邻里中心模式及案例分析
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发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
8
中国邻里中心
典型案例一——苏州工业园区1
邻里中心是苏州工业园区在第三产业和公益事业及其经营管理方面借 鉴新加坡经验而创造的一种新颖的社区服务形态，也是国内最早最成 功的邻里中心。苏州工业园的邻里中心以全方位、多功能、各层次的 综合性社区商业服务业为发展主线，并按照邻里中心规划先行原则， 在园区内规划了17个邻里中心，目前已成功运营了四个综合性商业服 务中心：邻里中心湖东大厦、邻里中心新城大厦、邻里中心贵都大厦 和邻里中心师惠大厦。
1
研究总体思路
项目邻里 中心定位
邻里中心研究
新加坡邻里中心研究 国内邻里中心研究
成功经验
成都邻里中心研究 结合地缘特征
项目基地条件分析
2
3
邻里中心概念
概念：“邻里中心”是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五 商业业态，即社区商业业态。“邻里中心”是指邻里单位中的公共中 心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构。“邻里中心”这个 概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。
师惠大厦
贵都大厦
湖东大厦
9
中国邻里中心 服务理念：以12项典必备型功案能为例基一础，—让顾—客苏满意州、工经营业者满园意区、政2府
满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。 物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。 配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般
家电零售、家装配 套、 汽车展销、 7000 m2美食大楼、 2500 m2菜场；商 业、金融和中介服 务三条街
停车场 6000m2
3500m2
11
中国邻里中心 典型案例二——上海联洋社区1
有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/ 千人配置。 业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备 功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文 化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越 到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引 经营者。
5
新▪ 新加加坡坡邻邻里里中心中发心展研历程究2
• 初期邻里中心的建设并无规划标准，店屋主要是分配给受迁置计划影 响的店主，许多商店都建在组屋楼下，类似于成都的街铺。
• 1960年后期，政府已有明确城市商业规划，并根据镇中心、邻里中心 与邻区商店不同层次的需求建设不同组合的商店。
• 1989年开始，在组屋区划出地段让发展商投标兴建购物与娱乐中心， 这些地段主要分布在镇中心与地铁站旁，发展商的开发更好的迎合民 众的需求。
10
中国邻里中心 典型案例一——苏州工业园区3
四大邻里中心比较研究
楼盘名 新城大厦 贵都大厦 师惠大厦
总建筑面积 21600m2 11000 m2 12300 m2
层数
4层
4层
特色业种
健身俱乐 部、小吃 街
3-4F为写 字楼
邻里假日酒 店、新型菜 场、特色餐 饮
湖东大厦 30000 m2 服务人口2万人
4
新加坡邻里中心研究1 概念：新加坡的邻里中心是指分布于政府组屋区内，为居
民提供生活配套服务的设施，主要功能为商用产业，其实 质是购物中心。
规划及布局：新加坡建屋发展局为1000—1200套住户配 套建设一个邻区商店，为6000—8000套住户配套建设一 个邻里中心，为40000—60000套住户配套建设一个新镇 中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。
• 1991年开始，建屋发展局集多年实践经验推行了新模式的邻里中心， 新邻里中心与组屋分开，均为独立式建筑，从而提高了组屋住户的生 活质量，提高了城市的环境质量。建屋发展局还对邻里中心选址、与 屋的配置比例、业态组合、商品档次、必备功能等作出了相应的规划。
6
新加坡邻里中心研究3
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000 套住户，1.27m2 对1单位组屋配置
6000—8000套住户,按 1.27m2对1单位组屋配置
1000—1200套 住户，按 1.27m2对1单 位组屋配置
商品档次
高档商品
中档商品
生活必须品
必备Hale Waihona Puke Baidu能
诊疗所及牙医、 面包店、文
娱乐设施、银行、 邮政局、超级市 场、百货公司及 高档商品、商店、 餐馆、快餐店
具店、中西药行、托儿所、 服装店、眼镜店、理发店、 家庭用品、书局、家庭娱乐 中心。典型的邻里中心包含 35个商店、2个食阁、1个 超级市场、1个菜市场、1—
2台自动提款机。
普通日用商店 和餐厅
7
中国邻里中心研究1
中国邻里中心发展历程及发展趋势
发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上， 由苏州工业园区率先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发， 并通过多年实践已摸索出一整套适合中国国情的商业地产开发运营管 理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集商业、文化、体育、卫生、 教育于一体的区域性商业服务中心。“邻里中心”也成为了中国第一 个社区商业服务的品牌商标，其品牌及软件已面向全国输出。
规划及布局：每个邻里组团配置一个邻里中心,每个居住区包含6－7个 邻里组团，每个邻里组团拥有4－8幢住宅，约1000－2000户。
功能：邻里中心包含了一个商业服务中心，以组团内居民的日常服务 活动为对象，和整个城市的中心商务区的功能相交叉。日常的生活服 务可在小区内解决，而商务活动主要集中于中心商务区CBD，可以避 免发展中国家CBD过于拥挤及商业衰落的情况。
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不 成气候的，服务也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的 配置概念。由于苏州工业园邻里中心的成功运营，国内部分特大城市 已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路口经济，将提升 和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城 市化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里 中心”。
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中国邻里中心
典型案例一——苏州工业园区1
邻里中心是苏州工业园区在第三产业和公益事业及其经营管理方面借 鉴新加坡经验而创造的一种新颖的社区服务形态，也是国内最早最成 功的邻里中心。苏州工业园的邻里中心以全方位、多功能、各层次的 综合性社区商业服务业为发展主线，并按照邻里中心规划先行原则， 在园区内规划了17个邻里中心，目前已成功运营了四个综合性商业服 务中心：邻里中心湖东大厦、邻里中心新城大厦、邻里中心贵都大厦 和邻里中心师惠大厦。
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研究总体思路
项目邻里 中心定位
邻里中心研究
新加坡邻里中心研究 国内邻里中心研究
成功经验
成都邻里中心研究 结合地缘特征
项目基地条件分析
2
3
邻里中心概念
概念：“邻里中心”是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五 商业业态，即社区商业业态。“邻里中心”是指邻里单位中的公共中 心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构。“邻里中心”这个 概念产生于上个世纪60年代的新加坡，意即国内所说的社区服务中心。
师惠大厦
贵都大厦
湖东大厦
9
中国邻里中心 服务理念：以12项典必备型功案能为例基一础，—让顾—客苏满意州、工经营业者满园意区、政2府
满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。 物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。 配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般
家电零售、家装配 套、 汽车展销、 7000 m2美食大楼、 2500 m2菜场；商 业、金融和中介服 务三条街
停车场 6000m2
3500m2
11
中国邻里中心 典型案例二——上海联洋社区1
有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/ 千人配置。 业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备 功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文 化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越 到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引 经营者。
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新▪ 新加加坡坡邻邻里里中心中发心展研历程究2
• 初期邻里中心的建设并无规划标准，店屋主要是分配给受迁置计划影 响的店主，许多商店都建在组屋楼下，类似于成都的街铺。
• 1960年后期，政府已有明确城市商业规划，并根据镇中心、邻里中心 与邻区商店不同层次的需求建设不同组合的商店。
• 1989年开始，在组屋区划出地段让发展商投标兴建购物与娱乐中心， 这些地段主要分布在镇中心与地铁站旁，发展商的开发更好的迎合民 众的需求。
10
中国邻里中心 典型案例一——苏州工业园区3
四大邻里中心比较研究
楼盘名 新城大厦 贵都大厦 师惠大厦
总建筑面积 21600m2 11000 m2 12300 m2
层数
4层
4层
特色业种
健身俱乐 部、小吃 街
3-4F为写 字楼
邻里假日酒 店、新型菜 场、特色餐 饮
湖东大厦 30000 m2 服务人口2万人
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新加坡邻里中心研究1 概念：新加坡的邻里中心是指分布于政府组屋区内，为居
民提供生活配套服务的设施，主要功能为商用产业，其实 质是购物中心。
规划及布局：新加坡建屋发展局为1000—1200套住户配 套建设一个邻区商店，为6000—8000套住户配套建设一 个邻里中心，为40000—60000套住户配套建设一个新镇 中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。
• 1991年开始，建屋发展局集多年实践经验推行了新模式的邻里中心， 新邻里中心与组屋分开，均为独立式建筑，从而提高了组屋住户的生 活质量，提高了城市的环境质量。建屋发展局还对邻里中心选址、与 屋的配置比例、业态组合、商品档次、必备功能等作出了相应的规划。
6
新加坡邻里中心研究3
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000 套住户，1.27m2 对1单位组屋配置
6000—8000套住户,按 1.27m2对1单位组屋配置
1000—1200套 住户，按 1.27m2对1单 位组屋配置
商品档次
高档商品
中档商品
生活必须品
必备Hale Waihona Puke Baidu能
诊疗所及牙医、 面包店、文
娱乐设施、银行、 邮政局、超级市 场、百货公司及 高档商品、商店、 餐馆、快餐店
具店、中西药行、托儿所、 服装店、眼镜店、理发店、 家庭用品、书局、家庭娱乐 中心。典型的邻里中心包含 35个商店、2个食阁、1个 超级市场、1个菜市场、1—
2台自动提款机。
普通日用商店 和餐厅
7
中国邻里中心研究1
中国邻里中心发展历程及发展趋势
发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上， 由苏州工业园区率先引入国内。苏州工业园区结合自身园区商业开发， 并通过多年实践已摸索出一整套适合中国国情的商业地产开发运营管 理模式，苏州工业园区邻里中心也成为了集商业、文化、体育、卫生、 教育于一体的区域性商业服务中心。“邻里中心”也成为了中国第一 个社区商业服务的品牌商标，其品牌及软件已面向全国输出。
规划及布局：每个邻里组团配置一个邻里中心,每个居住区包含6－7个 邻里组团，每个邻里组团拥有4－8幢住宅，约1000－2000户。
功能：邻里中心包含了一个商业服务中心，以组团内居民的日常服务 活动为对象，和整个城市的中心商务区的功能相交叉。日常的生活服 务可在小区内解决，而商务活动主要集中于中心商务区CBD，可以避 免发展中国家CBD过于拥挤及商业衰落的情况。
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不 成气候的，服务也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的 配置概念。由于苏州工业园邻里中心的成功运营，国内部分特大城市 已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路口经济，将提升 和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城 市化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里 中心”。