深圳房地产市场分析报告

深圳房地产三级市场分析报告

一、市场的前景及成长性

深圳市房地产二级市场从1997年到2005年，销售面积增长的比例为295%，而同期的三级市场却增长了1523%，为二级市场的5倍，且二三级的销售比例也慢慢缩小，接近1：1的比例。

表1 深圳市房地产二三级市场销售面积增长对比表

2005年虽然是政策年，政府出台了许多调控房地产发展的政策和措施，但还是不能抑制三级市场高速的发展。2005年三级市场的楼价比上年增长了10.1%，二手住宅交易面积为595.67万平方米，比上年同期增长25.53％，且商业性的物业面积和价格也大幅度上升，各区域增幅超过20%。从历年销售对比的数据及发展趋势来看，2006年三级市场销售面积有望超过二级市场。

深圳改革开放以来，城市化进程日新月异，城市经济稳定快速增长,良好的教育体系逐渐形成，且深港一体化进程加速，再加上珠三角二小时生活圈的概念，都给这个城市注入了强有力的竞争力，同时完善的城市配套设施，良好的景观优势，都吸引了大批的置业者。随着深圳土地资源的日渐稀缺，房地产价值凸

显，其具有的保值、升值功能被众多客户所看好，需求量大增，造成阶段性的供不应求，二级市场价格在2004、2005年大幅走高，未来新房价格也将继续高企。在对二级市资源的争夺中，经济较弱的群体将被挤出，而将目光投向价格相对实惠的三级市场。相关数据表明深圳总人口在1200万左右，人口的快速增长为三级市场的长远发展带来强有力的需求支撑。

从盘源来看，1997年至2005年二级市场共销售5730.85万平方米，而三级市场销售面积为2654.31

万平方米为其46％。在价格走高，有利可图及对高品质居住条件的追求下，未来将有更多业主出售房屋，三级市场盘源将持续活跃。2005年4月5日,国土局售房中心公布,全市存量22万套公房,2001年开始我市办理了“绿转红”的手续可以交易的安居房达5万套，这也给三级市场提供了大量的盘源。

据不完全统计，目前深圳的三级市场的分行网点为2000家左右，而深圳辖区土地总面积为2020平方千米，其中可建设用地为814平方千米，则深圳每个铺位涵盖的面积为40万平方米。由此结合以上分析可以看出深圳三级市场发展空间巨大，具有良好的发展前景。

二、行业趋势及竞争态势分析

（一）行业发展的历程及趋势

1、起步期（1988年—— 1997年）

随着城市的发展，以及市场的需求，特别是1992年，邓小平南巡，深圳特区的第二次创业，带来了房地产市场高速的增长，深圳的三级市场也相应的萌芽了，一些公司也尝试性的进入了市场，如国际地产，宏大地产。但那时还是在摸索阶段，相对应的市场以及政府的监督和管理政策并不清晰，客户对该行业认知度不高，需求也不大，交易量很小。

2、发展期（1997 —— 2003年）

随着深港一体会进程的加快，特别是香港的回归，带来了大量的市场需求，而对应有着丰富市场经验的港资公司，纷纷进入市场，带来了先进的管理方法，加快了该行业的发展，政府的监督以及管理条例，也逐渐完善，市场趋于较为稳步的良性发展。代表性的公司有伟业地产，中原地产。

交易量方面，这一时期有一个累积性的爆发，年均增长45%，2003年三级市场销售面积为496.83万平方米，是1997年55.23万平方米的9倍。

3、洗牌—壮大期（2004年—2008年）

在刚过去的2004和2005年，三级市场发展的基点有了较大的扩展。近年来土地紧缩政策的持续实施，“地荒论”、“房荒论”的炒作，以及由于城市建设带来的土地增值，使房地产价值投资的空间加大，投资行为增多，新房转入二手房交易的周期大幅缩短，许多“准现楼”大量入市，交投活跃。其次，频繁的商务活动产生对短期居留的租住需求，住宅特别是小户型公寓作为酒店的补充，其租金高而稳定，二手房由于许多占据有利的地段，作为长期出租获益的空间较大，需求也较为旺盛。另外，由于新房高价的压迫，白领阶层转向购买二手房用于自住或过渡。

大量的盘源供应和强劲的需求使深圳三级市场蛋糕逐渐做大，利润空间相当可观。这一时期许多中介纷纷走向快速扩张的道路，规模急剧扩大，市场进入壮大时期，但同时也进入一个行业洗牌时期，竞争日趋严峻。而从业人员的参差不齐，市场对行业的评价不高，各公司人才的短缺，以及管理问题，此时也完

全暴露出来，特别是一些大型公司的被收购，如伟业被通泰收购，宏大被中天收购，给行业带来了地震般的影响，市场对从业公司以及从业人员提出了更高的要求。

各公司都向规模化以及提高经营管理水平的方向发展，也造就了行业的数家百间分行的公司，如中原，创辉等。特别值得关注的是资本市场也关注到了该行业的发展，顺驰和资本市场的亲密接触，为该行业吸收风险投资，以及上市奠定了一定的基础，也为投资人打开了资本之门，行业的认知度在市场也得到了提高。而对于行业的赢利模式，以及资源的利益最大化，越来越多被业界关注，如二级半，二三级联动，社区店等。

（二）竞争态势分析

表2 抽样行家各区域网点统计表

注：以上统计数据为不完全统计，不包括商业地铺和2006年新增地铺。

从以上统计的数据来看，南山和福田为市场的热点，地铺的数量占抽样调查行家总量的60%左右，这和这两个片区的成熟的配套，以及资源，景观优势有很大的关系。这说明这两个区域为目前各公司争夺“蛋糕”的主力战场。但由于二级市场向龙岗、宝安的倾斜，三级市场的发展重心也将随着逐渐转移，关外地区将随着成为未来重要的利润源地，目前的竞争已是暗波涌动。

从发展速度来看，各家公司基本保持平均5%-50%的增长速度，但也有的公司以超乎寻常速度的快速扩张，如创辉，中天等，也让业内人瞠目结舌，可见行业竞争的白热化。而且资本进入该行业,也加快了行业之间的整合。未来几年行业洗牌的速度加快，将出现“大鱼吃小鱼”，“快鱼吃慢鱼”，及一些“蛇吞象”的现象，竞争的焦点在于对终端客户资源的争夺，最终可能形成几大行业“寡头”。

三、经营模式

（一）南北派经营模式对比分析

就行业发展的特点和地域性来看，三级市场的经营模式可分为北系和南系。北系以内陆城市为主，由于人们对行业的认可度不高，单套的佣金收入较低，其经营的特点以房产投资和理财为主，以经纪业务为