房产税改革研究

房产税改革研究

（广西大学商学院陈博）

本文通过介绍房产税的相关概念及理论，对我国的房产税征收制度进行了详述，指出征收房产税的现实基础和价值追求，并具体分析上海重庆两市征收房产税的情况及我国现行征收房产税的弊端，提出现阶段改革房产税的可操作性建议，提高调控功能，对减少贫富悬殊、促进房地产市场的持续健康发展、进一步推进房产税以致整个房地产税制改革、构建集约和谐社会具有重要意义。

大纲：

一、引言

1.1选题背景和研究意义

1.2基本概念界定

1.2.1财产税

1.2.2物业税、房产税

1.2.3房产税与房地产税的区别

1.2.4财产税、房地产税、物业税、房产税之间的关系

1.3房产税的相关理论分析

1.3.1房产税的基本属性

1.3.2房产税的多重功能属性

1.3.3房产税征收依据

1.4现阶段我国学者关于房产税改革的讨论

二、我国房产税的缘起与价值

2.1我国的房产税征收制度的演变

2.1.1我国征收房产税的历史沿革

2.1.2我国房产税征收制度的现状

2.2我国征收房产税的现实基础及价值

2.2.1征收的必要性和可行性

2.2.2当前国情下征收房产税的重大价值

三、上海重庆两市征收房产税的具体分析

3.1两市房产税征收改革试点的具体内容

3.2两市试点的征收情况

3.3两市房产税共性分析

3.4两市房产税征收改革试点的启示

四、我国现行征收房产税的弊端

4.1 只重视流通环节，忽视持有环节

4.2 房产的税费过于混乱，多种税制共存有违社会公平4.3 房产税立法层较次低，立法主体不规范

4.4 征税的范围狭窄，调节力度薄弱

4.5现行房产税计税依据不合理，引导房地产市场能力弱

五、完善我国房产税的几点建议

5.1 提高房地产税的立法层次，树立房产税的权威

5.2 提高对房产保有环节的征收力度，增大房屋保有成本5.3 建立赋税公平的房地产税制体系，促进经济和谐发展5.4 加强征管体系建设，充分税收发挥应有的作用

5.5房产税改革应是一个长期渐进过程

一、引言

1.1选题背景和研究意义：

改革开放以来，我国的经济持续高速稳定地发展，城市化进程日益加快。在城市化中，大批的农村劳动力向城市转移，同时，随着经济的发展，居民可支配收入的增加，对生活质量的要求也在不断提高，住房的消费需求不断增长。自我国1998年取消以实物分配为特征的福利分房制度后，住房问题倍受关注，而房价更是牵动着每个中国人的心，房价问题已然不仅仅是经济问题，更是政治问题，直接关系到社会的稳定与和谐。近年来，我国的房价一路攀升，即使在国际金融危机的影响下，也依然风雨无阻。2010年，房价的涨幅更是疯狂，近一年的时间，房价飘升近五成。较之2009年24.2%的增幅，2010年我国房价继续保持了猛烈的上涨态势，北京新建商品住宅均价己达到20328元/平方米，同比大涨42%;上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%;广州的均价达到11579元/平方米，同比上涨23%;深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。1在市场需求的推动下，房地产业高速发展，这不仅对我国经济的持续高速增长起到显著的拉动作用，而且极大地改善了居民的居住条件，同时，房地产也成为居民财产的重要组成部分。但过热的房地产市场也引发了一些比较严重的问题：房地产价格上涨过快，房价收入比超过正常水平；社会资金向房市集聚，投机现象严重；商品房空置现象严重，空置率不断上升；住房供给结构不合理，别墅、高档大户型商品房、商业用房的比率较大，中小套型、中低价普通商品房和经济适用房供应不足，无法满足中低收入者住房需求。为遏制房地产市场过热、房价上涨过快的现象，国务院出台“国九条”、“国十条”连续打压房地产价格，但是老百姓看到的却是房价不降反升、房屋成交量萎缩。这种现象又是有什么造成的呢？首先，各级地方政府财政困难，把卖地当作财政收入的主要渠道。政府通过高价拍卖将可开发的土地卖给开发商以获得财政收入，这种行为催生了“地王”、“楼王”的产生，抬高了地价，进而抬高房价。其次，一方面中央打压房价，另一方面地方政府受到政绩驱动，以拉动经济增长为由坚持把房地产作为拉动地方GDP 增长的主导产业。地方政府一面响应中央号召，一面还在加大房地产的支持力度。其三，银行业也是鼓励房地产发展的一股暗流。银行为了应对 2008 年以来的金融危机带来的影响，放贷量猛增。而银行贷款的主要流向则是房地产业。一旦房地产业萎缩，银行会产生大量坏账，造成更为严重的后果。可以说，房地产业绑架了银行，也绑架了地方政府，这三者间形成了同一个利益链条。房价的不断上涨带动了通货膨胀预期，从而加重了我国通货膨胀的局面。攀升的物价、房价对经济增长、社会稳定都造成了隐患。在这样一个社会大背景下，国家再次出台新政策抑制房价，房产税就是其中一记重拳。

“房产税”正是在这样的背景下，映入人们眼帘的。2011年1月28日，上海和重庆两地经国务院批准各自进行对个人住房征收房产税改革试点，对城市居民自住房征收房产税也由种种猜测变为了现实。“房产税”这个早就有之而不为人们所关注的税种，一时间成为全国上下的焦点话题。正是改革试点赋予其更多新的内涵，使它承载了房价调控新的职能，意味着它将在今后的一段时期与我们每个人戚戚相关。房价的节节攀高、国家调控不力的现实与成熟的宏观调控理论

1参见《2010年房地产市场总结及2011年前瞻》[J]，刊于国务院发展中心《中国国经济报告》2011年第1期。

都表明，光靠行政手段是无法达到预期的调控效果的，作为宏观调控经济手段之一的税收必将发挥重要作用，房产税被寄予了众多的期望。

房产税在我国属于地方税税种，由于房产税的税收收入相对于其他税种是比较固定的，所以地方政府既可以利用房产税的税收收入来促进本地方的基本建设，兴建普通居民急需的中小户型住宅和廉租住房，解决无房者的生活所需，全面提高本地居民的居住水平，也可以通过改进房产税征收范围，促进城乡平衡发展。同时，地方政府通过房产税的纳税申报统计情况，可以了解本地房屋的所有权和出租比率的实际状况，采取各种有针对性的管理措施，加强对本地房地产市场的宏观调控，避免现房大量空置，抑制囤积炒房，实现房屋作为生活必须品而非投资产品的本来作用。

1.2基本概念界定

1.2.1财产税

财产税是对人们拥有或支配的财产所课征的税收。财产税与商品劳务税、所得税共同构成现代税制中的三大课税体系。美国财政学家马斯格雷夫把财产税制分为两大类：一类是对财产的所有者或者占有者课税，其按征收方式又分为一般财产税和个别财产税，另一类是对财产的转移课税，主要是遗产税、继承税和赠与税。2

1.2.2物业税、房产税

物业税，据百度百科定义，又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。因此物业税可以理解为狭义的财产税，对房地产所有或房地产占有行为进行课征的财产税种，同时也是在房地产保有环节征收的税种。

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。《中华人民共和国房产税暂行条例》明确规定:“房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。”3

1.2.3房产税与房地产税的区别

房产税，与房地产税是有区别的，目前人们谈论较多的房地产税实际是对房地产开发、流转和保有等各个环节相关的多个税种的总称，其实际涉及了营业税、个人所得税、契税等多项内容。房产税的内涵小于房地产税，房地产税是介于土地税与财产税之间的税系，从主体内涵的角度看，广义的房地产税涉及土地（农业）税、归属于财产税类的房屋、土地税以及与房屋、土地相关联的各种所得税和行为税。房地产税是一个世界范围内普遍征收的税种，从其他开征房地产税制国家的征管情况来看，几乎全都包括了个人的居住用房，特别是征收房地产税制历史悠久的国家如美国、英国、德国等。各国的房地产税制基本上都是对全国范围内的房屋，包括对住宅、营业用房、仓库等所有建筑物和房屋都征税。

一是征税范围不同。根据北京市地方税务局有关城市房地产税的文件规定，城市房地产税的征税范围是“全市行政区域内拥有房屋产权的外商投资企业、外

2 张祖华,关于我国财产税制完善的几点思考[J],广东财经职业学院学报,2004(6),19.

3参见《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条。