仲量联行-重新界定上海写字楼市场

超甲级建筑的超凡价值
正如2001是甲级写字楼市场的里程碑式的一 年，2008将成为超甲级写字楼市场至关重要的 一年。未来四年 1 上海CBD的写字楼新增供应 2 中，有超过三分之一被认为超甲级，总计有129 万平方米（图4）。 开发商正在对强劲的市场信号作出回应，对建 筑等级更细致理解的价值正体现出来。近年 来，每座进入市场的超甲级写字楼都在竣工后 三季内即达到近乎满租。空置率较同类甲级写 字楼低半个百分点。 相比甲级写字楼，租户更愿意预租新的超甲级 写字楼。在已预租计划于2008年交付的写字楼
现在愈发需要更深入了解不 同的甲级写字楼的表现，以 及租户和开发商的期望。
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重新界定上海写字楼市场
从甲级到超甲级
上海正处于前所未有的持续发展阶段，自1990 年首座甲级写字楼落成以来，上海的优质写字 楼空间已超过三百万平方米。 毋庸置疑，在这期间，上海市场租户结构的变 化要远比城市天际线的变化重要得多。作为昔 日的制造业基地，经过几十年的高速发展，上 海如今已成为一个高度发展、以服务业为主导 的经济中心。 随着服务业成为上海的主要产业，相关租户的 需求也更加复杂，要求更好和更优质的空间。 有些租户希望通过专门定制的物业提升产能， 有些则希望以物业的外观优势来维持最好、最 鲜亮的形象。开发商对此的回应是兴建更为雄 心勃勃的工程。 2001年，随着南京西路恒隆广场1期完工，上海 快速增长的写字楼市场到达一个拐点。在这之 前，大部分落成的写字楼被自动认定为甲级。 上海的写字楼存量从1995年的10.9万平方米激增 到2000年底令人瞠目的260万平方米；但其中恒 隆广场代表了里程碑式的飞跃。这个气势恢宏 的项目在品质上取得了长足的进步，成为业界 竞相遵循的标准。 这个项目也让市场重新审视甲级的界定标准， 许多90年代兴建的写字楼被剔出甲级行列。开 发商们纷纷效仿恒隆广场，提升新写字楼项目 的质量和技术标准，而那些仍停滞不前的开发 商则被抛在后面。以前因建筑成本过高而被认 为有风险的写字楼项目，现在随着租户“追求 质量”需求的驱动，使得那些曾经大胆进取的 开发商如今成为真正的强者（图1）。 恒隆广场建成已有五年，是时候我们重新审 视上海的写字楼物业。在这个发展成熟的市 场，租户来自不同行业及背景，并非所有甲 级写字楼都会对他们产生同样的吸引力。 因而我们也愈发需要更深入了解不同的甲级 写 字 楼 的 表 现 ， 以 及 租 户 和 开 发 商 的 期 望 （图2）。 以前，当新写字楼落成，会将它与已建成的项 目进行比较，然后市场将当前存量中最差的物 业降级。这次市场需要给出了不同于以往的回 应，市场选出优中之优的物业并将其独立归类 为超甲级。
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资料来源：仲量联行
资料来源：仲量联行
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重新界定上海写字楼市场
来自百度文库
目前上海超甲级写字楼
2011年上海超甲级写字楼
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越洋广场（超甲级）
甲级写字楼案例
租售策略： 总建筑面积： 竣工日期： 标准层建筑面积： 租金： (元/平方米/天) 得房率： 净层高： 架空地板：
图1：十年增长情况
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图2：上海中心区域历史租金水平
音䞥‫ܗ‬ᑇᮍ㉇໽ 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Э㑻 ⬆㑻 䍙⬆㑻 12.0 9.3 5.9
图3：新的市场图景
图5：上海甲级写字楼历年需求量3
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䍙⬆㑻
500 400 300 200
⬆㑻
100 0 97 98 ⬆㑻 99 00 01 䍙⬆㑻 02 03 04 05 06 07*
资料来源：仲量联行
资料来源：仲量联行
图4：上海甲级写字楼供应量
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顾东尼先生担任仲量联行上海 地区的董事总经理，同时还负 责仲量联行中国商业地产业 务。他在协助公司在亚洲地 区（包括香港、中国大陆， 印度、印度尼西亚、日本、韩国、菲律宾、新加 坡、台湾和泰国）建立起知名度的过程中起着举 足轻重的作用。 李凌 上海浦东商业部总监 作为仲量联行上海商业部的核 心成员，李凌主要负责带领浦 东商业团队进行大型项目的推 广、租售谈判、以及中介代 理。李先生在商业地产领域有 着超过八年的丰富经验，参与过许多大型租赁项 目以及国内、国际大型企业的租赁交易。也为包 括花旗大厦、时代金融中心在内的业主提供专业 的市场咨询及租赁建议。 麦哲文 (Steven McCord)
专业服务机构、金融机构、医药公司及 金融机构、银行、大型制造公司、专 大型制造公司 业服务机构 安 永 、 摩 根 大 通 、 卫 材 药 业 、 P a u l 不同类型跨国企业租户 Hastings、Lanxess Chemical、Hogan & Harton LLP、Fried, Frank, Harris Shriver & Jacobson LLP 静安寺CBD，地处地铁2号线和7号线的交 步行至地铁站超过1公里 汇处正上方
最好包括 ≥ 1， 800平方米 ≥ 2.8米 单一业主 有 ≥ 0.20 ≤ 750米 ≤ 500米 国际管理经验的物业公司 中央风机盘管/可变送风； 先进的控制系统
双重电力输送 无
备用电力系统供租户使用 LEED认证
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重新界定上海写字楼市场
重新界定城市图景
市场已开始对超甲级写字楼市场的出现做出反 应。通过改变供求分析方法、以及划分租金和 资本值数据的方式，我们已经可以发现，主要 写字楼等级的表现有着明显差异，而这些差异 与我们对写字楼等级的客观划分相吻合。 乙级写字楼并不包括在此次的分析内。我们将 当前三百万平方米的甲级办公空间，划分为238 万平方米的甲级写字楼和83.1万平方米的超甲 级写字楼，其中超甲级写字楼仅有十二栋。这 些写字楼分布在城市各处，但主要集中在静安 区、浦东陆家嘴、卢湾区、徐汇区和黄浦区。
从2008年1月至2011年12月。虽然预测提供到2012年，但这些建筑的设计标准目前为止尚不清楚。 仅指甲级或以上的新供应。 2004年之前的超甲级数据不可查。
重新界定上海写字楼市场
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的租户中，有70%签约超甲级写字楼，仅30%签 约甲级写字楼（图7）。 尽管超甲级写字楼的租金更高，但租户的租赁 意愿依然很高。过去三年里超甲级写字楼租金 每年增长17%，而甲级写字楼只有约13%的增 长。上海租金最高的写字楼群与其余甲级写字 楼之间的租金差距已从2004年的1.5到2元人民 币，扩大到现在的3.5元人民币（图8）。 图7：2008年预租面积*
其它：
重新界定上海写字楼市场
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作者
顾东尼 （Anthony Couse）
上海董事总经理
投资策略事务，透过公司遍及全球逾170个主要 市场的办事处网络，灵活运用广泛全面的知识及 经验，旨在提供高素质的分析及研究服务，协助 客户作出明智的房地产决策。 亚太区研究部监察租金、资本值、供求因素、空 置率、投资回报率、租赁/投资活动及各类物业 市场的主要趋势及政府政策，监察物业类别包括 写字楼、商铺、住宅、工业物业和酒店，出版一 系列全球性、地区性及本地刊物并提供研究顾问 服务。
资料来源：仲量联行
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上海甲级写字楼市场
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界定超甲级写字楼
衡量建筑质量有很多详细的技术指标，单一特 点不足以将一座建筑提升到超甲级的门槛之 内。但是那些被归为此类的写字楼通常包括以 下多种或全部特质： • 架空地板 • 为租户提供充足的备用电源 • 双管电源输送 • 较高的室内净高度 • 先进的气候控制系统 • 可持续及节能性能 这些特质可进一步划分为十一个方面，它会 成为影响租户对建筑本身及其地理位置第一 印象的主要因素。这些建筑质量的有效指标在 租 户 进 驻 后 还 将 继 续 决 定 他 们 的 入 住 体 验 。 这些指标虽然在很大程度上相对独立，但也会 相互影响，并且容易量化，如下表所示。
超甲级定义 标准层面积（建筑面积） 室内净高 所有权 架空地板 每1000平米建筑面积内电梯数量 临近地铁站 临近零售及餐饮场所 物业管理 空调暖通系统 电力/备用电力系统 可持续性特质
必须包括 ≥ 1， 300平方米 ≥ 2.7米 产权集中 有 ≥ 0.13 ≤ 1公里 ≤ 600米 富有经验的物业公司 非分体式
图8：上海甲级写字楼租金展望
‫音ޔ‬䞥‫ܗ‬ᑇ㉇໽ 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 2003 2004 ⬆㑻 2005 2006 䍙⬆㑻 2007 2008* 2009* 2010* 2011*
超甲级
目前
2011年末
总体量 建筑数量
831,200 12
2,124,124 24
⬆㑻 䍙⬆㑻
成为标准而非特殊情况。节能与环保设计优先 评价体系（ LEED ）与其他国际环保建筑认证将 成为区分未来办公物业的最大卖点之一。先进 的气候控制系统、电梯和地下通道的分布也将
资料来源：仲量联行
*截止至 2008 年 1 月
成为标准。 到2011年，开发商和租户都将在超甲级写字楼 市场中积极寻求一席之地。未来三到四年的市 场领先者，将属于那些现在就开始思考如何在 这个蓬勃发展的新市场中把握真正机遇的人。
只租不售 88,000平方米 08年第二季度 2,641平方米 13.2 67% 3.0米 有（150毫米架空地板）
只租不售 70,000平方米 07年第一季度 1,200平方米 10.0 67% 2.6米 无 0.12 分体式
每 1 千 平 米 建 筑 面 积 内 0.18 电梯数量： 空调暖通系统： 租户业态： 主要租户： 4管制VAV系统
2008年6月
重新界定上海写字楼市场
摘要
• 近几年，上海的写字楼市场在质量和租 金上呈现两级化。 • 随着更多高品质写字楼出现，市场正处 于一个拐点。 • 上海租金最高的写字楼群与其余甲级写 字楼之间的租金差距，已从2004年的1.5 至2元人民币，扩大到现在的3.5元人民 币。 • 从现在起至2011年底，上海CBD的写字楼 新增供应中，有超过三分之一被认为是 超甲级，总计有129万平方米。 • 开发商和租户都将在超甲级写字楼市场 中积极寻求一席之地。 • 随着超甲级这个新类别从局部市场发展 成具有自己特点的独立市场，其主要特 性也将继续发展。 近几年，上海的写字楼市场在品质和租金 上呈现两级化。随着市场力量进一步拉大 领先者和其余写字楼之间的差距，建筑等 级的传统定义正逐渐失去其原有价值。 2011年前，将有三百万平方米的“甲级 写字楼”陆续建成并进入市场，租户和开 发商同样需要对写字楼的品质和价值作出 全新的定义和归类，以适应瞬息万变的市 场。
图6：上海中心区域甲级写字楼空置率
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䍙⬆㑻
资料来源：仲量联行
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* 预测
资料来源：仲量联行
*截止至2008年一季度
随着超甲级写字楼在2008年大量进入市场， 这 个 差 距 有 望 在 两 年 内 超 过 4 .5 元 人 民 币 （图9）。
2011年的写字楼市场
超甲级写字楼市场正进入一个前所未有的快速 发展时期。虽然2011年距今并不远，但届时的 写字楼市场可能会与今天的截然不同。随着这 个新类别从局部市场发展成具有自己特点的独 立市场，其主要特性也将继续发展。 对可持续发展的关注和坚持，可能会成为建筑 品质的一个关键特点。对可持续性的需求将会
资料来源：仲量联行
图9：市场租金差距继续扩大
音䞥‫ܗ‬ᑇᮍ㉇໽ 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 乘⌟ 2010 2011
图10：2011年的写字楼市场
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