当前房产税改革讨论之综述

当前房产税改革讨论之综述

2010-10-19

摘要：近年来，针对房地产投资过热，房价过快上涨的情况，国家出台了一系列调控措施，但都没有取得明显的效果，房价似乎进入一个“越调越涨”的怪圈。究其原因，有观点认为，迄今为止的房地产调控措施均囿于交易环节，以至于相关政策难以体现出长效机制，而房产税的开征，将大大提高炒房者的持有成本，进而挤压房地产投机空间，倒逼房价回归理性。本文撷取部分专家学者的观点，对当前有关房产税改革的讨论进行了综述。

关键字：房产税，房地产调控，房价上涨，综述

一、当前房产税改革讨论的背景

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我国现行的房产税始于1986年，属财产税畴。1986年9月15日，国务院正式发布《中华人民国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国单位和个人。基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，《暂行条例》规定，对个人所有的非营业用房产免税。

近年来，针对房地产投资过热，房价过快上涨的情况，国家出台了一系列调控措施，但都没有取得明显的效果，房价似乎进入一个“越调越涨”的怪圈。究其原因，有观点认为，迄今为止的房地产调控措施均囿于交易环节，以至于相关政策难以体现出长效机制，而房产税的开征，将大大提高炒房者的持有成本，进而挤压房地产投机空间，倒逼房价回归理性。

今年4月份，国务院出台号称史上最严厉的房地产调控政策，即“新国十条”。在新政作用下，房市成交量一度出现萎缩，房价快速上涨的态势也得到有效遏制。然而，在“新国十条”出台半年之际，房市再现回暖迹象，投机性购房也日趋活跃，使得新政面临失败的风险。在此背景下，9月29日，中央有关部委出台的新一轮房市调控政策，在将首套房首付比例提高至30%的同时，首次提出要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。” 10月7日，发布的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》也明确提出，“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。房产税再次成为市场关注的焦点。

社科院经济学博士马红漫应当看到的是，尽管本轮“疾风暴雨”般的楼市调控堪为史上之“最”，但仍未摆脱以行政管制为主的窠臼，交易环节的保有税调控举措仍然付之阙如。虽然我国房产税自1986年开始实施，但目前只是针对城镇经营性房屋和出租房屋征税，对于个人炒房投资的约束力可谓鞭长莫及，由此引发扩大房产税开征围的热议。

大学公共管理学院副教授振华目前讨论开征房产税，有一个特定的背景。4月份国家出台了号称史上最严厉的“新国十条”，试图终止房价的暴涨，市场在因此沉寂了几个月后，又开始重拾升势，宣告本轮调控依然失败。房价暴涨，在表面上看来是由投资型买房导致的。为了平抑房价，就必须遏制投资型购房，开征房产税，使持有房产也必须支付成本，故而能对遏制投资型购房产生影响。在几近沸腾的民怨之下，监管部门打算祭出房产税，是可以理解的。

二、是否需要开征房产税？

从当前各方讨论的情况来看，对于是否要开征房产税的意见并不统一。支持房产税开征的一方认为，当前房产税改革试点的条件已经具备，房产税将增加炒房者的持有成本，打击投机性购房，是有效抑制房价高涨的一柄利剑，有利于整个产业的健康发展。而反对方则表示，目前房产税征收的条件并不成熟，且市场对房产税抑制房价的期望有些过高，房产税打击炒房者的效果也有限。

（一）支持方的论据

1、试点条件已基本具备

中央财经大学税务学院副院长桓从税制完善的角度讲，房产税改革只是对原有条款进行修正，没有相对复杂的立法过程。从征收各环节来说，经过7年物业税的“空转”，在房产估值等方面也积累了一定的经验，技术上不存在太大问题。

中国房地产业协会副会长朱中一房产税属于既有税种，扩征不须经过全国人大批准；《条例》属于国务院规章畴，修订只须国务院批准即可生效执行。目前的工作主要是确定税基、税率和征收对象。只要地方政府配合，今后如何具体征收不是问题。

2、增加炒房者的持有成本，抑制投机性购房

全国人大财经委副主任、国家统计局原副局长贺铿房地产调控，不管是多少条，我认为现在行政色彩比较重，市场的办法不够。从国外经验看，市场的办法就是要开征房产税，遏制投机，增加房屋财产保有环节的成本。房产税也应该是保障性住房建设的主要资金来源。

财政部、国家税务总局有关负责人近年来，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平大幅提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。

社科院经济学博士马红漫海外市场经验显示，随着房地产保有税改革的渐次实施推进，投机性需求将会直接呈现恐慌性撤出的态势，并击碎房价虚高的泡沫。这固然会冲击到房地产市场的稳定，甚至负面影响短期区域经济增长数据，但打击房产投机需求的政策效果堪称绝佳。以此观之，我国房产税改革应当尽快走出纸面探讨并付诸实施，以此延续前期楼市调控基调。

财政部财政科学研究所所长贾康房地产市场要健康发展，需要推出物业税或扩大房产税的征收围。在保有环节征税，增加持有房屋的成本，能有效调整购房者的行为，遏制肆无忌惮的投机性购房。购房者将会更多地考虑购买实惠的小户型，投机客的炒作也会更加收敛，原来炒七套八套的，可能就减少到三套五套。

3、挤压房地产需求泡沫

财政部财政科学研究所所长贾康物业税有对冲房价上升的力量。虽然房地产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但在这个制度约束下，房地产市场的价格会表现更“沉稳”，泡沫会更少，整个产业发展会更健康。

银河证券高级经济学家苑德军政府应用“组合拳”的方式，出台一些列新措施，继续挤压房地产市场的泡沫。最有效的措施，是尽快征收高额交易所得税，打压投资需求。

（二）反对方的论据

1、开征条件不成熟

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞房地产税出台必须有三个具备条件：首先是产权认定，这个房子归谁；其次是这个房子征多少，除了税率比较好确定之外，还有一个基数问题。第三是目前的商品房大多数是属于70年使用期，在买房的时候缴纳了70年的土地出让金，将来在征税的时候怎么样跟政策相互衔接、过渡。作为政府出台任何政策、特别是税收政策，要有一个前期完整的设计，出台后一定要达到预期目标，这里还有不确定性。虽然说不需要准备到十全十美才出台，但至少要有一个前期的预判，这个预判跟预期基本吻合，才是合理的出台时机、出台条件。否则，出台之后执行成本非常高，获得的收益有限，就得不偿失了。

2、抑制房价上涨作用被夸大

中国社科院财贸所财政研究室主任志勇应该认识到房产税短时期可能导致房价下跌。从中长期来看，试图以房产税来降房价的目标是难以实现的。世界上许多国家或地区都有物业税或同类税收，但在金融危机之前，多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。由此可见，有了物业税或同类税收，即使短时期房价下跌，最终房价仍然可能回归高位。试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的。

财政部财政科学研究所副所长尚希征收房产税只会让房价更高，很简单，税金会转嫁到买家头上，从而推高房价。除非征的税远远超出房价上涨带来的收益，比如房价5年翻了一番，税收就翻两番。如果这样，随之而来的便是房地产的崩盘。

复旦大学住房政策研究中心副教授杰房产税在国外主要功能并不是用来调控房价，对控制房价既不是充分条件，也不是必要条件。从发达国家的经验上就可以看到，房产税并不能防止房价暴涨暴跌。美国、加拿大、英国、法国、西班牙等国长期实行房产税，但这些国家投机炒作造成的房产泡沫仍不时出现，如在金融危机来临之前，这些国家楼市都连续多年大幅上涨。

财经大学财政学科首席教授炜光其他亚洲国家如国、日本的经验可以给我们一些启示，靠房产税抑制房价，效果很值得怀疑。相反，这种税赋会通过价格最终又转移到购房者的身上，而价格并没有被抑制住。