远洋地产宁波慈城新区项目市场研究报告

宁波慈城新区项目市场研究报告

宁波慈城新区项目

市场研究报告

投资开发部

2010年04月

宁波慈城新区项目市场研究报告

目录

1.项目概况 (4)

1.1项目区位 (4)

1.2规划条件 (5)

2.外部环境分析 (6)

2.1城市概况 (6)

2.2经济发展 (12)

2.3与可比城市2009年部分经济指标对比 (16)

3.宁波市房地产市场分析概述 (17)

3.1房地产投资 (17)

3.2商品房施工/新开工量 (17)

3.3销售面积/销售额 (18)

3.4人均居住水平 (19)

3.5价格 (19)

4.宁波土地市场分析 (20)

4.1整体土地市场 (20)

4.2区域土地市场 (23)

4.3热点成交土地排行 (24)

5.区域板块分析 (27)

5.1分布 (27)

5.2城市核心区版块分析 (27)

6.市区①商品房住宅市场分析 (55)

6.1 2009年市区商品住宅供应情况 (55)

6.2 2009年市区商品住宅需求情况 (56)

6.3 2009年价格情况 (57)

6.4产品情况 (58)

6.5客群情况 (59)

7.酒店市场分析 (61)

宁波慈城新区项目市场研究报告

7.1供应情况 (61)

7.2.发展状况 (64)

8.商业市场分析 (69)

8.1供应分析 (69)

8.2需求分析 (69)

8.3价格情况 (70)

8.4区域市场分析 (71)

8.5产品分析 (72)

8.6价格状况 (73)

8.7业态状况 (74)

8.8重点案例介绍——江北万达广场 (75)

9.项目投资建议及风险提示 (78)

9.1投资建议 (78)

9.2住宅地块定位建议 (78)

9.3商业地块定位分析及建议 (80)

9.4开发策略 (86)

9.5风险提示 (87)

宁波慈城新区项目市场研究报告1.项目概况

1.1项目区位

地块位于宁波市江北区慈城镇慈城新区规划区。慈城，位于宁波市区西北部；项目所在的规划新区位于慈城镇南部约1公里，距离宁波市区中心约15公里。

图：项目地块区位示意图

宗地四至范围：

地块位于慈城新区西北部，规划新区中心湖西北面；北至规划横三路；

南至横六路（已建成通车）；

东至官山河现状；

西至规划路（目前正铺修）。城投项目

洪

塘

镇中心湖

万科项目项目位置慈城古镇

慈城中学

城投项目

宁波慈城新区项目市场研究报告

图：项目用地示意图

1.2规划条件

地块编号

1-10

1-11

1-12 1-13 1-14 1-15 1-16 地块面积（亩） 36.90 54.60

42.15 86.85 60.45 93.75 72.5 容积率 1.3 1.3 1.8 1.2 1.3 1.3 1.8 建筑限高（米） 18 18 30 18 18 18 30 用地性质

R2

R2

C2

R2

R2

R2

C2

备注：图中表示“酒店”规划位置，因酒店规划指标不详，因此本研究报告对酒店物业仅做市场分析研究，不做定位建议。

洪

塘镇

中心湖

万科项目

项目位置

慈城古镇

慈城中学

城投项目

宁波慈城新区项目市场研究报告

2.外部环境分析

2.1城市概况

2.1.1城市区位

宁波，简称甬，浙江省地级市，副省级城市，计划单列市，具有制定地方性法规权利的市，全国历史文化名城和浙江省三大经济中心之一，是浙江省对外开放的门户城市。

宁波位于浙江东部，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北部与舟山群岛隔海相望。

图：宁波市城市区位

杭州跨海大桥

地块位置

绍兴

2.1.2发展历史

宁波历史悠久，灿烂的河姆渡文化发源于此，春秋时为越国地，战国中期以后为楚国辖地，秦定楚江南地，置鄞、鄮、句章3县，属会稽郡。两汉、三国至魏晋南北朝时期，区域范围基本未变；至唐朝，设州制，先后治于三江口(现宁波老城区)、小溪(今鄞州区鄞江镇)、再迁至三江口；唐长庆元年(821年)，建子城，为后来历代宁波城的发展奠定了基础。

宋元明清时期，历经多次更变，最终定称“宁波”。1949年5月宁波解放，建置宁波市。随着北仑深水港的开发建设，宁波逐渐由河口城市发展为海港城市，并形成三江、

宁波慈城新区项目市场研究报告

镇海、北仑三片滨海临江发展的空间格局。1986年宁波列为全国历史文化名城，1987年国务院批准成为计划单列市。

近现代宁波因港兴市，工商业发展较早，民间产业经济极其活跃。是全国著名的民营生产加工、电子信息、汽车产业、出口贸易、金融服务等二三产业发达的核心城市之一，在浙江乃至全国，经济地位举足轻重。

2.1.3城市规划、定位、目标

根据国务院批复的《宁波市城市总体规划(2006年—2020年)》方案。

图：宁波市城市总体规划图（2006-2020）

城市定位：我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城。

城市主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。

城市规模：到2020年，市域常住人口810万，中心城实际居住人口250万，城市