房地产金融与项目投资

建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入 或长期抵押贷款。
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2、土地储备贷款
（1）土地收购储备制度
土地收购储备制度是指政府依照法定程序，运用 市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过 收回、收购、置换和征用等方式取得土地，进行前期 开发和存储后，以公开招标、拍卖供应土地，调控各 类建设用地需求的制度。
了解：房地产市场与资本市场的关系， 抵押贷款二级市场，房地产投资信托及其风 险与风险管理。
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主要内容：
第一节 房地产资本市场
第二节
第三节
房地产金融风险
房地产项目融资
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第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场
房地产市场与资本市场之间密不可分。主要 包括土地储备贷款，房地产开发贷款，个人住房 贷款，商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成 为商业银行，储蓄机构等金融机构的资产的主要 组成部分；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为 证券市场的重要组成部分。 按照房地产市场各类资金的来源渠道，房地 产资本市场的结构见下表：
据国家统计局调查，我国内地房地产企业资 产负债率目前普遍高于75%。
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二、房地产企业权益与债务融资
2、债务融资
通过举债的方式融资（向银行、保险公司、 退休基金等其他机构举债），如房地产开发贷款、 土地储备贷款、房地产抵押贷款等。债务融资的 资金融出方不承担项目融资的风险，其报酬是融 资协议规定的贷款利息和有关费用。
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பைடு நூலகம்
（1）土地购置贷款 由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过 土地评估价值的50%-60%。 开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的 贷款，因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收 益，其还款能力在很大程度上取决于房地产市场的 发展前景，而未来市场变化的风险是比较大的。因 此，大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款。 我国目前规定，商业银行不得向房地产开发企业 发放用于缴交土地出让金的贷款。
贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。
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三、房地产开发贷款与土地储备贷款
房地产开发项目资金需求量大，开发商很 少自行投入全部资金，其所需的大部分资金是 以债务融资的方式筹集。主要包括房地产开发 贷款和土地储备贷款。
1、房地产开发贷款
它是向借款人发放的用于开发建设向市场 销售、出租等用途的房地产项目的贷款。按贷 款用途，房地产开发贷款可以分为：
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四、房地产抵押贷款
房地产抵押贷款是指借款人（抵押人）以 合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提 下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保， 获得贷款的行为。目前我国抵押贷款的资金来 源全部是商业银行，有以下三种方式：
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1、个人住房抵押贷款
是个人在购买住房时，以所购住房作为抵押担 保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包 括商业性住房抵押贷款和政策性（住房公积金）住 房抵押贷款两种类型。后者利率通常较低。
作用：政府统一供地，实现土地一级市场的绝对垄 断；提高房地产市场宏观调控能力和土地市场的透明 度；促进土地资源的有效利用和房地产市场与社会经 济的协调发展。
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（2）土地储备贷款
土地储备贷款是向借款人发放的用于土地 收购及土地前期开发、整理的贷款。其对象是 对一级土地市场进行管理的县级以上人民政府 指定或授权的土地储备机构和开发企业。
我国个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷 款，通常与开发商没有直接的关系。其额度的上限 为所购住房价值的80%，贷款最长期限不超过30 年。利率有固定利率和可调利率两种，我国目前采 用的是可调利率。
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2、商用房地产抵押贷款
国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时， 贷款价值比率（抵借比）通常不超过60%，贷款 期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人 住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商 用房地产发放。
第九章 房地产金融与项目融资
房地产业与金融业息息相关。从房地产 投资的惯例来看，不论是开发投资还是置业 投资，投资者很少完全以资本金（权益资金） 投入。为此，不论是开发商还是置业投资者， 均需要为其投资活动进行融资。
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学习目的与要求:
掌握房地产金融、房地产资本市场、房 地产项目融资等基本概念和知识。
3、在建工程抵押贷款
在建工程抵押将项目完工部分抵押与建筑工 程承包合同的房屋期权抵押相结合，是银行与开 发商设定房地产抵押，办理房地产开发贷款的一 种较好方式。
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4、金融机构对房地产抵押物的要求
（1）合法设定房地产抵押权 设押房地产的实物或权益是真实存在并合法拥有 的，权属清晰，可以转让。 （2）择优选择设押的房地产 选择市场前景看好的房地产，从环境、交通、设 计、建造质量、配套设施、价格等方面综合考虑。
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（2）土地开发贷款
土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施 工进行前期准备的阶段。 为土地开发进行融资比较困难。
土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷 款随着土地开发的进度分阶段拨付。
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（3）建设贷款
商业银行通常在房地产建设阶段的融资中扮 演关键角色。建设贷款被用于偿还土地购置贷款 和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、 设备、管理费和其它相关成本。开发建设中的房 地产项目是这种贷款的主要抵押物。金融机构有 时候还要求借款人提供必要的担保，例如用其他 房地产做抵押，或者提供质押，或者第三方担保。
具体来讲： 掌握:房地产抵押贷款的概念与类型,房地 产项目融资的概念,房地产项目融资方案编 制方法,金融机构对项目贷款审查的内容.
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学习目的与要求:
熟悉:房地产企业权益融资与债务融资的 概念,房地产开发贷款与土地储备贷款的概 念与特性,房地产开发贷款、土地储备贷款、 个人住房贷款的风险与风险管理措施。
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表1 房地产资本市场的结构分类
市场渠道
融资分类
私人市 场
个人
公众市场 房地产上市公司 权益型REIT
权益融资
企业
债务融资
退休基 金 商业银 行 保险公 司 退休基
抵押贷款支持证券
抵押型REIT
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二、房地产企业权益与债务融资
1、权益融资
当房地产投资者的资本金数量达不到启动项 目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要 通过公司上市和增发新股、吸收其他机构投资者 资金、合作开发等方式，进行权益融资。