康桥总部经济园区市场调研报告

前言

此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。本项目的整体定位是：工业园内部的总部经济园区。这一概念的工业区发展模式目前在国内可参考的案例十分有限，因此在规划设计、引进产业、形象定位以及操作模式上都还处于摸索阶段。本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、上海市各大工业园区概览、上海市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。

我司相信，通过我司对本项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展方向，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。

上海康桥总部经济园区市场调研报告48页康桥总部经济园区市场调研报告

第一章宏观环境分析

1.1国家总体宏观经济

图1：历年国民经济发展情况

2004年全年国内生产总值136515亿元，比上年增长9.5%，在国际上排名第七。其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为53.02%和31.78%。

全年工业增加值62815亿元，比上年增长11.5%，其中规模以上工业增长16.7%,增速比上年略有回落。在规模以上工业增加值中，国有及国有控股企业增长14.2%；重工业增长18.2%，轻工业增长14.7%。规模以上工业企业产销率达到98.1%。工业企业盈亏相抵后实现利润总额11342亿元，首次突破1万亿元，增长38.1%。

全年全社会固定资产投资达到70073亿元，比上年增长25.8%。其中，城镇固定资产投资58620亿元，增长27.6%；农村增长17.4%。投资结构有所改善。第一产业投资由上年下降19.6%转为增长20.3%；第二、三产业投资分别增长38.3%和21.6%1。

1.2上海市宏观经济概况

图2：上海市历年经济发展情况

2004年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第1资料来源：2005年1月25日，国务院新闻办举行新闻发布会

二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。

2004年全年完成全社会固定资产投资3084.66亿元，比上年增长25.8%。第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。三次产业的投资比例为0.2:32.7:67.12。

➢工业

——工业总产值继续上升

全年实现工业增加值3492.89亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业增加值3427.04亿元，增长19%。在规模以上工业增加值中，轻工业增加值990.14亿元，增长18.8%；重工业增加值2436.9亿元，增长19.1%。全年工业总产值达到14017.51亿元，比上年增长20.3%，其中规模以上工业总产值12885.01亿元，增长20.4%。

——企业综合效益改善，利润增长

工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。全年规模以上工业企业产品销售率达到99.1%。全年工业企业经济效益综合指数为202.79，比上年提高11.53点。工业企业实现利润首次突破1000亿元，达到1003.48亿元，比上年增长23.6%；实现税金538.23亿元，增长2.9%。其中，国有及国有控股工业企业实现利润583.73亿元，增长22%，占工业利润总额的58.2%；实现税金378.19亿元，增长6.4%，占工业税金总额的70.3%。

——区县经济突出，工业园贡献加大

区县工业多元驱动效应不断增强，工业园区产业能级不断提升。在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值6832.86亿元，比上年增长30.6%，高出全市工业平均增幅10.2个百分点。区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的比重达到53%，比上年提高4.5个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长15.1个百分点。全年“1+3+9”工业园区完成工业总产值5760.16亿元，比上年增长24.6%，其中九个市级工业园区完成工业总产值995.53亿元，增长15.3%。

2资料来源：2004年《上海市国民经济和社会发展统计公报》

——产业内部结构调整，重点行业增长较快

产业结构加快调整，高新技术产业快速增长。全年高新技术产业完成工业总产值3947.78亿元，比上年增长39.9%，占全市工业总产值的比重达到28.2%，比上年提高1.7个百分点。工业生产的行业集聚效应增强，重点发展行业在全市工业中的主体地位进一步巩固。电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业、生物医药制造业等六个重点发展的行业完成工业总产值8323.8亿元，比上年增长23.9%，拉动全市工业增长14.8个百分点，占全市规模以上工业总产值的比重达到64.6%，其新增产值占全市规模以上工业新增产值的比重达到70.5%。

1.3 南汇区经济总体形势

图3：历年南汇区经济增长情况

2004年全年完成生产总值232.8亿元，同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资207.6亿元，同比增长32.1%；

工业经济继续发挥重要作用并保持快速增长。2004年全年完成工业总产值585.3亿元，同比增长23.6%。全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入327.1亿元，同比增长32.4％；实现利润总额16.6亿，同比增长29％；利税26亿元，同比增长24.4％。

三产和消费增速加快。2004年全年第三产业增加值达到79.6亿元，可比增长16.6%，社会消费品零售总额98.2亿元，同比增长24.8%。

综述：2004年国民经济保持了较快速度的增长，而上海市作为全国重要的经济中心，其经济也维持了强劲的增长态势，南汇区位于上海市郊区，其各方面的发展虽然不如市中心各区域发展迅速，但是南汇拥有良好的自然景观资源、便利的交通网络、低廉的地价、一定规模的工业发展水平以及临港新城的发展规划，从这些角度来看，南汇具有开发总部经济园的基本条件。