南龙湖市场报告及个案分析

郑州城市空间发展规划
北联
西拓
中优
东扩
南延
位置 郑州东郊 郑州南郊 郑州西郊 郑州北郊
区域 绿博、白沙、中牟、雁鸣湖
新郑龙湖 荥阳
平原新区
发展规划 郑汴一体化 宜居商务城 郑上新区 农业硅谷、科技新城、产业基地、休闲之都
发展级别 省级战略部署 郑州发展建设思路 郑州发展建设思路
地级市
规划时间 2005年提出；2013年实施金融同城
郑东新区相呼应，实现城市均衡发展。 ➢ “东扩”——继续推动郑汴一体化，建成国际化区域金融中心、国际文化创意园、国际交
往中心、创新创业高地、行政文化服务区、高等教育园区和现代体育中心。 ➢ “南延”——高标准、高质量、高规格建设郑州航空港经济综合实验区、新郑组团，建成
国际航空大都市、区域核心增长极，推进许港产业带建设。
郑石高速纵贯南北，郑州西南绕城高速穿境而过。已形成了以双湖大道、中山路、商业街 等六纵七横的道路主框架。 ➢ 1992年9月，成立龙湖科技教育园区（大学城），教育资源丰富。辖区拥用各类学校39所， 其中大学8所、省级培训中心3所、职业中专5所、初中2所、完小14所、民办幼儿园6所、 公办幼儿园1所；医疗卫生事业逐步健全，全镇共有诊所31个，新郑市第三人民医院落户 镇区。 ➢ 1953年由郑县划归新郑。1983年4月改为乡。1994年撤乡建镇，改称龙湖镇。
2.1.1 区域属性
属新郑市临郑板块，为临近城市发展主轴的南部新城规划区，是中心城市向南膨胀扩张 的“桥头堡”；位列全国百强城镇第68位，教育资源丰富
龙湖镇概况： ➢ 龙湖镇隶属于新郑市，北靠郑州市郊区，东临孟庄镇，西接新密，南依郭店。 ➢ 龙湖镇位居郑州市南11公里处，距郑州新郑国际机场18公里。为郑州南大门，城市向南扩
2008年规划 2012年10月确定 2003“东扩北移，跨河发展”战略构想
3.1.1 城市基本面分析
当前郑州发展空间距离看，龙湖镇距离市区南部成熟区相对距离较短，城市南向扩展的 重要承接地，发展潜力大，当前人口缓慢聚集
郑西 郑西新区
郑州市发展空间
高新区
主要建成区 三环-四环
规划面积 （平方公里）
3.2.1 板块基本面分析
人口导入：城市版图外扩的桥头堡，市区刚需外溢的主流承接地，随着地铁红利加快人口流动； 在郑州快速发展国家中心城市及一线房企抢驻，将加速人口流入
市区高房价挤压导致人口及刚需客户外溢：
• 目前市内八区仅剩中原区的常西湖新区、中原新区为空白，其他行政区新区均已处于开发阶段
3.2.1 板块基本面分析
龙湖镇目前主力人群为在校师生、专业市场人群及部分周边工作人群等，外来人口占比80%
当前人口： 龙湖镇位于新郑市最北部，西接新密市，北临郑州市二七区、管城区。据2015 年新郑市统计年鉴显示，镇域面积96平方公里，辖28个行政村，117个自然村， 人口30万人，其中户籍人口7.4万人。 教育人口： 以郑州升达经贸管理学院、中原工学院、河南工程学院等9所院校为主的文化 教育产业集群；以省法官学院、省检察官学院、省职工医学院、省纪检宣教基 地等8个省级以上培训基地为主的职业培训产业集群，总师生人口约20万人。 产业人口： 以郑州华南城为代表的产业集群，集商贸交易、物流集散、展示推广、信息交 流、创新促进、产业培训、特色旅游、城市化综合配套等八大功能于一体，建 成后将入驻商户8万户，创造就业岗位30万个。
104
可拓展区域 高新新城四环以外
新区规划面积 （平方公里）
35
高新区 常西湖
中原新区区
惠济区
杨金
金水区 北龙湖 郑东新区
白沙
二七区 二七新区
管城区 商都新区
经九开龙区 经开区
惠济区
雁鸣湖 中原区
绿博
二环内 三环内 三环内 三环内 二环-四环 四环内
229
——
东部休闲、度假、 教育科研区
➢ 建成后将呈现“东城西景，两翼拓展”新的格局
空间布局结构：
西南矿产资源 采掘区
中部高效农业 发展区
“一心两带串九片、工业仓储偏向行、三居三教各相间” 的空间布局 一心：龙胡镇政府所在区域； 两带：双湖大道景观带、沿七里河生态带； 九片：现状居住组团、南部休闲居住组团、中部教育中心、
——
92
常西湖新区、中原新 区
23.5+33=56.5
156
二七运河新区
28
113
新商城组团
76.2
169
滨河新区、国际物流 园区
10.47+86=96.47
280
白沙、北龙湖
白沙156
121
杨金产业园
56
新郑龙湖
航空港区 港区
• 从物理边界可拓展区域来看：东部白沙、东南经开管城龙湖镇、西部常西 湖和中原新区；中原区＞管城区＞高新区＞郑东新区＞金水区＞经开区＞ 惠济区
107
北部教育副中心、南部教育副中心、现状工业组团、北部
工业组团及东北仓储物流中心。
国 道
本项目位于郑新快速路以东，属于东部休闲度假、教育科研区，地理位置优越、交通便利
3.1.1 城市基本面分析
据最新规划，未来郑州版图全面发展，重点沿着郑汴、郑港、郑上发展轴扩展，龙湖镇 为未来城市南向桥头堡，是当前主流刚需外溢区，潜力巨大
张的“桥头堡”。 ➢ 全镇有7.05万人，镇区人口3.8万人。 ➢ 镇域总面积96平方公里，镇区面积19平方公里，是全市面积最大的乡镇。现辖28个行政
村，117自然村，217个村民组，12787户，13.8万人，常住人口54978人。 ➢ 区域交通便利：紧邻新郑国际机场，毗邻京广、陇海铁路大动脉，107国道、102省道、
郑州城市空间结构发展规划
龙湖镇
2.1.2 区域属性 龙湖镇东城西景，两翼拓展，以教育科研为支撑，仓储物流为支柱，大力发展生态名镇， 本案紧邻南部教育资源副中心
新郑市龙湖镇总体规划（2013-2030）
龙湖镇总体规划：
➢ 分三个阶段进行，将着力打造“一轴两廊，三心
三区，轴向串联，廊道分割”的新城区
西北杂果生产 发展区
《郑州建设国家中心城市行动纲要（2017~2035年）》发布 ➢ “中优”——优化中心城区布局，有序推进功能疏解，降低开发强度，降低人口密度，提
高产业层次。 ➢ “北联”——探索向北“跨黄河”与焦作、新乡毗邻地区联动发展，建设沿黄生态经济带。 ➢ “西拓”——以规划建设郑上组团为抓手，发挥山水资源优势，打造“郑州西花园”，与