房地产法律实务课件(精简版四)

2. 带资垫资的效力
2004年（14）号司法解释，国发办78号文
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二、项目招投标 （二）黑白合同 备案合同
中标后签订/响应招标文件/符合投标文件
非备案合同
实质性内容（造价、质量、工期） 对应招投标文件 实际履行状况
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三、建设工程
（一）现场签证
1. 多方签署/施工中特殊情况/临时发生/结算依据/索赔依据
买卖不破租赁原则
租赁双方权利义务
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五、诉讼与仲裁
沟通，赢得信任
分析利弊，收费方案多选 锁定证据，理清办案思路，甲方乙方
代理词和证据目录
尊重对手，进退自如
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六、客户关系拓展与维护
（一）团队服务
1. 创新、差异化服务 2. 建立模板，合同流转 （二）研究客户
文化因素：门当户对 / 认同感 社会因素：品牌 / 价格 个人因素：职业 / 经历 / 个性
（三）选择“正确”的客户
法律咨询、法律救济、法律服务 合理报价、建立客户忠诚度
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THE END
THANKS
2. 涉及： ①临时增补项目 ②隐蔽工程签证 ③工期签证 ④材料签证 ⑤设计变更
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三、建设工程
3. 签证限制
承包商变更设计 / 非甲方原因质量整改
变更施工方案重复施工 / 特殊天气下的室内施工
小业主变更等
4. 会签制度
多方会签及内部流转 / 盖章生效、删改无效 / 复印件效力有限 / 格
式统一、连号 / 计量不计费/例会附件
3. 当地政策与人脉关系
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一、土地使用权 （二）土地使用权取得 出让 / 转让 / 划拨 / 租赁 出让要素：土地利用条件、招拍挂程序
转让要素：转让条件（土地）
股权转让：评估（国有）/上市交易 划拨/租赁：不宜从事商业开发
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二、项目招投标
（一）招标文件
1. 固定总价（固定单价），工程量清单，费率下浮
超过-3，双倍返还房款
可另行约定单方终止合同之权利
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四、商品房租售 3. 小产证办理期限
未建成：交付之日九十天
已竣工：合同订立起九十天
合同有约定的，从约定
4. 包销பைடு நூலகம்包销价与实际销售价不对称原则 包销期满未售完房屋可由包销人购买
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四、商品房租售 5. 配套 装修房：材料、设备标准的变更 小区规划与设施：配电站、泵房、垃圾房、沿街 房、景观等。 6. 租赁
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三、建设工程
（二）施工承发包 1. 存在问题
① 借用资质，肢解工程
② 非法转包 ③ 管理混乱
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三、建设工程
2. 相关对策
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四、商品房租售 1. 房屋质量
常规（住宅）：两书
退房：主体结构质量问题 2. 面积误差比 合同无约定或约定不明时 ±3内，据实结算
超过+3，出卖人承担房款，所有权归买受人
房地产法律实务
（精简版四）
目
一．土地使用权
二．项目招投标 三．建设工程 四．商品房租售 五．诉讼与仲裁
录
六．客户关系拓展与维护
一、土地使用权
（一）项目选址（选项）：
1. 住宅、商业、旧城改造、园区开发
投资环境、投资周期、融资模式
2. 土地现状：
① 宗地：地理位置、用地性质、公用设施等 ② 红线外基础设施：道路、管线、容量、费用