 843 699 870 735 765 997 524
2017年 三年均值
1937
2188
1658
1265
1430
1510
1182
1148
1180
1014
1030
916
975
845
883
704
880
818
880
751
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2018年淮安城市房地产市场报告
[城市解读] [城区市场解读 ] [城区板块解读 ] [县级城市进入分析]
淮安土地整体投资建议
1. 淮安目前有收割机会
➢ 淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱； ➢ 政策严控，供不应求，热销依旧，且仍存利润空间，而房企集中度不高，且政府控制土地供应，土地获取较
图：江苏省各市GDP和常住人口气泡图
2017年GDP（亿元）
支撑薄弱型
气泡大小代表2015-2017年住宅年均成交量
表：地级市商品房销售面积（万方）
支撑强劲型
支撑稳健型
2017年常住人口（万人）
城市 苏州 南通 南京 无锡 徐州 常州 盐城 泰州 淮安 扬州 宿迁 镇江 连云港
2015年 2134 938 1543 987 791 784 717 530 704 638 611 598 442
难，深耕空间不足； ➢ 在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下，存在收割机会
2. 主城区在高认知板块挖掘改善性产品机会，注重合作拿地和勾地
➢ 本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走，板块认知是成交量和产品溢价的保障 ➢ 优先进入清河、清浦、生态新城板块，流速进入开发区板块 ➢ 取地方式：在招拍挂的基础上，注重合作拿地和带强配套资源的勾地 ➢ 机会地块：地段好、带有本地优质学区资源、有升级版改善性产品机会的地块
3. 积极下沉周边县级城市，把握快速收割的窗口期
择优进入，优先进入涟水、盱眙，谨慎进入洪泽、金湖。
目录
一、城市解读 二、城区市场解读 三、城区板块解读 四、县级城市进入分析
一、城市解读：
“点状”发展的“内生型”城市
01 城市解读：“点状”发展的“内生型”城市，深耕支撑较弱
I. 城市类型：全省为数不多的“点状” 发展地区，“内生型”城市； II. 经济基础：经济基础偏弱，全省倒数第3位； III. 人口层次：人口全省居中，稳步增长，但人口净流出，人口层次升级依赖产业升级； IV. 发展动能：高铁时代到来，以及城市框架拉大，城市能级提升； V. 地产支撑：① 江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交放量明显；② 城镇化带来的进城客群；
图：2016年淮安居民人均住房建筑面积
图：2017年江苏城市城镇化率对比
图：2008-2017年淮安城镇化率走势
2017年江苏省城镇化率达68.8%
01 产业结构稳步调整，已实现 “三二一” 转变
产业结构稳步调整—产业结构逐步调整，15年已实现“三二一”的转变，聚力培育“4+2”先进制造业、 “4+3”特色服务业、“4+1”现代农业产业。
图：2017年江苏主要城市GDP对比
图：2017年江苏主要城市人均GDP对比
淮安城市GDP及人均GDP： 淮安2017年GDP 3387亿元； 排名：全国排名第65位，江苏第11位，苏北地区第3位： 人均地区生产总值首次超过1万美元，处全省第11位。
01 人口全省居中，稳步增长，但净流出
淮安户籍人口561万，均全省居中，常住人口491万人，近年来稳步增长，全省第8名，但人口净流出。
③ 大规模棚改及其货币化安置；为近几年市场上行提供了稳定支撑，也是未来地产发展的支柱。
01 城市区位与城市能级
淮安的定位为“淮安增长极”，和三大都市圈、两个城镇轴、一个沿江城市带没有任何交集，是全省为数不多 的“点状”发展地区。
淮安位于江苏中北部
淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。是苏北重要中心城市，坐落于古淮河与京 杭大运河交点，境内有中国第四大淡水湖洪泽湖。
➢ “4”即做强物流、金融、旅游、商贸四大基础服务业； ➢ “3”即做大电子商务、健康养生、文化创意三大新兴服务业
“4+1”现代农业产业
➢ 优质稻米、高效园艺、规模畜禽、特色水产和休闲农业
01 江苏省内占位，淮安属于第三梯队，人口支撑稳健，而经济偏弱
按照GDP和常住人口，可将江苏的城市分为三个梯队，“强经济、强人口” 的支撑强劲型，及“中经济、中人 口”的支撑稳健性；淮安属于第三梯队，人口支撑稳健，而经济偏弱。
图：2011-2017年淮安三产占比走势
图：2011-2017年淮安三产增速走势
图：2017年江苏城市三产结构对比
三 产 为 转型阵痛 核 心
二产为核心
“4+2”先进制造业
➢ 重点打造盐化工、特钢及装备制造、电子信息、食品四大主导产业； ➢ 生物技术及新医药、新能源汽车及零部件两大战略性新兴产业；
“4+3”特色服务业
《江苏省城镇体系规划（2015-2030）》
江苏城市空间布局，一带二轴，三圈一极
Байду номын сангаас
一带：沿长江城市带；两轴：沿海城镇轴和沿东陇海城镇轴；三圈：南京都市圈、
淮安
徐州都市圈和苏锡常都市圈，是城市带（轴）内主要的城镇集聚空间。
一极：淮安，苏北重要中心城市，引导和带动苏北苏中水乡点状发展地区创新发展
、特色发展的增长极。
淮安：
国家历史文化名城和生态旅游城市 、长三角北部地区交通枢纽和先进 制造业基地、苏北重要中心城市。 规模: 100-300 万人
01 经济基础偏弱，全省倒数第3位
淮安17年GDP3387亿元，位居江苏倒数第3位，经济基础偏弱，人均GDP首次超过1万美元，排名与GDP相同 。
图：2008-2017年淮安GDP走势
图：2008-2017年淮安常住人口走势
图：2017年江苏城市抚养比对比
图：2017年江苏城市常住人口对比
图：2017年江苏城市户籍人口对比
淮安人口净流出，净流出69.5万人
01 住宅面积上升和城镇化是房地产发展的重要支撑
淮安城镇化率61%，全省第12位，大幅落后于全省水平，截止2016年，人均居住面积46.3㎡，全省第12位， 未来提升潜力较大，人均住宅面积和城镇化率的提升将成为淮安房地产发展的重要支撑。