金融政策对房地产市场的调控效应

金融政策对房地产市场的调控效应

摘要：随着经济的发展，人们的生活水平日益提高，房地产已经成了人们关注的热点话题，在我国，房地产作为我国重要的新兴产业，在市场上发展很迅速，随着人们对住房的要求越来越高，一些房地产开发商已经将房产作为商品进行交易。这大大的促进了我国建设的发展。同时推动了相关行业的快速发展。但是，近年来，房价呈现日益上升趋势，这给社会带来了严重的金融危机。因此，下文从国家的金融政策入手来分析房地产市场的发展趋势，用金融政策来调控房地产事业，使房地产能够在市场上高效稳定发展。

关键词：金融政策；房地产市场；调控政策

随着政府工作报告对房地产市场发展的分析，政府明确指出，要对房地产市场进行调控，确保金融政策在房地产市场中落到实处，能起到很好地调控效果，近年来，房地产市场逐渐扩大，带动了相关建筑行业的快速发展，虽然政府实施了金融政策，但是市场上出现的一些开发贷款，按揭贷款对金融政策影响非常大，开发商在取得土地使用权后，就在银行进行开发贷款，得到资金后进行地产的开发，在开发过程中，同时进行商品房的预售，客户在购房中又向银行贷款，这样就能明显看出房地产与金融政策有着紧密的联系。

一、分析房地产市场商品房价格长期处于高位的原因

1、供求关系失去平衡造成价格处于高位

价格决定商品的价值，供求关系对商品价格影响也十分巨大，随着城市化发展的日益加快，城市中的人口越来越多，城市就需要更多的商品房来解决人们的生活需求，这样使房地产开发商处于房源的垄断，促进了价格的增长，又由于市场竞争激烈，房子少，需求量大，开发商不断地抬高房价来维持市场平衡，这样不断地循环，造成房价长期处于高位。购房者需要大量的资金来支付房贷，导致低收入的群体背负巨大的经济负担。

2、开发商囤积商品房加剧供需矛盾

在房地产开发中，部分开发商将商品房囤积，故意把房价涨高，同时一些人借助房价上涨的趋势，大量的购置商品房，准备以高价出售，这样从中牟求暴利。这样导致需要房子的人购置不到房子，供需失去平衡，这将导致商品房价格猛涨。

3、政府高价卖地，增加商品房建设成本

在一些地区，政府为了增加当地财政收入，将土地的使用权高价出售给房地产开发商，由于地区的土地数量有限，所以土地的价格非常高，这样开发商将土地使用，建设成商品房，这样就增加了商品房的建设成本，从而导致商品房价格长期处于高位。

二、我国在金融调控中的问题分析

1、政府对市场判断不够敏锐，金融调控比较滞后

近年来，我国的经济发展十分迅速，房地产市场在市场经济中占据着十分重要的地位，带动了许多产业经济的发展，政府面对房地产市场发展的状况，无法预知房地产市场未来的动向，然而却对房地产市场带来的经济效益非常青睐，这样就使得政府对房地产市场的调控满足不了市场的要求，导致调控严重滞后，政府面对高位的房价，用金融政策调控房地产市场，将会引起很到相关问题，这导致政府在调控中处于两难的地步。

2、地方政府不能贯彻和实施国家政策

面对房价居高不下的现象，政府出台了许多打压房价的政策，但是地方政府为了保护地方的财政收入，从而将无法全面的贯彻和落实国家政府的政策，这样使得国家政策落不到实处，是房地产市场上房价仍然处于高位。

3、人们盲目的购房

在市场经济下，政府对房地产市场的金融政策调控没有使房价大幅度降低，因此人们面对这种情况，不确定房地产市场的房价会不会下降，在未来的市场中会不会涨价，这使人们盲目的判断，从而盲目的购房或者集体观望，从而打乱了房地产市场经济。

三、金融政策对房地产市场的调控

1、金融政策与国家整体调控政策相辅相成，共同调控房地产市场

从2006年起，国家就出台多项政策对房地市场加大调控力度，经过金融系统多次上调贷款基准利率进行房地产市场的调控，收紧贷款的各项政策，从土地的质押标准到贷款额度以及贷款期限都做了较大的调整，受美国经济危机的影响，国家在政策扶持、通货膨胀、以及外贸出口三大因素的压力下，国家放宽了对房地产市场的调控，2008年10月，央行经过连续三次下降贷款基准利率，同时出台了各种贷款减免税，这使得房地产市场又迅速的开始发展，

2、金融政策的变动、实施直接影响房地产市场

在全球金融危机前后，我国的金融政策发生多次变动，导致房地产市场也在经济市场上多次起落，在金融危机后，政府金融政策在不断变革中趋于稳定，房地产市场又随之发展起来，房价在一次又一次的上涨，政府面对放假的上涨，再次进行金融调控，将商品房第二套首付款从50%提高到60%，银行的贷款利率不得低于银行基准利率的1.1倍，这样的要调控稳定了市场经济。

3、金融政策在房地产市场的调控中不断细化、完善

经历了多金融次政策的调整，不断地进行总结和吸取经验教训，这使得金融政策在房地产市场的影响下不断细化，趋于完善，金融政策在配合国家多种政策的实施中趋于理性化、明朗化。在2014 年9 月30 日，央行和银监会联合发布通知，要落实商品房金融政策的服务工作，在通知中明确指出，在已经结清第一套住房的相关贷款之后才能购买第二套住房，通知仍然强调，家庭第一套住房最低首付比例为30%，利率为基准利率的0.7 倍。同时提供住房公积金服务，这为广大人民群众购房提供了保障。

4、房地产市场的发展促进金融政策的改革

国家利用金融政策对房地产市场进行调控，有助于金融政策的改革，主要便现在以下几个方面：(1)由于房地产市场关联着许多经济产业，涉及的国民经济面特别广泛，因此，国家要实现房地产市场经济的调控，就必须利用国家的多种政策从多个方面进行市场经济的调控，这样有利于达到更好地调控效果，极大地控制市场经济的发展，同时降低了商品房的建设成本。（2）地方政府和中央政府在政策上要密切配合，地方政府要按照中央政府的决策进行各方面的工作，这样有利于地区经济的发展，同时对中央政府的决策要采取相应的措施，增强政策在实际操作中的可靠性。这样能大力解决人们的住房问题，提高人们的生活水平。

（3）房地产市场要将房产信息尽可能的公开，同时政府在进行房地产市场的调控是也要公开公正，加强监督制度，让人们在购房过程中有正确的判断，人们也可以将自己在购房中的众多问题反馈给政府，这样有助于政府制定更有效的金融调控政策。

四、金融政策对房地产市场调控的建议

金融政策的落实需要经过很长的时间，从开始起草制定到最终的方案的落实需要经过大量的调查，因此，在金融政策的制定中，地方金融机构就会延缓实施金融政策，这导致一部分客户在购房中不能及时享受到政策的优惠，金融政策在紧缩政策下，一些银行的消息比较灵通，所以银行的政策执行比较迅速，将银行贷款的利率提高，这样是一些优质客户从政策中筛选出来，从而提高银行的收益。这样使银行在政策执行的空隙中增加了银行的综合收益。然而在金融政策宽松时，银行的执行力度却比较缓慢，例如，有些银行在购房贷款是利率达不到金融政策规定的基准利率，导致优惠服务落空，一些符合优惠的人员得不到实际的优惠，这严重的影响了国家政策的公信力，无法有效的调控房地产市场经济。因此，在市场经济条件下，银行一定要严格按照国家的金融政策服务于人民群众，这样才能在房地产市场中有效发挥金融政策的调控力量，达到调控和改善房地产市场经济的目的。