烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析
龙湖景观设计理念
景观工程师的烦恼Part.1“五重景观”，是读懂“五维景观”的第一步名声在外的“五重景观”，其实讲的是软景打造能力，是震撼迷人的视觉感受。
| 重庆·蓝湖郡|在被约束的高容积率的城市里，通过对空间出色的拿捏来营造丰富自然的体验。
“在树中间找房子”，曾是我们最擅长的事。
| 重庆·南苑|我们的任务就是让戴着镣铐的景观体验呈现出宁静和舒缓，让平常百姓的起居生活能做到美和优雅。
| 重庆·听蓝湾|有人说景观设计师“螺蛳壳里做道场”，我们不仅做到了，还做的不错。
| 重庆·弗莱明戈|| 杭州·香醍溪岸|从1993年到2017年，龙湖稳健提速，站上千亿新台阶。
24年间，造景制园理念从“五重景观”上升到“五维景观”，一个字的差别，是生态、健康、交融、精筑、人文的深度考量，淬炼的不仅仅是植物搭配、花木栽培的功夫，更是意境与文化的传承与创新。
只为人生如画，帮助客户更幸福地憩居——这大概就是五维景观的精髓所在。
Part.2从五重到五维，龙湖用了24年生态、健康、交融、精筑、人文五重维度，由点到面闻、看、听、触、感五种感受、由浅入深让五感带着你，深切体验龙湖五维景观五维景观·生态关键词：五重景观·季相变化·生态循环生态·闻景观是有生命力的，我们用心经营但不留太多设计痕迹，形成“虽由人作，宛自天开”的园区场景。
不同植被搭配带来的视觉空间维度上的眼神，叶子随季节更迭唤起的时间维度上的演绎，与穿插其中的鸟类昆虫，共同构筑了一幅宁静诗意、返璞归真的生态画卷。
五重景观植物是建筑的外立面| 厦门·嘉誉|第一重：草坪、地被、适宜近赏第二重：花卉、小灌木、层次丰富第三重：高2—3米的花树，点缀其间第四重：高4—5米的中乔木，层次递进第五重：高7—8米，胸径25公分的大乔木，勾勒天际季相变化四季皆有景，季季景不同| 重庆·江与城| 上海·好望山|| 北京·颐和原著| 烟台·葡醍海湾|夏之绚烂、秋之私语转瞬即逝，四季更迭的风景是自然的规律，也是造物主的恩赐。
烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析
龙湖葡醍海湾项目案例分析一、 项目定位龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目二、 项目规划项目区位图项目鸟瞰图三、 项目价值点一期别墅区五星级酒店游船码头湿地公园四季花厅1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；2、一期低密度产品，容积率仅0.76，绿化率60%；3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万平米；4、园林规划精致：道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；5、户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；6、集中地下停车场，人车分流；四、产品和户型（一）颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）●独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；●地下一层设置4.8米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；●二层主人房3重观景平台，尽揽海景；分布图北院户型（265-285 m2）南院户型（267-289 m2）（二）葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）分布图下叠（196 m2）●地下一层4.8米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；●首层三个庭院；●多重空间满足不同功能需求；中叠（163 m2）●下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；●地下一层4.8米全采光空间，可扩展空间；●独立小院入户，尊享私密生活；上叠（100 m2）●俯瞰海景，双露台设计；（三）四季小院（45-76 m2 mini villa）Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；四季小院分布图A1户型（66-76 m2）A2户型（45 m2）组合图：五、销售数据开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%开盘起价：9000元/平米目前价格：四季小院：16000-18000元/平米（毛坯）叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%六、项目基本情况项目地址：牟平区养马岛度假区（滨路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米容积率：0.76绿化率：60%总户数：2186户物业费：4.9元/月/平方米交房时间：2013年七、实景照片八、借鉴与反思●项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；●敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；●项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配套，可在今后复合型大社区中借鉴；●独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。
红鹤2019年龙湖葡醍海湾推广传播提报
品
价
• 8000亩占地规模，两湾三岛的开发规划，打造一个集商业、住宅、酒店、养老、娱乐和 度假为一体的大型城市综合体。产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、
值
规划价值
别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态。
树
• 外町岛与时尚新娘联手打造烟台首个“高端婚尚基地” • 里蹦岛定位国际级大笑度假岛，以超高的娱乐功能在烟台市场引起关注，家喻户晓
5
PART-1 背景 1.1 项目自身 1.2烟台市场 1.3客群摸底
2019年6月-2019年6月葡醍海湾成交金额
2019.6-2019.6烟台市场成交金额
2019年6月-2019年6月葡醍海湾成交面积数据
2019.6-2019.6烟台市场 成交面积
PART-1 背景 1.1 项目自身
6395699 8647408.92 6744141.586 2131993.2
3865052 2950484.8 2000000
供应面积 35290.83
0 29821.91
0 0 39221.58 0 0 0 17141.65 0 10275.56 0 6550.25 0 0 0 0 0 0 904.1 0
——
1、200-400平产品，去年销售总量为698套。下半年龙湖叠拼产品欲销售99套， 占去年销售总量的1/7。
2、从价格上来看，龙湖叠拼市场价格11785元/平与市场均价200-220区间持平，属于同等产品市场定价 中偏下价格段。具有价格优势。
2019.6-2019.6 烟台市200-400m2 200-400万产品成交数据(项目ＰＫ）
成交套数 45 35 34 27 19 22 15 15 15 14 14 12 5 5 3 3 3 3 1 1 1 1
青岛、烟台龙湖项目考察报告
四季小院户型分布
四季小院
功能布局：度假酒店式设计格局，每户独立小院，
卧室、起居室与开放式厨房布臵在一个大空间内， 每户均设臵温泉池。
45平米户型，总价100万。
66平米户型，总价150万
四季小院
建筑风格：托斯卡纳风格
青岛龙湖· 滟澜海岸(青岛)
• • • • • • • 区位分析 规划设计 产品销售 组团设计 户型设计 建筑风格 照片赏鉴
颐和墅户型组合
每2套相邻户型为镜像对称关系 每4套户型可围合形成一个组团院落
颐和墅户型分布
颐和墅-南院
功能布局： 地下一层为休闲娱乐用房；首层设臵起居室、厨房和老人（或客人）卧室。二层设 臵主卧室和次卧室，主卧与次卧均带独立卫生间和景观露台。 户型特点： 户型平面总体成L型布臵，充分满足房间的开窗要求。全部卧室保证两面开窗采光。 地下室层高4.8米与下沉庭院相互连通，形成宽敞的地下休闲娱乐空间。
A地块规划效果图
27万平方米 森林公园
用地面积45万平米 建筑面积36万平米 项目容 积 率 0.76 绿 化 率 60% 项目北侧规划建设27 万平米的森林公园，以 坡地小镇的风貌，不仅 减少海风海沙的影响， 并营造山峦起伏的森林 效果。 别墅门前精心设计威 尼斯式的运河水系，河 道交汇处最宽达62米。 别墅组团皆以流水相连， 营造蔓延与水上的香格 里拉别墅。
地下一层
一层
二层
颐和墅-北院
功能布局： 首层独立私家花园位于户型北侧。别墅小型化必然按照简单的人口模型设计。
12
地下一层
一层
二层
颐和墅
颐和原著
建筑风格： 采用简约的颐和原 著风格。
葡醍院落
葡醍院落每个户型单元 地上3层地下一层 每个户型单元由下叠、中叠 和上叠三个户型组成。 总价约100万元每套起
龙湖地产烟台项目提报2
龙湖•葡醍海湾，海岸线上的至美国度，距您不到半日之遥 8公里水系蔓延全境，叩响每栋别墅的门扉
集硕17年极致修为，龙湖在造静止时光的桃花源。
8公里水系（“8公里”为非真实数据）
夏
NO·2 一天两世界：海上“香格里拉”，距您只有半日之遥
四季度假海岛别墅
时光背后的桃花源
上午，被超负荷日程表的击退，下午，送自己一片浩瀚 大洋
详细解读。
广告创作重点：
将项目特色产品点与四季结合，体现全年度假的项目价值。
将项目特色产品点融入真实度假情境，以场景出发读者想象引起度 假向往。
根据项目突出价值点和购买媒体情况创作系列广告，即可全景展现 项目居
住特色又可以单篇成稿。
《三联生活周刊》广告
三联读者： 读者群相对固定，以知识型中产阶层为主，核心读者多为 企业的中高层管理者以及政府官员，他们具有较宽的视野， 敏感于社会变革，关注时代发展潮流中的重要思潮，对社 会、经济、文化等方面发生的问题有敏锐的感受能力。
龙湖•葡醍海湾，海岸线上的至美国度 私家温泉院落，荡涤身心每一寸烦扰
集硕17年极致修为，龙湖在造静止时光的桃花源
备选方案 二
落英缤纷，在迷梦中穿行
春天每年都会如期而至，也总在忙碌中毫无意外地错 过。此刻，在不远的海边，春天正在恣情烂漫： 幕天席地的樱花云，河道就隐秘其中。乘船穿行其中， 荡开水面那层粉色花瓣。
冬 NO·4 一天两世界：海上“香格里拉”，距您只有半日之遥
四季度假海岛别墅
时光背后的桃花源
昨晚，因躁动的股指线失眠，今晨，让自己在温泉里的 小睡 龙湖•葡醍海湾，海岸线上的至美国度，距您不到半日之 遥 私家温泉院落，荡涤身心每一寸烦扰 集硕17年极致修为，龙湖在造静止时光的桃花源
烟台·龙湖·葡醍海湾案例分析
本报告是严格保密的。
龙湖集团简介
产品策略分析
推广销售分析 营销策略分析
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营销强度分析
重 要 营 销 节 点
拿地
成本用在最关键的地方
前期面市宣传 6.18售楼处开放 10月中旬，海上森 林公园等10大主体 样板区开放
7.30一批次开盘
2010-08
2011-03 北京度假产品系列发 布会首度亮相
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户型设计
龙湖葡醍院落——全新的庭台叠院
龙湖〃葡醍海湾葡醍院落中叠【建筑面积约163㎡】 三重庭院：下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院设计； 拥有南向空间的绝对饱和度，南向占尽阳光，北向坐拥花园。 地下一层私人俱乐部——一层花园 层——二层主人层
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占地面积：450000平米 建筑面积：360000平米 物业类型：一期独栋、双拼、叠拼别墅；二期、三期为商业
及其他社区配套
容积率：0.76 绿化率：60% 总户数：一期2186户 物业费：4.90元/月/平米
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区位分析
具备优越的天然环境，利好的发展机遇
养马岛以及前海位于烟台市牟平区
迅速实现高端产品“量”与“质”的高效出货
开盘时间：2011年7月30-31日 推售产品：45平方米的四季小院、100余平方米的葡醍院落、近300平方米的颐和墅 ； 产品价格【开盘均价（元/平米）】： 15000 ；葡醍院落 12000 ；四季小院 22000-25000
颐和墅
消化情况：开盘推售房源1736套，去化率93%，实现25.5亿的超高销售额；
2019年4月烟台龙湖地产的项目提报
阳光 沙滩 椰林 浮潜 比基尼 季节鲜明 温泉养生 历史传承 自然力量 冰山 鲸鱼 格陵兰
狂欢派对 烟火……
自我回归 禅意……
阿拉斯加 维京海盗……
热情宣泄
怡情养生
探寻猎奇
案例：北海道（ほっかいどう\Hokkaido）
北海道四季分明，雪中温泉、薰衣草田、自然牧场……在全年都吸引着世界的游客。 碧海蓝天，原野广阔，游客在北海道，往往会有大感安逸的感觉。 春天，满山遍野盛开的鲜花和野草使大地焕然一新。 夏天，青山阔海更能够使游山戏水的旅游观光客精神焕发。 秋天则更是满山红叶、美不胜收的季节。 冬天的北海道展现了一片银白色的世界。浸在温暖的泉水中，透过渺渺水气看到大雪与丹顶鹤 和白天鹅构成了大自然的优美世界。
软文示意 寻找烟台最幸福的婚姻 今夏，改变一生
Thanks
“自古来，出圣出贤尽在朝阳俊秀之处，清雅之地”。 ——李怀远 《地理原真》
本次提案关注的三大问题
①翰泽苑的整体定位 ②翰泽苑的推广方向 ③大明的品牌形象对接
翰泽苑的整体定位
从案名出发……
翰的意义
翰
古之作者寄身于 翰墨, 见意于篇籍。——曹丕《典论·论文》
东北亚地图
大连？ 烟台？ 青岛？
中日韩 东北亚旅行目的地济州岛北海道共同点： 四季鲜明，各有其美 风景和度假资源丰富 历史悠久，文化独特
烟台同样具备这些优质特性！
每个人心中都有一个童话的国度
在那里，生活似乎走进了慢镜头， 时间以另一种速度流淌
慢慢的时光，却不会忘记四季，飘零的樱花， 蔚蓝的海，漫山的葡萄和雪夜的温泉正自然表达
素
本项目的户型定位为120-200平方米占80%以上配比面积，其中14640以上占450%左右，因 此以改善性置业客户为主。
烟台龙湖葡醍海湾游艇码头融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)
烟台龙湖葡醍海湾游艇码头立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目概论 (1)一、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目名称及承办单位 (1)二、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头产品方案及建设规模 (6)七、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头产品说明 (15)第三章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)烟台龙湖葡醍海湾游艇码头生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目建设期污染源 (30)（二）烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：烟台龙湖葡醍海湾游艇码头投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该烟台龙湖葡醍海湾游艇码头项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
20131119烟台龙湖葡醍海岸案例
北京长楹天街
12
开发主体
龙湖拥有“别墅专家”的开发实力和良好口碑
2012年房企销售量排名
排名 1 2 公司名称 万科地产 绿地集团 销售金额(亿元) 1418 1078 公司名称 恒大地产 万科地产 销售面积（万平方 米） 1536.0 1298.9
3
4
保利地产
中海地产 恒大地产 万达集团 绿城中国 华润置地 碧桂园 世茂房地产 龙湖地产 招商地产 融创中国 金地集团 富力地产 远洋地产 雅居乐 宏立城 中信地产 华夏幸福/保利香港
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5 6 7 8 9 10 11 12 12 14 15 16 17 18 19 20
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开发难点 盘的规划及如何吸引客户的问题
项目SWOT分析
该项目是进入烟台的首个作品，面临二线城市边缘区、超级大
优势：靠近养马岛填海地， 8000亩超大地块，10公里长海岸线； 劣势：盐碱地、区域相对偏僻，区域认知一般； 机会：烟台市场平台的别墅类豪宅开发水平相对较弱； 威胁：客户对填海区域不认可造成的风险；项目规模较大，持续开发可能面临风险等。
产品定位 特点 代表项目 效果图
产品系
原著系
既在城市中，又 具有原创精神的产品格局，极致工艺、 占据绝对的稀缺 极致技法带来他处难寻的极致感受 资源（自然/人文）
北京颐和原著
香醍系
中国最具托斯卡 纳生活真意的中 产别墅
以原味托斯卡纳的风格别墅为主，辅 以精致园林景观、卓越的产品建筑、 合理的户型设计、细节化的服务打造 舒适的别墅及洋房产品
4
城市属性 旅游收入占GDP比重持续上升，旅游度假、置业市场发展，
逐渐形成三产发展的重要支撑
88 47 31 88
(烟台)龙湖葡醍海湾成功模式分享
‚9‛连环步法 a、土地获取：贯彻龙湖集团度假地产战略的拿地策略
1、战略导向
2010年以来，龙湖地产获得多幅度假地产地块。是 ‘区域聚焦多业态’战略的深化，也是契合地方产 业升级的全新探索。
北方商务休闲第一岛
2、机会主义
① 烟台市自2009年开始引进一线开发商，公司与市政 府沟通多次，为后期优质地块的获取储备大量机会。 ② 养马岛区域尚未出让土地，吸引大开发商是该片区 的主要方向。 ③ 烟台市场不限购，且处于房地产市场量价上升期， 客户支付能力强但购房成熟度低，存在较好的市场 机会。（市场空间大，风险低）
度假区，规划为北方商务休闲第一岛），距烟台 海云台项目约30公里。
项目概况
A地块2028亩
一期范围
一期占地：45万平米 一期建筑面积：36万平米 容积率：0.76 产品类型：独院、温泉小院、叠院 装修情况：叠院（硬装1500元标 准）、温泉小院（软装3000元） 物业费：4.6元/平米
开盘情况
一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。
‚9‛连环步法 e：产品突破：总价控制合理，‚创新‛产品形态与主流产品竞争
对市场进行深入研究，以‚创新‛的差异化产品定位，有效控制总价与市场竞争
① 定位走差异化路线，通过市场结构分析，再改市场竞争激烈、高端市场较为空白； 产品定位瞄向中高端市场； ② 烟台东部的市场供应多为高层，首期面市产品均为多层，有效控制容积率，形成 差异化；
葡醍海湾顺应养马岛整体规划，集301疗养院、800亩影视基地、五星级酒店、森 林公园、帆船码头、温泉码头、葡萄庄园等，营造了项目未来的美好前景 a、土地规模大，可实现的规划功能全，市场预期较好； b、借养马岛‚北方论坛‛之势，给客户一种能够实现的预期；
青岛、烟台龙湖项目考察报告135页文档
1
0
、
倚
南
窗Leabharlann 以寄傲，
审
容
膝
之
易
安
。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
青岛、烟台龙湖项目考察报告
6
、
露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
小区调研报告ppt课件
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案例分析
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广州万科·四季花城
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项目简介
万科四季花城位处广州金沙洲， 是广佛都市圈的核心区域 占地面积约50万平方米，总体 建筑面积约为44.7万平方米， 总体住户为3900户左右，容 积率为1.0 规划及景观设计：国际著名规 划设计机构美国SWA SOM 建筑方案设计：澳大利亚DBI 香港兴业广东省院 项目分为四期开发
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三、基地交通环境现状分析
优势：分小区级、组团道路和宅间小路 ：道路 人车分流方面不再强调绝对的人车分流，更多
的强调的是人与车的和谐共处 。 劣势：停车场严重不足，导致小区内部车辆乱 停现象，甚至停在草坪上，严重破坏小区内绿 化环境，严重干扰到小区内居民的日常生活。
19
优势分析：居住区道路不仅满
足了进出居住区的人行和车行交 通需要，还保证了各种基础设施 （如市政管线、照明灯柱）和绿 化的合理布置。
20
劣势分析：严重不
足的停车场不仅影响居 民的正常生活；更加严 重的破坏了小原本就不
多的绿化环境
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停车方式
停车场停车
路边停车
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通风与采光
在被问到业主住宅的采光和通风怎么样的问题上， 统计数据显示，92%业主选择采光通风很好，95% 选择采光通风好。
成大环境的基本细胞。以步行道为
线，将各个组团为点连接起来，构
成了一条绿色步行轴。
在小的方面，小区的绿化做的非
常的到位，覆盖了上中下所有的空
间。上面出了山地本身的一些吸引
人们向上看的目光外，二层廊道挑
台的一些绿化也在吸引着人们的眼
球；中间在以绿色植物为主的色调
基于市场环境分析的房地产项目定位——以龙湖·葡醍海湾项目为例
100/ 2020.11开发与建设2020年第11期基于市场环境分析的房地产项目定位——以龙湖·葡醍海湾项目为例姬春艳（河南牧业经济学院，郑州 450044 河南）摘 要 本文以SWOT 分析作为理论基础，以烟台市牟平区龙湖·葡醍海湾项目为研究对象，分析了项目的房地产市场环境，基于分析结果进行项目的市场定位。
关键词 房地产；市场环境；项目定位Real Estate Project Orientation based on Market Environment Analysis——Taking the Longhu Puti• Bay project as an exampleJi Chunyan(Henan University of Animal Husbandry and Economy, Zhengzhou, 450000, Henan)Abstract: Based on the SWOT analysis, this paper takes Longhu • Puti Bay in Muping District of Yantai City as an example, analyzes the real estate market environment of the project, and conducts the market orientation of the project based on the analysis results.Keywords: real estate, market environment, project orientation北位置，东与威海相连，西与潍坊和青岛相连，南与黄海相邻，北与渤海相邻，是东方海上丝绸之路首个目的地，也是“一带一路”国家战略重点港口城市，同时，烟台还是山东半岛与环渤海经济圈、东北亚经济圈等几大板块的连接点。
龙湖地产景观设计剖析
目录一、前言 (2)二、龙湖地产企业背景综述及企业文化 (2)1.企业背景综述 (2)2.龙湖开发部分开发项目表 (3)3.企业文化 (5)三、业界眼中的龙湖地产 (5)四、龙湖景观阶段性成果管理体系 (6)五、龙湖景观设计施工全过程剖析 (9)●项目选择 (9)●龙湖郦江项目分析 (9)1.龙湖郦江项目信息 (9)2.规划设计分析 (11)2.1 项目总平面图及技术经济指标 (11)2.2 规划分区分析 (11)2.3 景观空间类型分析 (13)2.4 车行及人行系统分析 (13)2.5 地块水系分析 (14)3.成本分析及经济技术指标分析 (15)3.1 龙湖郦江花园洋房景观工程成本汇总表 (15)3.2 景观面积分析指标 (16)3.3 龙湖郦江花园洋房景观经济技术分析表 (18)3.4 景观工程造价分析表 (20)4.施工合同要点及施工过程控制 (20)4.1 施工分判 (20)4.2 龙湖施工合同附件及附表 (20)4.3龙湖施工合同要点分析及可参考部分总结 (21)5.实景效果分析 (23)5.1 典型花园洋房区域景观 (23)5.2景观细节分析 (25)六、研究成果 (26)1对我司景观专业发展的建议 (26)1.1 增进各地区公司交流 (26)1.2 景观标准化建设 (27)1.3 苗圃的建立及植物专项研发 (27)1.4 注重设计前期控制，调整软硬景比例 (28)1.5 努力培养景观方面的人才 (29)1.6 完善园林工程的管理制度、后期维护中加强物业公司参与力度 (30)2景观设计实施各阶段成本控制要点 (30)3龙湖项目实景 (33)4结语..................................................................................... 错误！未定义书签。
一、前言龙湖地产从一个豪不起眼的重庆本土企业到一个广受业界好评的全国知名地产品牌，龙湖有着许多的独到之处。
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烟台龙湖葡醍海湾项目案例分析
一、项目定位
龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目
项目规划
项目区位图
五星级酒店
一期别墅区
游船码头
四季花厅
湿地公园项目鸟瞰图
项目价值点
临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；
一期低密度产品，容积率仅，绿化率60%；
沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万平米；园林规划精致：北海道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；
户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；
集中地下停车场，人车分流；
产品和户型
颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）
独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；
地下一层设置米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；
二层主人房3重观景平台，尽揽海景；
分布图
北院户型（265-285 m2）
南院户型（267-289 m2）
葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）
分布图
下叠（196 m2）
地下一层米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；首层三个阳光庭院；
多重空间满足不同功能需求；
中叠（163 m2）
下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；地下一层米全采光空间，可扩展空间；
独立小院入户，尊享私密生活；
上叠（100 m2）
俯瞰海景，双露台设计；
四季小院（45-76 m2 mini villa）
Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；四季小院
分布图
A1户型（66-76 m2）
A2户型（45 m2）
组合图：
销售数据
开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%
开盘起价：9000元/平米
目前价格：四季小院：元/平米（毛坯）
叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）
类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）
客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%
项目基本情况
项目地址：牟平区养马岛度假区（滨海东路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米
容积率：
绿化率：60%
总户数：2186户
物业费：元/月/平方米
交房时间：2013年
实景照片
借鉴与反思
项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；
敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；
项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配套，可在今后复合型大社区中借鉴；
独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。