房地产附加值及其应用讲义

房地产附加值及其应用

作者:王贵融

一、附加值概述

美国营销学家李维特指出：未来竞争的关键,不在于企业能产生什么样的产品，而在于企业为产品提供什么样的附加值，人们是以价值来衡量一切东西的。

（一)附加值概念

1、附加值的定义:

附加值,通常指在规范和设计时就已经融入的,以便捷迅速、愉悦舒适、健全健康、广而告之等方式提供的,在生产的同时就开始消费的，使消费者满意、自豪和荣耀的，超出产品自身价值（主要指功能价值）以外的，象征性的、概念性的以及文化性的价值。如果用量来表示，一个产品的附加值是高出产品自身成本与社会平均利润之和的那部分。

关于附加值最典型的例子有“哈利·波特现象”和“贵妃荔拍卖效应”。

《哈利·波利》是英国女作家J·K·罗琳的长篇小说,这是一个传统而又老套的英国魔法故事，却居然让全世界的男女老少们迷醉而疯狂，这里面的许多奥妙中,最重要的一条就是故事所带给人们的体

验文化所创造的附加值。一个１1岁的小孩——哈利·波特骑着一把魔幻扫把在魔幻世界中的种种经历，反映的是人类文明传颂了几千年的“善战胜恶”的主题，魔幻扫把不仅扫遍魔幻世界, 也扫遍现实的人类世界，并演变成一个商业传奇,演变成附加值极高的文化经济。以致经济学家们不得不称其为“哈利·波特现象”。

先是《哈利·波特》一书一开印就是150万册，创造了儿童文学第一版印刷的神话（一般开印不超过5万册）；在美国连续3年名列畅销书榜首;被翻译成49种文字;至今全球销量实破1亿册,总销售额已达５个多亿美元；出版《哈利·波特》系列书的英国Bloomｓｂury 出版社原本是一个默默无闻的公司,因《哈利·波特》的成功而迅速窜红，业绩惊人的提高。

接着,财大气粗的美国在线——时代华纳公司斥资1.２5亿美元签下了拍摄版权；可口可乐公司亦紧随其后,以1.5亿美元独家买断了电影赞助权,成为华纳公司指定的全球饮料商。

再接着,“哈利·波特”的衍生产品一个系列又一个系列地接踵而至：各种玩具、文具、电脑游戏软件等不断地在市场上出现。还有，“哈利·波特”概念股票亦受到强烈的追捧。凡是粘上了“哈利·波特”的名字,就会徒然身价百倍，比如一个小小的塑料制的钥匙链竞卖到了18美元。

我们再回过头来看看作者罗琳,一个单身母亲，几年前还是靠救济金过日子，如今却变成了全英国第三富婆，她的财富神话与比尔·盖茨相比速度还要快得多；就连当年罗琳在写作《哈利·波特》时，常

房地产相关理论和概念

一、房地产的概念 ▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面： a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。 ▲房地产的经济特征 a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。三、房地产的类型按用途划分： a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层? 多层住宅为4-6层? 小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层? 16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑结构分类标准类型内容

物业管理项目的动作讲义

当前文档修改密码：8362839 物业管理项目的动作物业管理企业通常下设一个物业管理机构负责某一具体物业管理项目的管理和运作。我们称之为“项目管理部门”，简称“项目部”，对其负责人称“经理”。一、物业管理项目部组织机构的设置在目前物业管理企业管理方式中，主要有三类情况：一是公司管理规模较小，只管理两三个项目，未明确设立项目部，基本上由公司直接管理；二是管理规模较大的公司，下辖十几个、几十个管理项目，采用公司统一管理、各项目部具体操作的运作方式；三是管理规模很大，包括跨区、跨省的物业管理项目，公司一般采用类似于事业部制组织形式，使各大项目具有较强的独立运作能力。（一）项目部组织机构常用形式物业管理项目部组织机构设置原则是统一领导，分级管理，实用高效，一专多能。一般根据管理项目的规模、类型以及自身人、财、物等资源情况，选择适宜的组织形式，包括直线制、直线职能制和事业部制等。 1.直线制。直线制机构适应于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理（图示）。其特点是物业管理项目经理亲自执行全部管理职能，采取垂直管理方式，不设中间职能部门。优点是体系简单、环节少、效率高，项目经理集指挥与管理职能于一身。但直线制机构无法适应较大规模和较复杂的管理项目。上图也可以简化为下图形式。直线制组织机构根据物业项目具体情况来设置班组，班组

可以分属事务助理或主管管理。 2.直线职能制。这是目前物业管理项目部普遍采取的组织形式。在直线制基础上，本形式为项目部各级负责人适当增加了职能机构和专职人员，他们既能在各自职能范围内直接指挥下属单位，又服从于项目经理统一领导（下图）。直线职能制适应于较大规模、较复杂的物业管理项目，其优点是既能发挥职能机构专业管理作用，又便于统一指挥。缺点是横向协调容易出现问题，影响工作效率。 3.事业部制。当物业管理企业管理规模不断扩大，异地物业管理项目、区域性物业管理项目、分公司等不断增多时，直线职能制就无法满足业务发展要求。此时，物业管理企业与项目部、分公司以及下属机构之间宜采取事业部制组织形式。该组织形式按照“集中决策、分散经营”的原则，在公司总部下设类似于事业部制式的项目部，各项目部在公司总部制定的政策、目标、计划指导下，根据物业经营管理的需要设置组织机构（图示）。事业部制的特点是对不同的物业管理项目建立相对独立的项目部，每个项目部在公司总部的领导下，实行独立核算、自主经营，对公司担负完成经营管理目标的责任，同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型物业管理企业比较适合的一种组织形式，国外物业管理服务品牌企业也多用这种组织形式。

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

企业法律实务课程教学大纲

《企业法律实务》课程教学大纲（0７年修订版）一、《企业法律实务》课程说明（一）课程代码：02130025 （二）课程英文名称：Practice for enterpyises law （三）开课对象：法学专业本科生（四）课程性质：法学专业方向课程。经济法是国家调整、规范和保障经济关系的法律规范的总和。从广义上讲，这种经济关系又包括国家对企业的经济管理关系；企业内部的经营管理关系和企业对外的经济交易关系。在所有法律部门中，与经济法联系最为密切的是民法和商法。无论是民法、商法还是经济法，都是企业经营管理人员必须掌握，也是经常用到的，现代企业经营过程中会遇到很多法律问题，这就需要专业人员为企业解决这些问题，需要这些专业人员懂得有关法律，掌握有关法律应用技能，本课程就是面向将要成为企业法律顾问的学生开设的，以便这些学生掌握有关企业法律实务技能，毕业后能够很快上岗，适应岗位需要。（五）教学目的：使法学专业的学生在有限的课时内掌握与企业经营管理相关的法律实务知识，使学生掌握交易规则、防范交易风险、追求交易稳定的知识和技能。（六）教学内容：教学内容突出实务性，主要介绍：设立企业时应注意的法律问题、合同订立、履行过程中应注意的法律问题、企业从事担保活动时应注意的法律问题、企业购置、租赁和使用房地产过程中的应注意的法律问题、企业知识产权保护中法律问题、企业生产经营活动中应注意的其他法律问题、企业参与诉讼活动时应注意的法律问题（七）学时数、学分数及学时数具体分配学时数： 32 学时分数： 2学分学时数具体分配：

（八）教学方式：本课程的教学由课堂教学、课外作业两部分组成。课堂教学主要以课堂讲授为主，教学手段采用讲授、多媒体课件展示、观看录像、案例讨论、技能训练等教学手段。教学方法以启发式为主，适时将典型案例与理论分析结合在一起，通过课堂讨论等方式加强理论与实践的有机结合，培养学生分析问题和解决问题的能力。通过作业及课堂提问加深学生对所学内容的理解，了解和掌握学员的学习动态，及时调整教学方法，提高授课质量和效果。

房地产估价师考试重点难点集锦(1

房地产基本制度与政策及相关知识》重难点（1—30）目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明： 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理： 14 、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：

16、施工许可证 17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务范围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25 、房产税 26 、耕地占用税 27 、土地增值税 28 、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺

35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图 39、污染源 40 、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49 、证券分类 50 、保险的职能 51 、统计收集数据的方法 52 、相对指标 1、廉租住房：面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13 平米左右；

房地产法学-参考书目-12-2-1[1]

推荐参考书 1、城市土地立法研究，荆月新著，中国检察出版社 2、中国土地权利研究，王卫国著，中国政法大学出版社 3、城市房屋拆迁及城中村改造的法律适用，康宝奇主编，人民法院出版社； 4、中国土地制度研究，【日】长野朗著，中国政法大学出版社 5、房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务，王达编著，知识产权出版社； 6、房地产审判实务与典型案例评析，北京市第一人民法院民一庭编著，中国检察出版社 7、最高人民法院农村土地承包纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社； 8、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社 9、最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社； 10、中国土地法操作的实务，张庆华著，法律出版社； 11、论我国土地利用管理制度改革，刘国臻著，人民法院出版社； 12、房地产开发中的利益冲突与平衡，吴清旺著，法律出版社； 13、农村土地法律制度研究，陈小君著，中国政法大学出版社； 14、房地产开发法律实务，朱树英著，法律出版社； 15、建设工程法律事务，朱树英著，法律出版社； 16、美国法精要系列丛书——Real Property，法律出版社； 17、房地产交易法律问题研究，刘武元著，法律出版社； 18、中国土地法理论研究，刘俊著，法律出版社。

19、最高人民法院《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社 20、《最高人民法院关于公司法司法解释（一）、（二）理解与适用》，人民法院出版社 21、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》，人民法院出版社 22、商品房买卖法律问题专论，陈耀东著，法律出版社 23、农村土地承包法律、司法解释导读与判例，人民法院出版社 24、房地产法研究，金剑著，科学出版社 25、房地产法研究，李延荣著，中国人民大学出版社

律师实务-律师的诉讼思路讲义

一、思路决定出路（1）“善建者行”与“善思者行”：案例：张某某交通事故人身损害赔偿案（违约与侵权竞合时请求权的选择）。（2）诉讼思路与诉讼请求。（3）诉讼思路与反诉、答辩、抗辩。（4）诉讼思路与当事人利益最大化。二、思路源于经验 1.知识经验的积累：案例：赣鑫与鑫州置业房地产合作纠纷案（合同效力与可获得利益）。（1）法学知识的积累；（2）法律知识的积累；（3）其他知识的积累。 2.从业经验的积累：案例：王某房屋租赁纠纷（解除合同与确认已解除）。（1）基础从业经验的积累；（2）专业从业经验的积累；（3）全能律师抑或专业律师（地区执业环境、执业时间、知识结构）。3.社会经验的积累：（1）关注政治（政策、立法）；（2）关注新闻事件（尤其是涉法事件）；（3）关注新闻事件的各方评论；（4）思路要与国情、司法现状吻合。三、三大诉讼的办案思路刑事诉讼案例：刘某某挪用资金案。（一）为犯罪嫌疑人提供法律帮助和为被告人辩护：侦查阶段（法律帮助）；审查起诉阶段（法律意见）。审判阶段：（1）定性（单位犯罪与个人犯罪？此罪与彼罪？）；（2）案件事实与证据（客观事实与法律事实）；（3）证明标准（排除合理怀疑）；（4）举证、质证、辩论（说服谁？被告配合、辫点、交叉发问、语言表达艺术、信心）；（5）书面辩护意见（书面表达能力）。（二）被害人代理附带民事诉讼与单独提起的民事诉讼；附带民事诉讼提起时与公诉人的配合。律师办理民事案件诉讼思路律师在代理民事诉讼时候，可能带来原告，也可能带来被告，也可能带来第三人，带来不同当事

人有不同的思路。律师必须弄清楚代理的基本思路，否则就南辕北辙。案例：A公司与B公司房地产合作纠纷案。（一）代理原告组织证据、确定案由、确定请求、举证质证、辩论、书面代理词。（二）代理被告确定答辩思路、有无反诉、有无反证、举证质证、辩论、书面代理词；（三）代理第三人第三人地位与代理思路、有独立请求权的第三人（原告地位：本诉的原告和被告作为被告的二面诉讼结构）、无独立请求权的第三人（总是参加到当事人一方进行诉讼，在诉讼中总是支持参加一方的主张，为他所支持的一方提供证据、进行辩论，有其独立诉讼地位、判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，对第一审人民法院判决不服的，有权提起上诉，无权对管辖提出异义，无权放弃，变更诉讼请求或申请撤诉）。行政诉讼案例：陈某诉某市行政执法局行政处罚、行政许可、行政赔偿系列纠纷案。特殊性：被告主体（行政主体）：行政主体是指享有行政职权，以自己的名义行使行政职权并独立承担责任的组织。行政执法举证责任是指在行政执法过程中，谁应当承担提供证据证明行政执法案件事实真相的义务。根据我国法律规定，行政执法举证责任分为：依职权无需当事人同意的行政执法行为的举证责任或称主动行政执法举证责任；依当事人的申请而实施的行政执法行为举证责任或称被动行政执法举证责任。还有举证责任、审查范围、审查强度、判决形式等。（一）代理原告确定原被告主体资格、组织证据、确定请求、受案范围、判决形式（撤销、维持、驳回、确认违法、变更、赔偿、判令履行职责等）。受案范围，指公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（1）行政诉讼法第十二条规定的行为；（2）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；（3）调解行为以及法律规定的仲裁行为；（4）不具有强制力的行政指导行为；（5）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；（6）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。案例：王某某诉某市劳动和社会保障局工伤定性纠纷案。（二）代理被告原告诉权、法定期限（起诉时效、答辩举证期限）、程序合法（程序瑕疵或一般违法与严重违法）、实体合法（依据合法、行为合法）举证（全部或部分？）诉权是由诉的法律制度所确定的，赋予当事人进行诉讼的基本权利，是指公民所享有的请求国家维护自己的合法权益的权利。

房地产项目中产品定位的重要性

房地产项目中产品定位的重要性定位是在市场客户心智中区别不同的产品、服务品牌的一种方法，其实质就是有的放矢的差异化，而产品定位是所有定位的基础。随着房地产业的迅速发展，其竞争程度也日趋激烈。如何在竞争日趋激烈的房地产市场中获得市场消费者的认知，获得企业长远的可持续发展，其产品定位是否正确则已成为房地产项目开发的关键问题。对房地产前期开发者来说，首先是要确定产品定位，而产品定位的依据是目标市场的定位。首先、产品定位是房地产开发项目建设中的骨架而贯穿始终房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程。作为房地产项目开发前期策划的关键环节，房地产产品定位几乎参与到项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。实践证明，在开发过程中自觉运用了科学、规范的策划理念及产品定位指导的项目更容易获得成功。其次、产品定位的成功可增强企业品牌形象和市场竞争力随着市场的开发，房地产企业的不断增多，使得房地产企业面临着巨大的竞争压力，房地产项目的产品定位是个很好的增强项目的手段。目前调控政策下，房地产销售仍未走出相对低迷的状态。曾经的“抢售一空”和现时的“持币观望”形成鲜明对比，使很多房地产企业压力很大。而唯一的出路是面对市场，精心策划，规范操作，以“精

品”显特色，以“品牌”占市场。在这种情况下，房地产产品定位就更能发挥它的特长，增强项目的核心竞争能力，赢得主动地位。房地产项目的竞争能力来自各个方面有市场变化的适应能力、产品的被接受程度等，房地产产品定位策划能对其他策划环节起到纲举目张的作用。在产品定位研究和产品策划阶段，通过对房地产产品的深入研究和分析，最终提出适应市场客户需求的产品，这样的产品必然受到市场客户的追捧和认同，项目自然就会具有竞争力，企业的竞争力也会得到显著的提高。第三，产品定位可有效地整合项目资源，增强企业防范经济风险开发好一个房地产项目是一个很复杂的过程，开发前期需要消费较多的人力和财力，具有投资额大、投资回收期长、影响因素多等特点，决定了其高度的复杂性和风险性。这就要求在房地产前期中深入市场调研工作，以具有战略眼光、经济头脑和敏锐的判断力，把握投资机会，识别并控制投资风险，合理定位房地产产品，并将其贯彻到投资项目的实施运作中去，这是房地产项目成功开发的必要条件。合理的房地产项目开发产品定位可以预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。对于房地产产品定位可以带来有效的经济价值，通过房地产前期定位策划可以减少整个开发过程中的决策失误，有效的防范且减少项目的经济损失。总结消费者对房地产产品的要求随着市场变化而逐步提升，产品定位在房地产开发项目开发中的作品越来越发挥着不可想象的作用，所以

房地产附加价值的应用

房地产附加值及其应用作者:王贵融一、附加值概述美国营销学家李维特指出：未来竞争的关键，不在于企业能产生什么样的产品,而在于企业为产品提供什么样的附加值,人们是以价值来衡量一切东西的。 (一）附加值概念 1、附加值的定义：附加值，通常指在规范和设计时就已经融入的,以便捷迅速、愉悦舒适、健全健康、广而告之等方式提供的,在生产的同时就开始消费的,使消费者满意、自豪和荣耀的，超出产品自身价值（主要指功能价值)以外的,象征性的、概念性的以及文化性的价值。如果用量来表示,一个产品的附加值是高出产品自身成本与社会平均利润之和的那部分。关于附加值最典型的例子有“哈利·波特现象”和“贵妃荔拍卖效应”。《哈利·波利》是英国女作家Ｊ·K·罗琳的长篇小说,这是一个传统而又老套的英国魔法故事,却居然让全世界的男女老少们迷醉而疯狂,这里面的许多奥妙中,最重要的一条就是故事所带给人们的体

验文化所创造的附加值。一个１1岁的小孩——哈利·波特骑着一把魔幻扫把在魔幻世界中的种种经历,反映的是人类文明传颂了几千年的“善战胜恶”的主题,魔幻扫把不仅扫遍魔幻世界, 也扫遍现实的人类世界,并演变成一个商业传奇，演变成附加值极高的文化经济。以致经济学家们不得不称其为“哈利·波特现象”。先是《哈利·波特》一书一开印就是１50万册,创造了儿童文学第一版印刷的神话(一般开印不超过5万册);在美国连续3年名列畅销书榜首；被翻译成4９种文字；至今全球销量实破1亿册,总销售额已达5个多亿美元；出版《哈利·波特》系列书的英国Blｏｏｍsbｕｒｙ出版社原本是一个默默无闻的公司，因《哈利·波特》的成功而迅速窜红,业绩惊人的提高。接着，财大气粗的美国在线——时代华纳公司斥资1.25亿美元签下了拍摄版权;可口可乐公司亦紧随其后,以1．5亿美元独家买断了电影赞助权，成为华纳公司指定的全球饮料商。再接着,“哈利·波特”的衍生产品一个系列又一个系列地接踵而至:各种玩具、文具、电脑游戏软件等不断地在市场上出现。还有，“哈利·波特”概念股票亦受到强烈的追捧。凡是粘上了“哈利·波特”的名字，就会徒然身价百倍，比如一个小小的塑料制的钥匙链竞卖到了１8美元。我们再回过头来看看作者罗琳,一个单身母亲，几年前还是靠救济金过日子,如今却变成了全英国第三富婆，她的财富神话与比尔·盖茨相比速度还要快得多；就连当年罗琳在写作《哈利·波特》时,常

法律实务书单

书单一、最近两个月新书：《劳动法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《劳动合同法律纠纷处理及依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《房屋买卖法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《公司法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《公司案件法律适用关键词与典型案例指导》俞秋玮编着《新三板操作实务及分析解读》李慎波、毛伟编着《中小企业资本梦：新三板挂牌实务操作指南》高慧编着《中国涉外商事仲裁实务指引》许进胜陈曦编着《公司法疑难问题解决：412个实务要点深度释解》张远堂编着《调解实务与技巧》梁海明主编《中国律师业务：开拓与创新》中华全国律师协会编着《证券交易异常情况的法律规制》陈亦聪编着《婚姻、劳动司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编《合同、侵权司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编《民事司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编《金融司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编《公司、企业司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编《知识产权、不正当竞争司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室《公司案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编

《担保案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编《合同案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编《律师事务所管理实务》中国人民大学律师学院组编《婚姻家庭与继承律师实务》中国人民大学律师学院组编二、高杉峻律师整理的民商实务书单：根据大家推荐的书目和自己阅读的体验，现制作此《民商法实务书单》，筛选标准为：1、读过觉得好的，列入；2、没有读过、但广泛推荐、且少人强烈反对的，列入；3、全国人大法工委的法律释义书和最高院的司解理解与适用书，属当然书目，就不一一列入了。具体书单如下，谨供大家参考：一、民商法实务核心书目（六本）《民事诉讼法学》（第二版）（江伟、傅郁林）《民法总论》（朱庆育）《合同法总论》（韩世远）《侵权责任法》（程啸）《中国担保制度与担保方法》（曹士兵）《亲属法原论》（余延满）二、执业技能类《公司并购文件撰写指要》（史凝祯，中信社）《法律意见书的研究与制作》（张庆、刘宁）《法律尽职调查指要》（康?、谢菁菁）《合同与法律咨询文书制作技能》（吕立山、江宪胜）《律师之道:新律师的必修课》（君合所）《律师之道（2）：资深律师的11堂业务课》（君合所）《律师执业基本技能》（律协培训配套教材）《律师业务操作指引》（律协培训配套教材）《Essential Lawyering Skills》（Stefen Krieger & Richard Neumann）《英文合同阅读与分析技巧》（范文祥）《英文合同解读》（王辉）《平易英文法律写作教程：课文与练习》（布莱恩·A·加纳）《The Redbook: A Manual on Legal Style》（Bryan A. Garner）三、部门法实务类《<中华人民共和国民事诉讼法>修改条文理解与适用》（最高人民法院民事诉讼法修改研究小组）《新民事诉讼法理解适用与实务指南》（江必新）《新民事诉讼法再审程序疑难问题解答与裁判指导》（江必新等）《新民事诉讼法与律师实务》（蒋勇）《民事证据规则应用》（沈志先）

房地产业增加值的计算

房地产业增加值的计算房地产业增加值是指地域范围内房地产业所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。房地产业增加值核算范围。房地产开发与经营业，包括各类房地产经营、房地产交易和房地产租赁等活动。房地产开发经营活动既包括房地产开发企业从事的房屋和土地开发经营活动，也包括非房地产开发企业从事的房屋和土地开发经营活动。房地产开发经营的内容主要是项目选址、房屋和土地开发、投资决策、房屋销售、房产租赁等(不包括建筑施工活动，也不计算建筑施工创造的增加值)。不过有些国家和地区则把房地产开发与建筑营造合为一体，称住宅建筑业，其创造的增加值也不再划分房地产业和建筑业，在国内生产总值中统一反映。房地产经纪与代理业，包括房地产咨询、代理、营销、策划、估价、交易等。在经济发达国家，由于新建住宅数量较少，存量住房交易所占比重很大，经纪代理是这些国家房地产业服务活动的主体，这部分经济活动越发达对国民经济的贡献率越高。从事房地产经纪与代理可以是机构单位，也可以是个人，但必须是同主管业务部门脱钩，能独立承担民事责任的经济实体。房地产管理业，包括房地产行政主管部门的住宅发展管理、土地批租管理、产权产籍管理，也包括物业管理公司的经营管理、维修管理和居住服务等，但独立核算的房屋维修公司不包括在内。按照国际统一核算原则，独立核算的经营维修活动应统计在建筑业中。房产出租包括公房出租、商品房出租及私房出租等。关于房地产业增加值的计算方法。房地产业增加值计算方法主要有生产法和收入法两种。当用生产法计算时，其计算公式为：房地产开发经营增加值=经营收入-土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-建筑安装工程费-基础设施建设费-公共配套设施费;房地产经纪代理业增加值=企业个数×营业收入;房地产管理增加值=房地产收入+供暖收入+生产经营收入+城市维护费拨款。当用收入法计算时，是以行业为单位从收入分配角度计算房地产业增加值。其计算公式为：增加值=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余。

房地产企业并购法律实务分析

房地产企业并购法律实务分析作者：佚名日期：2010年06月27日来源：本站原创【字体：大中小】核心提示：前言自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的前言自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的困扰。自2005年以来，房地产行业发生了多起并购案例，如香港路劲基建有限公司入资顺驰中国控股有限公司，万科收购南都，万通先锋置业与东兆长泰投资有限公司达成战略合作协议，双方同意就东兆长泰在京、津、渝三地的房地产项目开展全面战略合作等，无不显示我国正面临房地产企业并购大潮的到来，客观上也促使我国从事公司并购业务的律师更多的关注房地产企业并购的法律事务。一、房地产企业并购的模式房地产企业的并购的目的在于土地和资金：有土地无资金的小型房地产开发商，如果得不到资金的及时注入，将面临生死的考验；有资金实力但无土地的房地产企业，出于优势企业内在需要发展的战略考虑，需要取得土地使用权，以获得更大的发展；不具备房地产开发建设资格的投资型公司，亦欲投资房地产项目而获利。从公司并购模式而言，主要有以下几种方式：（一）房地产整体开发项目转让房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。因此，房地产开发项目转让的标的实质上为：（1）土地使用权；（2）涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等一系列行政许可的建设开发权。根据我国有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备如下条件： 1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发而自用情形除外； 2、转让方已经合法取得土地使用权，并已交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续并补交了土地出让金； 3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证； 4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25％以上。而项目转让需要办理的法律手续包括： 1、项目土地使用权的变更登记手续； 2、房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理； 3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理； 4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。

《房地产估价师案例与分析讲义：旅馆房地产的估价》

房地产估价师案例与分析讲义：旅馆房地产的估价（一）旅馆房地产及其特点 1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点（1）产权式酒店产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险；对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报；对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。（更多资料请关注房地产估价师官方微信：fangguzb）（2）酒店式公寓酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。2010年教材删除，如位于广州珠江新城（广州的CBD）的爱丁堡大厦，其销售价格达到了20000元/㎡左右. （3）分时度假分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。顾客在购买了一个时段（可以是20年、30年、40年或更长的时间）每年的使用权（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。（4）经济型酒店经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，它不同于传统的星级酒店标准，是对星级酒店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念，一般没有豪华的大堂，简化甚至取消一些配套设施，例如：餐厅、会议室、康乐等，但是它特别讲究客房的舒适度，除了室内装修质地优良、独具风格外，房间的睡床从床垫到床

电大房地产经营与管理考试题及参考答案(2012年12月25日最新)

试卷代号: 7406 座位号哈尔滨广播电视大学2012年下半年考试题及参考答案开放教育土木工程本科房地产经营与管理（实践环节）一、名词解释（每题2分，共 16分） 1、房地产企业文化所谓的房地产业的文化内容应该包含以下几个方面： 1、文化应该包含一个企业最基本的价值观和社会责任。 2、应当体现出地产行业的特点：建筑的本质是人与自然的和谐，更是家园的承载。正如古人所说“安土重迁，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。” 3、对与企业内部而言，要让员工认识到这是一项事业。不是简单的盖房子和卖房子。 4、要让员工感觉到在企业中可以得到成长，得到价值的实现，理解地产业的精髓和本质。 2、房地产经营房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。 3、房地产经营环境房地产经营环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。 4、房地产项目管理房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。 5、动态盈利分析动态盈利能力就是公司赚取利润的能力。一般来说，公司的盈利能力是指正常的营业状况。非正常的营业状况也会给公司带来收益或损失，但这只是特殊情况下的个别情况，不能说明公司的能力。因此，证券分析师在分析公司盈利能力时，应当排除以下因素：证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律更改等特别项目、会计准则和财务制度变更带来的累计影响等。 6、清偿能力清偿能力(solvency)，用借款偿还期和资产负债率等指标反映偿还借贷的能力。 7、负债经营率负债经营率是企业长期负债和所有者权益之比，反映企业经营资本中长期负债所占的比重。负债经营率的计算公式：负债经营率＝长期负债总额/所有者权益总额×100％（一般在25％～35％之间较合理）注：负债经营率一般与银行长期贷款利率成反比，与企业盈利能力成正比。 8、房地产转让房地产转让(real estate transfer)是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附(引)着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。二、选择题（每题2分，共20分） 1、以下的政府收入来源会减少私人需求，例外的是：B A ．税收 B ．借款 C ．使用费 D ．印刷货币 2、两种主要的税收哲学是（1）支付能力，和（2）：A A ．再分配 B ．累退的 C ．利益获得（受益） D ．较好的分配 3、当纳税人的收入增加时，税率增加得更快。这是什么税的例子：A A ．累进税 B ．比例税 C ．累退税 D ．反向税 4、在下列财产所有者中，哪一种人是最不可能将增加的财产税转嫁给别人的？A A ．住房所有者第 2 页(共 6 页) 题答要不内线封密

房地产企业会计实务讲义

售成本结转）或转作出租（投资性房地产）、自用（固定资产）。 3、投资性房地产、固定资产借：投资性房地产（固定资产）贷：开发产品 4、预收帐款：贷方登记收到预售房款，借方登记交付结转收入，余额为未完工商品房预售款。 5、预提（应付）费用：在开发产品完工时仍有以下事项未完成时设置应付帐款、预提费用科目。（1）但未办理最终结算或后续配套设施尚未完工、应交、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%. （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可理基金、公建维修基金或其他专项基金。（4）开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则的原则予以资本化。企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 6、应交税费：核算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税等税种。借方登记预缴税金（按预收帐款计算）或已缴税金（按土地和房产等计算），贷方登记计提应交税金。项目预售职得预售房款时，按实际收到预售房款计算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等。完工交付后按实际结算

房款计提营业税、城建税、教育费附加等，按土地增值额计提土地增值税，结转当期利润后计提企业所得税。， 7、主营业务收入主营业务收入下设土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程开发收入明细科目。房屋销售收入应按已销售商品房实测面积结算收入登记贷方。（1）预售商品房收入确认签订预售并收到预售房款时：借：银行存款贷：预收账款完工交付使用时借：应收账款（已售商品房实测面积*合同单价=实际结算合同收入）贷：主营业务收入借：预收账款（转出已收到的预售房款）银行存款（结算实测与预测房款差额）贷：应收账款（2）销售已完工商品房借：银行存款贷：主营业务收入（已售商品房实测面积*合同单价） 8、其他业务收入：其他业务收入核算开发产品出租或固定资产出租收入、其他服务收入。借：银行存款贷：其他业务收入 9、主营业务成本：销售开发产品成本的结转借：主营业务成本（已售商品实测面积*单方成本）贷：开发产品 10、其他业务成本：

【项目总培训】房地产项目并购与合作的相关法律实务

房地产项目并购与合作的相关法律实务投资策划中心风险控制部李珍 2015.11

概念辨析？并购与合作类拿地模式的法律特点与差异目标一注意什么？并购与合作类拿地模式的法律风险及防范措施目标二如何选择？各类拿地模式的适用情形目标三

土地使用权转让联营型合作开发股权类合作开发委托代建代管

指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地。（1）已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证；（2）已投资额（不含出让金）占总投资达到25%。条件概念优缺点【优点】转让完成后比较干净，不涉及以前公司的债权债务，可轻装上阵直接开发【缺点】转让税费高（营业税及附加、契税、土地增值税）税费较重，导致拿地成本增加（1）目标公司债权债务过于复杂，不适用于股权收购时，可考虑土地转让；（2）目标公司除了目标土地外，有其他资产、物业或经营业务，不好剥离、或者对方不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。适用情形

需要注意的相关法律问题（1）划拨地的土地转让 ?除了军用空置划拨地外，其他划拨土地不能直接土地转让（需补办出让手续，补交出让金）《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》：军用空置划拨地，报总后勤部批准后，可以采用三种方式处理：（一）地方政府收储然后公开出让；（二）部队直接公开转让；（三）部队与地方政府共同公开转让。（2）土地已抵押的处理 ?拟受让的土地已抵押不允许转让，同时也办理不了过户。 ?解决方案：解除抵押后再进行土地转让，解押的资金最好由对方解决，如对方没有钱，在提供足额担保的前提下，我司可提供借款处理。