房地产企业所得税政策解析

（二）征收管理 企业出现《征管法》第三十五条规定的情 形，税务机关可对其以往应缴的企业所得 税按核定征收方式进行征收管理，并逐步 规范，同时按《征管法》等税收法律、行 政法规的规定进行处理，但不得事先确定 企业的所得税按核定征收方式进行征收、 管理。
二、收入的税务处理
国税发[2009]31号 1.收入的确认条件 31号第六条：企业通过正式签订《房地产销 售合同》或《房地产预售合同》所取得的 收入，应确认为销售收入的实现，具体按 以下规定确认： 预售合同之前收取的定金、诚意金、保证金 之类的处理： 商品房销售管理办法 营业税：预收款包括定金 预收款收据
3、预缴报表的填报 2011年64号公告 预缴报表 2014.28号公告 4、年度报表的填报 (1)预售期间的广告费、业务招待费如何扣除？ (2)既有预售又有完工结转收入，如何填报？ (3)预计毛利与实际毛利的调整
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入， 应先按预计计税毛利率分季（或月）计算 出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税 成本并计算此前销售收入的实际毛利额， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利 额之间的差额，计入当年度企业本项目与 其他项目合并计算的应纳税所得额。
(1)卖房子赠送阁楼、太阳能、热水器的处理？ 企业所得税； 个人所得税；流转税； （2）卖别墅赠送汽车的税务处理？ （3）卖房子送装修的税务处理？ 6.将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修 房屋两项行为，分别签订两份合同，向对 方收取两份价款。如何确认收入？ 所得税； 营业税 ；契税
7.拆一还一的税务处理 8.车库、阁楼、地下室的税务处理 9. 预租收入的确认 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初 始登记、取得产权证前，出租方取得的预租价款 按租金确认收入的实现。 10.收取的赔偿款\违约金: 财税[2003]16号:单位和个人提供应税劳务、转让 无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受 让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营 业税。 配套设施
第二部分 房地产企业所得税政策及检查 ---国税发（2009）31号文解读
2008---2013专项检查文件: 2008:房地产行业主要涉税违法问题稽便函 [2008]42号 2009:房地产行业自查提纲 稽便函〔2009〕49 号 2010: 指令性检查国税发[2010]35号 2011: 指导性检查 国税发[2011]24号 2012 :国税发[2012]17号 2013:税总发〔2013〕8号 2014:
山东省地方税务局山东省国家税务局转发《国家税务 总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理 办法 的通知》的通知（鲁地税发[2009]37号） 各市地方税务局、国家税务局： 现将《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企 业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号， 以下简称《办法》）转发给你们，并提出如下意见， 请一并贯彻执行。 企业销售未完工开发产品的计税毛利率，由各市地方 税务局、国家税务局按照《办法》第八条的规定进 行确定。各地执行中遇到的问题以及意见、建议， 请及时报省地税局、省国税局。 二00九年六月 十一日
三、成本费用扣除的税务处理 （一）成本费用扣除的一般规定 （二）成本费用扣除的特殊规定 部分费用列举: 1、维修费用 2、维修基金 3、配套设施 4、特殊的配套设施 5、担保金 6、销售佣金或手续费 7、利息支出 8、土地使用权损失 9、开发产品损失 10、折旧费用
四、 来自百度文库税成本的核查
1.计税成本核算的正确性 （1）计税成本支出的内容 （2）计税成本核算的一般程序 （3）成本分配的一般方法
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在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项 目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等
社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体 业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配 套设施支出。 企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属 于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、 职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护 费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
31号第三十四条：企业在结算计税成本时其 实际发生的支出应当取得但未取得合法凭 据的，不得计入计税成本，待实际取得合 法凭据时，再按规定计入计税成本。 总局公告2012年第15号 ：对企业发现以前年 度实际发生的、按照税收规定应在企业所 得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出， 企业做出专项申报及说明后，准予追补至 该项目发生年度计算扣除，但追补确认期 限不得超过5年。
5.视同销售 31号第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞 助、职工福利、奖励、对外投资、分配给 股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事 业单位和个人的非货币性资产等行为，应 视同销售，于开发产品所有权或使用权转 移，或于实际取得利益权利时确认收入 （或利润）的实现。 国税函[2008]875号 ：企业以买一赠一等方 式组合销售本企业商品的，不属于捐赠， 应将总的销售金额按各项商品的公允价值 的比例来分摊确认各项的销售收入。
项目
土地征用及 拆迁补偿费 前期工程费
内容(土地增值税,实施细则 )
土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一平”等支出。
建筑安装工 程费 基础设施费
公共配套设 施费
是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以 自营方式发生的建筑安装工程费。
【注意】 1.一栋一表：《房屋建筑工程和市政基础设 施工程验收备案表》，建筑面积；开工、 竣工验收日期；备案意见（该工程的竣工 验收备案文件以于X年X月X日收讫，文件 齐全） 2.实地核查是否投入使用 3.一栋一证，建筑面积、竣工日期。要有土 地使用权证，建设规划许可证，房屋验收 合格证，然后申请测绘核准，填表，审核。
一、总 则 （一）开发产品完工条件 （确定完工产品的终止日） 除土地开发之外，其他开发产品符合下 列条件之一的，应视为已经完工： 1、 开发产品竣工证明材料已报房地产管 理部门备案。 2、 开发产品已开始投入使用。国税函 [2010]201号 3、 开发产品已取得了初始产权证明。
关于房地产开发企业开发产品完工条件确 认问题的通知（国税函[2010]201号） 房地产开发企业建造、开发的开发产品， 无论工程质量是否通过验收合格，或是否 办理完工（竣工）备案手续以及会计决算 手续，当企业开始办理开发产品交付手续 （包括入住手续）、或已开始实际投入使 用时，为开发产品开始投入使用，应视为 开发产品已经完工。 房地产开发企业应按规定及时结算开发产 品计税成本，并计算企业当年度应纳税所 得。
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支 出。
开发间接费 用
是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动 保护费、周转房摊销等。
财政部关于印发企业产品成本核算制度（试行）的 通知 财会[2013]17号：自2014年1月1日起 第二十六条 房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿 费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设 费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成 本项目。 土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权 （或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或 出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地 使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆 迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 （涉税：契税、耕地占用税；土地使用税 、印花税）
11.代收款项的处理 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基 金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内 或由企业开具发票的，应按规定全部确认 为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他 收取部门、单位开具发票的，可作为代收 代缴款项进行管理。
12.土地出让金、配套费的返还 财税[2008]151号 ：企业取得的各类财政性资金， 除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以 外，均应计入企业当年收入总额。 财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关 部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各 类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征 即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包 括企业按规定取得的出口退税款； 收入方面存在的主要问题 销售收入的核查方法 案例 预收账款不申报收入是否构成偷税？ 、追溯
政策：房地产开发经营业务企业所得税处理 办法的通知（国税发[2009]31号）
第一章 总 则
第二章 收入的税务处理
第三章 成本、费用扣除的税务处理
第四章 计税成本的核算
第五章 特定事项的税务处理
第六章 附 则
第39条：本通知自2008年1月1日起执行。
政策：房地产开发经营业务企业所得税处理 办法的通知（国税发[2009]31号）
11、广告和业务宣传费、业务招待费 总局公告2012年第15号 （三）预提（应付）费用的特殊规定
项目
土地征用及 拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工 程费 基础设施费
内容(所得税,国税发2009.31号)
土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土 地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价 及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造 支出、农作物补偿费、危房补偿费等 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可 行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用
前期工程费，是指项目开发前期发生的政府 许可规费、招标代理费、临时设施费以及水 文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研 究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费 用。 建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中 发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工 程费及精装修费等。
基础设施建设费，是指开发项目在开发过程 中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、 排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、 宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境 卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用 等。 公共配套设施费，是指开发项目内发生的、 独立的、非营利性的且产权属于全体业主的， 或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的 公共配套设施费用等。
2. 预售收入计算的预计利润能否扣除营业税金及附加？ 31号文件关于收入的确认的特殊性 31号第十二条： 企业发生的期间费用、已销开发产品 计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按 规定扣除。
31号第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、 自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政 府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 （2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%。 （3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
计税成本核算终止日？ 31号第三十五条： 开发产品完工以后，企业 可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择 确定计税成本核算的终止日，不得滞后。 凡已完工开发产品在完工年度未按规定结 算计税成本，主管税务机关有权确定或核 定其计税成本，据此进行纳税调整，并按 《中华人民共和国税收征收管理法》的有 关规定对其进行处理。 征管法64条第二款:
公共配套设 施费
开发间接费 用
土地征用及拆迁补偿费：
主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、 契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲 置费、土地变更用途和超面积补交的地价 及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁 支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、 危房补偿费等。 涉税：契税、耕地占用税、土地使用税 、印 花税 成本：契税、耕地占用税 费用：土地使用税 、印花税