某地产项目提案(doc 63页)

某地产项目提案(doc 63页)

德锦行隽城提案（1）

第一部分项目地块现状分析

一、宗地概况

○地块现状

项目选址位于常州市南翼，常州市武进区商业中心以南，武进区行政中心以东，大学城以北，到常州市中心约25分钟车程。宗地北临长虹东路，西隔湖塘河接常武路，南面延政路，东临规划星火南路。

整个宗地北宽南窄，呈梯形状分布。宗地总占地面积730亩（48余万平方米）。宗地内多有民房、农田、池塘，无明显缓坡，无湖泊、成片森林等自然景观。地块内有500KV 和110KV高压线。整个地势与周边市政干道整体标高相比偏低。地块西临湖塘河，湖塘河污染严重，湖塘河的整治工作作为区政府下阶段工作重点正待开展。城市主干道常武路靠近地块，对地块西部有明显的噪间、尘埃干扰。

○区域居住状况分析

项目地块所在区武进区素有“苏南五虎”之一的称号，经济发达，多次跻身全国百强县十强之列，而项目所在地湖塘镇系武进区政治、经济、文化的中心。经济规模名列江苏省乡镇前茅，先后被为“江苏省综合实力百强乡镇”、“全国百强乡镇”、“全国织造名镇”并两次荣获“中国乡镇之星”的殊荣。2004年全镇完成GDP38.5亿元，一、二、三产业构成比例为1.2：67.5：31.3

湖塘镇全镇总面积84万平方公里，辖3个街道办事处，37个行政村和17个社区居委会，总人口30余万人，其中外来经商、务工10余万人。湖塘镇下辖湖塘、鸣凰、马杭三大片区，其中湖塘片区13万人口，马杭片区、鸣凰片各约3.5万人口，全镇共有家

庭约54000户。

项目所在区域已建住宅小区

花东一村、花东二村、花东三村、花东五村

花园新村、湾里新村、古方小区、北建新村

丰乐公寓、四季新城、东方花园、新城花苑、长安家园

项目所在区域在建及待建住宅项目

新城南都86万平方米约2万人口

阳湖名城35万平方米约7700人口

中天名苑23万平方米约5000人口

府北小区10万平方米约3000人口

南田住宅约23万平方米约6000人口

四季新城北苑8.9万平方米约2500人口

随园22万平方米约6000人口

华都馨园9.5万平方米约2500人口

大学城教职工及学生约5万人口

大学城安置区约10万人

新城地块占地200亩约24万平方米约5000人口

城区地块约6万平方米，约1500人口

以上总计在建住宅项目347.4万平方米，在建住宅项目规划人口209200。项目所在区规划住宅土地

占地约1500亩安置区

区行政中心附近总约140亩

淹城安置区约26万平方米

以上土地规划人口估计5万。

项目地块所在区居住氛围浓厚，是未来中心居住区,项目地块自然条件良好,是适合居住的地块。（后附常州地图、湖塘镇区图）

○区域交通状况

项目周边主干道：

常武路：南起漕桥镇（与无锡宜兴交界处）北至312国道接清凉路、

和平路、新丰街，直达火车站；

降子南路：312国道长虹东路鬲湖东路

星火南路：金鸡路长虹东路鬲湖东路

夏城路：北接丽华路通延陵东路、常戚路隔湖东路

延政路：东起夏城路武进行政中心花园街武宜路

湖滨路

长虹东路：长虹村委花园街、武宜路淹城公园、淹城路

广电路：西接长虹西路与长虹路贯通东接312国道

项目周边公交线路情况：

至常州火车站：针纺市场专线车/30分钟;私家车28分钟

至市商业中心：302、31路30分钟，针纺城专线车18分钟，私家车25分钟

至恐龙园：302公交车50分钟，私家车35分钟

至淹城森林公园、市民广场：508路8分钟，私家车5分钟

公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线

302：大学城---恐龙园，上车一元，5：00~7：30

(途经重要站点:乐购、湖塘汽车站、九洲服装城、南大街、路桥市场)

306：大学城---火车站、大润发，上车一元，5：00~7：30

（途经重要站点：乐购、丽华、朝阳）

31路：乐购—翠竹，上车一元，5：00~9：30

（途经重要站点：兰陵、广化桥、江南商场、西新桥、北环路）

往南各乡镇公交车密集，有：

3路时代家具城---庙桥、坂上、南夏墅

308 火车站—灵台、寨桥

（途经重要站点：前黄、南夏墅、鸣凰、大学城、乐购、湖塘汽车站、兰陵、中凉、朝阳、大润发）

318路湖塘—礼嘉、戴溪

（途经重要站点：乐购、前黄、政平）

317路火车站—杨桥、阐口

（途经重要站点：运村、南夏墅、鸣凰、乐购、兰陵、朝阳、大润发）

503路湖塘—庙桥、南夏墅

（途经重要站点：人民中路、乐购）

508路时代家具城---大学城

（途经重要站点：行政中心、乐购、中凉、清凉）

由公交线路可见，市区兰陵、中凉、清凉、朝阳区域客户至湖塘交通便捷，这些区域是项目地块市区客群的主要分布点。乡镇南夏墅、庙桥、前黄、运村、政平、礼嘉以及洛阳、牛塘是项目地块乡镇客群的主要分布点。

目前经过地块到达市中心的公交线路仅302一条，项目地块开发要吸引市区或兰陵路以南的客户，必须开通往市中心的公交专线。

○项目开发建议

就项目地块现状及前期工作进展建议：

①督促政府快速完成项目区域星火南路等市政配套建设，利于项目的开发；

②密切关注湖塘河的整治工作，以及完工时间、有利于项目的入市；

③利用项目控规要求，将小学的建设和定位周密考虑，变不利为有利；

④利用好现有地块的自然生态资源，营造项目的生态环境；

⑤运用和处理好现有水资源，营造江南水乡气质；

⑥合理安排好分期开发计划，督促项目地块内的拆迁工作。

二、项目SWOTW分析

○项目优势分析

项目所具备的优势如下：

①规模优势：规模大，可持续开发的空间广阔，产品有一定的广度，易创品牌。

②政府优势：政府将项目作为一个招商引资项目，特别重视也尽可能放宽相应政策。

③区位的发展优势：城市中心南移，项目区域成了南移中很重要的位置。

④配套优势：项目规模大，配套齐全。

⑤设计实力优势：顶级的规划设计团队。

⑥经营优势：在项目开发、物业管理等方面可取得规模效应，降低经营成本。

○项目劣势分析

①城市生活配套设施缺乏：区域尚未形成，大社区生活设施及市政配套缺乏。

②开发商劣势：开发商不了解当地市场，无开发经验，无地产品牌。

③现有客户总量相对较少：市区客户对湖塘的认可度不高，如无市区客户的加

入，仅湖塘客户难以支撑本项目。

④高压线的影响：地块内有高压线穿过，带来一定负面影响。

○项目机会

①项目周边各镇存在很多潜在客户。

②城市房地产开发在产品创新上很欠缺，在产品上有很多提升空间。

③湖塘河的整治对项目是一大利好。

④区域市场启动阶段，有利于抢占市场制高点，树立品牌。

○项目风险