城市经营与城市运营概述
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❖
金罗店：一城九镇亮点
❖ 罗店北欧新镇"一城九镇"之一, ❖ 规划范围面积为6.8平方公里。 ❖ 五项工程：上海唯一一家标准36洞高尔夫球场地；280间标
准间的超五星级宾馆高尔夫宾馆、北欧风情街、君逸会馆以 及新的网球场。 ❖ 这种项目简单地由政府各部门照章办事是绝对难保成功的。 需要有实力有眼光有胸怀的企业，担负起将项目推向成功的 历史责任。 ❖ 企业与政府合作共同在大都市的郊区地带造城，同时妥善地 解决三农问题，这将是“城乡统筹运营商”模式的核心。
❖ 土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织 采取公开招标方式确定土地一级开发单位。
❖
（北京，2003）
政企合作开发园区
❖ 由工业园区管委会与企业形成战略合作，共 同开发。2002年,固安开发区引进了专业开发 区投资运营企业华夏幸福基业股份有限公司, 以“管委会+公司”的模式对固安工业园区进 行运营管理。
经营城市的起因
❖ 公共经济效率低下。 ❖ 城市的土地、水面、空间，道路桥梁上的广
告位等等，都是城市的公共资源。政府本应 以受全社会之托代理者的身份出让这些“场 域”使用权而获得租金。但是以往这些资源 或是被浪费了，或是被低价寻租了。
城市经营的公共经济学依据
经营城市，经营什么？
❖ 私益物品：国退民进（“靓女先嫁”） ❖ 收费物品：市场化（佛山“可经营”项目） ❖ 公共资源：招拍挂； ❖ 公益物品：引进竞争（公交、环卫、污水处
❖ 90年代中后期全国近2／3的城市供水不足； 约70％的城市尚未形成城市干道网；城市 排水管网普及率仅60％左右，城市污水集 中处理率不足10％。我国城市燃气气化率 仅60％左右；
经营城市的起因
❖ 财政压力推动制度创新。
❖ 多数城市处于吃饭财政时，预算内财政根本 拿不出足够的资金投入到城市基础设施中来。 世界银行的估计，我国80年代中期基础设 施投资占GDP的4.4％，90年代中期达到7.5 ％。要保持GDP的持续高增长，21世纪第 一个十年中我国基础设施投资占GDP的比 重将达到8％－9％
❖
顺华：集体土地资产化
❖ 杨庄村将用于合作的土地及地上附着物进行 评估，按30%用于解决农村人口养老医疗等 保险费用、30%作为村集体预留管理、40%作 价入股与顺华集团组建股份公司的思路，实 现土地的资产化。
是城市土地”。 ❖ “城市不是免费午餐，公共产品要尽量成为
城市商品”。 ❖ “城市的发展，需要统筹当代人和后代人之
间的负担”。
经营城市的起因
❖ 基础设施欠帐严重：
❖ 2003年，佛山城镇生活污水处理率只有 36.68%，而按规划，2005年佛山的污水处 理率要达到70%，2010年达到80%以上。
❖ PPP：公共私营伙伴关系 ❖ 政府服务、政府出售、政府间协议、合同承
包、特许经营、补助、凭单、自由市场、志 愿者服务、自我服务 ❖ BOT、TOT、 BT ❖ 政企合作成片开发
仓促上马的改革
❖ 2003年“公用事业市场化元年”。2002年12 月27日，建设部颁布《关于加快市政公用事 业市场化进程的意见》
地方政府举债风险
❖ 城市投资公司将土地抵押给银行取得贷款， 进行城市基础设施建设。
❖ 全球金融危机爆发后的18个月，全国城投公 司的数量由4000家暴涨到8800家。
❖ 一般认为，城投公司的总借贷数约在6-8万亿 元之间；史宗瀚（Victor Shih）认为这一数 字高达24.2万亿元。
三、城市运营：企业参与城建
一、迅猛的中国城市建设高潮
从19世纪后半叶50年增一个百分点，本世纪初每年 一个百分点，中国进入城市化加速阶段。
70
200年来社会
大转型，目
前进入关键
时期
51.6
30
1840
1980
2011
2040 ？
二、城市经营15年：政府理财优化
❖ “城市是市场中的竞争主体，需要经营”。 ❖ “盘活城市的资产，变存量为流量”。 ❖ “城市本身是最大的国有资产，其重要体现
❖ “开发区——工业化——城市化” ，“公园 城市、休闲街区、儿童优先、产业聚集”的 规划理念, “未来城市试验区”。
城乡统筹发展商
❖ 有实力有品位的企业，在地方政府的支持与 监管下，通过增减挂钩、占补平衡，从农村 建设用地中开拓城市发展空间，并带领农民 走上城市化的快车道。
❖ 1、区域竞争力是城乡发展商的关注点 ❖ 2、三农状况的改善是城乡发展商的使命 ❖ 3、城乡统筹开发成为企业核心竞争力
政府“公司化”的危险
❖ 政府仅仅关注财政效率，而忽视公平，出现 “公司化”的危险，形成社会的不公平。
以每亩地城市政府获利10万元计，未来1.5亿亩 地进城将为城市政府带来15万亿的预算外收 益，相当于粮食统购统销中“剪刀差”的20 倍到50倍。
基础设施、国家垄断行业、环境保护经济增长 型项目比重过大，教育、卫生、就业等社会 发展型项目不足。
政府资产负债结构的优化
私益物品
Hale Waihona Puke 私益物品收费物 品
公益物 品
收费物 品
公益物 品
公共资 源
公共资 源
经营城市的效果： 中国——“无可争议的领先者”
❖ 2002年底，世界银行发布研究报告《改善中 国的投资环境》：“中国在宏观经济与政治 稳定性、在全球市场一体化以及基础设施方 面相对出色”，与其他发展中国家相比，在 融入全球经济一体化方面中国所取得的成就 尤其突出，是“无可争议的领先者”，其经 济增长速度远远高于马来西亚、泰国、印度、 巴西等积极融入全球经济的优胜者。
理）。
城市建设投资
征收 农地
广场 道路
政
府
工业用地
城市 拆迁
房地产
征地、拆迁成本
土地出让金收益
土地经营收益=土地出让金 - 征地、拆迁、整理成本
房地产价格=土地出让金+税费+成本+开发商利润
租
城市建设
税
行政支出
（吃饭财政）
费
部门经费
城市经营的重点是土地的有偿出让，短短几年城 市建设面貌一新。
作为公共资源的土地从哪里来的?
❖ 2004年建设部发布《市政公用事业特许经营 管理办法》于5月1日起正式施行。
❖ 2005年《关于加强市政公用事业监管的意见》 建城[2005]154号
城市土地一级开发
❖ 政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地 利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和 年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、 拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、 拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
金罗店：一城九镇亮点
❖ 罗店北欧新镇"一城九镇"之一, ❖ 规划范围面积为6.8平方公里。 ❖ 五项工程：上海唯一一家标准36洞高尔夫球场地；280间标
准间的超五星级宾馆高尔夫宾馆、北欧风情街、君逸会馆以 及新的网球场。 ❖ 这种项目简单地由政府各部门照章办事是绝对难保成功的。 需要有实力有眼光有胸怀的企业，担负起将项目推向成功的 历史责任。 ❖ 企业与政府合作共同在大都市的郊区地带造城，同时妥善地 解决三农问题，这将是“城乡统筹运营商”模式的核心。
❖ 土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织 采取公开招标方式确定土地一级开发单位。
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（北京，2003）
政企合作开发园区
❖ 由工业园区管委会与企业形成战略合作，共 同开发。2002年,固安开发区引进了专业开发 区投资运营企业华夏幸福基业股份有限公司, 以“管委会+公司”的模式对固安工业园区进 行运营管理。
经营城市的起因
❖ 公共经济效率低下。 ❖ 城市的土地、水面、空间，道路桥梁上的广
告位等等，都是城市的公共资源。政府本应 以受全社会之托代理者的身份出让这些“场 域”使用权而获得租金。但是以往这些资源 或是被浪费了，或是被低价寻租了。
城市经营的公共经济学依据
经营城市，经营什么？
❖ 私益物品：国退民进（“靓女先嫁”） ❖ 收费物品：市场化（佛山“可经营”项目） ❖ 公共资源：招拍挂； ❖ 公益物品：引进竞争（公交、环卫、污水处
❖ 90年代中后期全国近2／3的城市供水不足； 约70％的城市尚未形成城市干道网；城市 排水管网普及率仅60％左右，城市污水集 中处理率不足10％。我国城市燃气气化率 仅60％左右；
经营城市的起因
❖ 财政压力推动制度创新。
❖ 多数城市处于吃饭财政时，预算内财政根本 拿不出足够的资金投入到城市基础设施中来。 世界银行的估计，我国80年代中期基础设 施投资占GDP的4.4％，90年代中期达到7.5 ％。要保持GDP的持续高增长，21世纪第 一个十年中我国基础设施投资占GDP的比 重将达到8％－9％
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顺华：集体土地资产化
❖ 杨庄村将用于合作的土地及地上附着物进行 评估，按30%用于解决农村人口养老医疗等 保险费用、30%作为村集体预留管理、40%作 价入股与顺华集团组建股份公司的思路，实 现土地的资产化。
是城市土地”。 ❖ “城市不是免费午餐，公共产品要尽量成为
城市商品”。 ❖ “城市的发展，需要统筹当代人和后代人之
间的负担”。
经营城市的起因
❖ 基础设施欠帐严重：
❖ 2003年，佛山城镇生活污水处理率只有 36.68%，而按规划，2005年佛山的污水处 理率要达到70%，2010年达到80%以上。
❖ PPP：公共私营伙伴关系 ❖ 政府服务、政府出售、政府间协议、合同承
包、特许经营、补助、凭单、自由市场、志 愿者服务、自我服务 ❖ BOT、TOT、 BT ❖ 政企合作成片开发
仓促上马的改革
❖ 2003年“公用事业市场化元年”。2002年12 月27日，建设部颁布《关于加快市政公用事 业市场化进程的意见》
地方政府举债风险
❖ 城市投资公司将土地抵押给银行取得贷款， 进行城市基础设施建设。
❖ 全球金融危机爆发后的18个月，全国城投公 司的数量由4000家暴涨到8800家。
❖ 一般认为，城投公司的总借贷数约在6-8万亿 元之间；史宗瀚（Victor Shih）认为这一数 字高达24.2万亿元。
三、城市运营：企业参与城建
一、迅猛的中国城市建设高潮
从19世纪后半叶50年增一个百分点，本世纪初每年 一个百分点，中国进入城市化加速阶段。
70
200年来社会
大转型，目
前进入关键
时期
51.6
30
1840
1980
2011
2040 ？
二、城市经营15年：政府理财优化
❖ “城市是市场中的竞争主体，需要经营”。 ❖ “盘活城市的资产，变存量为流量”。 ❖ “城市本身是最大的国有资产，其重要体现
❖ “开发区——工业化——城市化” ，“公园 城市、休闲街区、儿童优先、产业聚集”的 规划理念, “未来城市试验区”。
城乡统筹发展商
❖ 有实力有品位的企业，在地方政府的支持与 监管下，通过增减挂钩、占补平衡，从农村 建设用地中开拓城市发展空间，并带领农民 走上城市化的快车道。
❖ 1、区域竞争力是城乡发展商的关注点 ❖ 2、三农状况的改善是城乡发展商的使命 ❖ 3、城乡统筹开发成为企业核心竞争力
政府“公司化”的危险
❖ 政府仅仅关注财政效率，而忽视公平，出现 “公司化”的危险，形成社会的不公平。
以每亩地城市政府获利10万元计，未来1.5亿亩 地进城将为城市政府带来15万亿的预算外收 益，相当于粮食统购统销中“剪刀差”的20 倍到50倍。
基础设施、国家垄断行业、环境保护经济增长 型项目比重过大，教育、卫生、就业等社会 发展型项目不足。
政府资产负债结构的优化
私益物品
Hale Waihona Puke 私益物品收费物 品
公益物 品
收费物 品
公益物 品
公共资 源
公共资 源
经营城市的效果： 中国——“无可争议的领先者”
❖ 2002年底，世界银行发布研究报告《改善中 国的投资环境》：“中国在宏观经济与政治 稳定性、在全球市场一体化以及基础设施方 面相对出色”，与其他发展中国家相比，在 融入全球经济一体化方面中国所取得的成就 尤其突出，是“无可争议的领先者”，其经 济增长速度远远高于马来西亚、泰国、印度、 巴西等积极融入全球经济的优胜者。
理）。
城市建设投资
征收 农地
广场 道路
政
府
工业用地
城市 拆迁
房地产
征地、拆迁成本
土地出让金收益
土地经营收益=土地出让金 - 征地、拆迁、整理成本
房地产价格=土地出让金+税费+成本+开发商利润
租
城市建设
税
行政支出
（吃饭财政）
费
部门经费
城市经营的重点是土地的有偿出让，短短几年城 市建设面貌一新。
作为公共资源的土地从哪里来的?
❖ 2004年建设部发布《市政公用事业特许经营 管理办法》于5月1日起正式施行。
❖ 2005年《关于加强市政公用事业监管的意见》 建城[2005]154号
城市土地一级开发
❖ 政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地 利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和 年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、 拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、 拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。