澳门商业地产调查研究报告

澳门商业地产调查研究报告

篇一：房地产市场调查报告

［案例4-1］

××市房地产市场调查研究报告

一、××市房地产市场投资环境调研（一）××市经济和社会环境分析 1．××市概况

××市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部××市位于珠江口东岸，穗深港经济走廊中段，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，位于广佛—深港经济圈双极驱动的中心位置。现辖32个镇区，678个村（居）委会。全市陆地面积2465平方公里。

2．××市人口及家庭状况

××市户籍人口所占比重较小，总人口约750万，外来人口占绝对比重，总人口数每年保持约5%的增长率，户籍人口数增长缓慢。由于结婚和离婚数统计数仅针对户籍人口，因此绝对数较小。

××市规模镇的外来人口比例很高，人口密度仅次于深圳，人口数量一直处于珠三角地区城市的前列，人的生活及工作需求为房地产市场发展提供了最基本的支撑。

此外××市还有大量未进入××市人口统计范围内的人口，这部分人没有××市户籍，又没有办理暂住证。

3．宏观经济运行状况

××市历年主要经济指标表表4-2

（1）从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况的关系推算，××市房地产业处于高速发展期。

XX～XX年××市国民生产总值呈现稳步快速增长，XX～XX年年增长率保持在18%以上，增长势头强劲。

（2）参照相关理论，××市的人均经济水平已经进入房地产市场的第三阶段，居民在改善需求的目标下，更注重房地产的质量，××市房地产市场进入数量与质量并重的平稳发展阶段。

（3）市民的购买力逐步提高，××市的消费能力逐步提高，居民的消费意愿较强，人民生活水平继续提高。XX年××市居民人均可支配收入22882元，比上年增长11．5%，扣除价格因素，实际增长8．9%；城市居民人均消费性支出21768元，比上年增长18．1%。

（4）房地产投资占固定资产总投资比例较为合理，促进房地产持续有限发展。根据发达国家房地产发展的经验，房地产投资占全社会固定资产投资的比例在20%～30%之间

是比较合理的，能促进房地产持续有效地发展，××市比值为24．18%，房地产市场处于健康发展阶段。

（5）××市城市经济实力排名前列、竞争力较强、城市生活质量较高，对于周边城市人口有一定吸引力。

（6）广州、深圳以及其他周边地区良好的经济基础，潜在客户群对××市房地产具有较强的消费能力。

续表

一个国家的人均GDP与房地产市场关系表4-5

应关系

4．产业发展

近年××市各次产业之间比例保持稳定，第三产业对GDP的贡献约为40%，第二产业所占比重约为60%，××市仍然是一个工业城市。高新技术产值占工业总产值的比重较小，增长率略高于工业总产值增长率。

未来根据《××市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》：经济增长质量和效益明显提高，产业结构更趋协调，三次产业比例调整为1：52：47。大力发展高新技术产业和装备制造业，巩固提高电子信息、电气机械等优势支柱产业，积极发展数字通讯、电子材料、新型显示器件及消

费电子，不断优化IT产业结构，推进××市从IT大市向IT 强市转变。

目前××市产业依然以加工制造业为支撑，高新产值所占比重较小，决定了绝大多数从业人员的收入水平较低，购买能力有限。未来三产业之间的比例仍然维持现状，随着××市高新技术产业发展从业人员素质将有所提高，房地产市场的需求将进一步加

大。

5．经济及社会发展目标（略）

（二）城市规划

1．珠江三角洲城市规划（略） 2．××市人口规划

《××市城市总体规划（XX～XX）》规划XX年年末总人口控制在420万人左右；XX年年末总人口控制在400万人左右，全市城市化水平达到80%，市域城镇人口规模为320万人左右（包括暂住人口）。

规划中，XX年××市的人口在320万，已经低于目前的人口数量，因此该规划中对人口的规划基本没有太多预见性。

3．××市城市规划

根据《××市城市总体规划（XX～XX）》，未来将加速

发展××市区（中心城）和虎门、常平两个副中心城，以及石龙、塘厦、长安、厚街、樟木头等重点城镇，实现城乡协调发展。规划XX年全市形成主次分明、分工协作的城镇职能结构。

以常平为中心的东部发展轴和城镇密集带，与以××市城区为中心的中心发展轴、以虎门为中心的西部发展轴构成了××市域发展的三条主要轴线。

××市城市发展主轴线为沿广深铁路和广深高速的南北线，以及主城区和松山湖的中线，目前这些区域是××市经济和房地产市场最为发达区域，也是未来房地产市场最为活跃的区域。

4．交通规划

1）轨道交通规划根据《××市轨道交通网络规划》，确定××市轨道交通网络规模为250～350公里。网络结构的基本形态由4条发展轴线构成：莞城一松山湖一塘厦，莞城～常平，莞城～虎门，虎门～松山湖～常平。近期将建设R1线（市区～松山湖）段和R3线（松山湖～××市东站）段，总长约45公里，中期将建设R1线（麻涌～市区）段和R2线（市区～长安）段。

城～常平，莞城～虎门，虎门～松山湖～常平。近期

将建设R1线（市区～松山湖）段和R3线（松山湖～××市东站）段，总长约45公里，中期将建设R1线（麻涌～市区）段和R2线（市区～长安）段。

篇二：商业地产研究

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