中山房地产市场调查报告(doc 22页)

中山房地产市场调查报告(doc 22页)
一、中山市房地产市场
中山房地产市场产品分析
近年来，中山房地产市场逐渐走向成熟，在需求的多样性和资源的稀缺性共同影响下，产品正朝着优质和多元化方向发展。

一方面，开发商已经不局限于住宅本身，而把更多目光投放到小区环境的建设、居住文化的营造和产业的嫁接等方面，并衍生出如会展商务、教育社区等复合型的产品；另一方面，在建筑类型上也有很大的拓展，单身公寓、酒店式公寓、小复式、类别墅产品作为市场的生力军，受到一部分人士的追捧。

过去中山楼市一直以纯住宅为主，现在产品类型越来越丰富。

在会展经济和CBD经济的促动下，中山市场接下来将出现一批大体量的商业项目，如正在兴建的东区中心商务区、财富大厦、帝璟东方的中环商务街、南下房地产的盛景尚峰等专业产品。

项目盈利空间加大的同时，对开发商的开发水平、经营理念也提出很大的挑战。

对于大户型的思考
由于中山房地产市场的消费者喜好大户型的住房，因此，在中山房地产市场的产品户型面积越来越大，而且，越是地段好质素高的楼盘，越热衷推出大户型。

目前，不少开发商都将主力户型面积设计在120平方米以上，在某些楼盘，160平方米的房子没有占据最佳位置，180平方米的房子才被开发商视为尊贵之选。

2007年国家宏观调控政策初显成效，中山房地产市场开始出现了“两极分化”的市场供应局面。

紧凑小户型和享受大户型两种产品在中山市场上大显身手。

然而就居民收入与需求而言，中山自然不能和广州、深圳相比，楼价也不可能向这些城市看齐。

随着国家宏观调控政策的进一步出台，在房贷利率不断调高与市场承接力有限的情况下，炒房的机会成本提高，房价上涨的空间越来越小。

因此，就目前中山楼市而言，开发商更应该考虑中等收入阶层这个最大的购房人群，该人群需要的是户型紧凑、朝向与景观均好的精致两房或者小三房。

中山房地产市场消费者分析
据资料显示，在2007年之前，中山市房地产的主要消费者年龄集中在27-33岁之间的中青年人，属首次置业和适婚青年；主要是初中和高中及其相等的学历为主。

同时，随着中山市经济的发展和人才引进计划的实施，相信在未来的三至五年里，年龄在27-40岁之间的大学以上学历的客户群将会成为中山市房地产的主要消费群体。

同时，二次置业或者多次置业的比例将逐步增多。

本地居民以及在本地工作和投资的人士，是中山住宅市场长期稳定的客户层。

随着生活水平的提高，其购房能力有了很大提升，二、三次置业已经见惯不怪，其对住房的要求亦呈现高端和多元化的趋势，越来越注重小区环境、生活配套、教育配套、物业管理服务和交通的便利性等。

牌运作力，日渐成为中山房地产市场的一股强大力量。

镇区遍地开花，城区走向高端
中山市在《中山住宅建设规划2006-2010》中提出了“十一·五”期间要逐步推行“组团式”发展战略，具体分为中心、东部、西北和南部四个住宅组团。

其中，东部、西北、南部和中心组团中的沙溪港口等地均属于镇区。

近年来，镇区住宅市场发展迅猛，2006年镇区住宅成交282.7万平方米，占全市成交比重的65.7%，成为推动中山房地产市场上升的强大引擎。

镇区有着丰富的土地资源和无可复制的自然环境，而且，由于经济发展迅速，工业企业密集，镇区的消费能力不容忽视，本地居民和企业中高层管理人员是住宅市场的主力客户群。

不仅如此，部分镇区如坦洲、三乡，更因其临近珠海和港澳，受到外来市场的强大拉动，呈现价量同涨的态势。

中心城区在中山的规划发展中强调了其作为政治中心、商业中心和居住中心的职能，随着环市路和广珠轻轨的开通、市政配套的升级、旧城改造的展开以及博览中心等大型项目的推进，中心城区的区位价值将得到极大展现，使得中心城区在与镇区楼盘的竞争中占据明显的高地，为中心城区楼价的上涨提供了充足的空间。

因此，目前城区和镇区楼价差距较小的局面有望逐步拉大，城区市场将朝着高端的方向发展。

通过调查不难发现，中山市的房地产开发商开发的楼盘有着如下特点：
1、体量大。

动辄上千亩的开发量，分数期开发。

2、开发商实力雄厚。

以雅居乐等本土实力雄厚的开发商和外地大型开发商为主，在资金、品牌和资源整合上有着较大优势。

3、开发方式上，采用滚动式开发，环境和楼盘自身配套是楼盘的主要卖点。

二、西北组团房地产市场
◆西北组团概况
2007年5月16日，中山市规划局《西北组团（分区）规划（2006-2020）》已
通过审查程序，正在进行
公示。

该规划涉及古镇、
横栏、小榄、东升、东凤、
阜沙、南头、黄圃八镇，
总面积484.17平方公里
（如下图示）。

规划提出：
将西北组团打造成珠三角西岸最具活力的地方产业
集群之一；强化小榄中心镇的地位，形成西北组团服
务中心；提升南头镇，形成组团副中心———家电产
业专业服务中心；优化古镇，培育其组团次中心职能。

该组团被定位为：珠三角西岸最具活力的地方产业集群之一。

此次规划将西北组团定位为珠三角西岸
最具活力的地方产业集群之一，中山市经济社会发展
的重要增长区域之一，产业发达、人居环境良好的城
镇密集区。

未来西北组团将以特色产业、专业市场为
基础，加强研发能力，提升产业发展能力，适时发展
装备制造业，积极发展综合服务业，打造成市副中心
职能。

中山市组团式发展简图
二、西北组团房地产市场的特点和发展前景
目前西北部组团内部之间的发展还是极不平衡的。

经济的发展是表现的一方面，同时由于经济发展的不同步伐而引起的房地产市场发展的差异也是相当明显的。

西北组团房地产市场产品分析
1、户型和面积
据资料显示，2006年之前，三房户型最受欢迎，占市场的75.18%，选择面积在80~120㎡的大户型之间。

但是资料同时显示，购买四房和二房，面积在60㎡~80㎡和100~120㎡的客户也占了不少市场份额。

据调查分析，预计未来的购房客户会趋向于购买紧凑型三房和精致两房为主。

2、建筑高度
2007年之前，购房客户都集中购买多层的楼房为主，占市场份额的55.48%。

这主要是因为中山市本地人喜欢居住传统多层楼层建筑的住房习惯而引起的饿。

随着人们的消费观念、住房习惯和各楼盘开发档次的提升，人们有向小高层和高层转移的倾向。

五、需求趋势
尽管政府出台了一系列调控政策，但仍未减弱市民购房的信心，08年住宅市场需求旺盛。

主要表现在以下几个方面：1、本地购房者是置业的主力军。

本地居民以及在本地工作和投资的人士，是中山住宅市场长期稳定的客户层。

随着生活水平的提高，其购房能力有了很大提升，二、三次置业已经见惯不怪，其对住房的要求亦呈现高端和多元化的趋势，越来越注重小区环境、生活配套、教育配套、物业管理服务和交通的便利性等。

2、外地客层看好中山。

中山是传统的侨乡，濒临港澳、珠海和广州，凭借其优越的生活环境和便捷的交通，吸引着上述地区的购房者，形成了以度假和投资为目的需求点。

需求特征
销售面积稳步上升
2007年，中山房地产市场需求继续稳步上升，根据国土资源局公布数据显示，全市商品房销售面积491.47万平方米，增长25.2%，上升的幅度较06年多了100多万平方米。

近年来，
农民购地自建观念得到有效改变，中山人二次甚至多次置业的比重在递增，投资观念得到加强。

但是2007年10月以后，受国家宏观调控政策的影响，2008年上半年
同时，根据调查数据显示，近七成受访者会考虑五年内买房，其中选择2年内购房的比例高达72.9%，表明近两年内房地产市场的需求潜力较大。

“多少钱一平方米”和“位于什么地方”成为房展中参观者咨询最频繁的问题，而一般都是这两个问题之后，户型、周围环境、配套设施才逐渐纳入人们的思考范围。

在“想买合适的房子”的标准下，价格和地段仍是购房者考虑最多的因素，而同时也是最大的障碍。

对于大多数的消费者，房价仍然是其心中最主要的标杆，由于购房是大宗消费支出，购房者对价格看重不足为奇。

好地段体现就是配套设施的健全，各类市政及生活的配套更加能被中山市民看重。

楼盘若有优越的地段位置，经典合理的户型设计，也会加重购房者青睐的砝码。

六、价格趋势
价格理性上涨，预计升幅扩大
2008年上半年，全市商品房销售面积163.4万平方米，与去年同比下降35.2%，销售额72.6亿元，与去年同比下降15.5%。

据中山市统计局的公布的数据，今年上半年全市商品房均价在4443元/平方米，同比上升了30.5%.
从楼市的基本面来看，下半年楼市调整还是会继续的。

然而重要的关键节点的成与败将成为楼市发展的关键所在。

历年的7-8月份，在业界看来属于营销的保温期阶段。

此前，不少地产商的做法均以“品牌巩固”作为营销的重点方向。

一直被认为销售淡季的时期，今年7-8月份所谓的淡季将变得“并不太淡”。

至少在供求一方，不少地产商均蓄势以待、不敢有一丝松懈，目前明确“淡季”推货的项目显著增多；在发展商层面来看，半年或以上绷紧的资金链现状急需缓解。

首先，由于5-6月份业绩并不如意，促使个别地产商无奈而为，如今实为尽力追赶业绩，确保年度销售目标。

另外，作为9-10月份的“金九银十”预热月份，同时也将迫使不少地产商在7-8月份提前入市，拉长整个下半年“旺销”战线。

在整个市场现状来看，试探性的供应、让利吸客的大方向在短期之内是较难逆转的。

同时，8月的奥运会举办期间，发展商借势推广的可能性比较大，促销也会唱响主调。

不少性价比较高的楼盘也有望吸纳一批刚性需求的客户。

而至于奥运会过后，最令人关注的10月份，在今年的10月份依然会是一个十分关键的营销节点，在7-8月试探性的推售之下，9-10月份估计将迎来较大的供货量。

但至于价格方面，笔者估计倘若7-8月份成交量有所回升，
但10月份提价的可能性依然不会太大。

至少在基本面没有太大的逆转前提之前，价格的稳定甚至轻微下调的趋势依然会存在。

到年尾，往年的12月、1月期间均是楼市的热销期，由于今年春节有所提前，市场依然平稳过度的机会还是相当大的。

中山市房地产市场分析
06～08年2月中山市城（镇）区住宅销售量月度走势
表五
❑06～08年2月中山市城（镇）区住宅价格月度走势
表六
中山市房地产市场分析
❖从国土资源局统计数据可知，07年住宅市场成交价格处于较快的上升通道，镇区价格从07年初3000元/M2快速在短短半年时间内上升至4800元/M2的历史最高价位。

❖2007年9月份后，国家宏观调控政策的相继出台，使成交量、价格出现明显回落。

❖从价格月度走势可以看出，中山市的商品房住宅价格在08年2月份有小幅上涨，但即便如此，还是无法掩盖成交量下降明显的趋势，价格逆市走高，成交量下跌得更加厉害，再次说明楼市对楼市价格理性回归的期待。

❖从销售量月度走势可以看出，中山楼市在07年9月后经历了僵持期后，在08年初已真正进入交易寒冬。

虽然每
年春节期间，都是楼市成交的淡季，但08年的楼市寒冬似乎比往年来得更加猛烈且持久。

❑2008年中山市房地产市场特征：
1.中山消费者购买特征主要是理性、务实。

由于07年价格
上升太快,使消费者对价格存在更多合理回归的期盼。

2.新的发展商将在08年进入中山楼市，使镇区楼盘基本上
改变了鹤立鸡群的局面，08年镇区楼市将百花争鸣。

3.随着新发展商的加入，市场竞争更趋白热化，市场将出现
更多新产品、新户型，客户的选择面将更广。

4.镇区楼盘质素由于07年房地产投资加大，相应的产品将
于08年进入销售阶段，使08年产品的供应量大增。

5.由于受宏观调控政策的影响，小户型、实用率高的楼盘将
成为市场追捧的热点。

6.消费者购房心态将更理性，对价格、户型、小区环境、配
套等购房主要因素更加注重；
7.住房信贷政策将进一步收紧，各大发展商为加速楼盘销售
回笼资金，在促销优惠力度将不断0加大；
8、房地市场受利率、银行准备金不断调升的压力影响，房地产销售压力将更大。

❑2008年中山市房地产市场预测：
盘整过后，2008年楼市走势依然是个迷，看涨看跌各有其理。

中山楼市作为其个案市场，具有其鲜明的市场特
点，不同与全国房地产市场，甚至与珠三角其它城市也有较大差别。

房价缓、成长稳、发展快、需要创新是近年来中山楼市发展的趋势。

9月底以来，一系列地产新政组合拳如暴风骤雨把全国楼市打个七零八落，银行放贷紧缩，市场观望一片，资金链出现断层，房地产中介应声而倒，发展商谨慎拿地。

中山楼市也深受影响，买家在等国家新政，投资客退场，楼盘售楼部冷清异常。

12月11日,央行、银监会明确要求各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策，房地产政策调控信号继续从紧。

预计未来中山楼市将有以下几个方面的发展趋势：
1.房价短期内还会降低，整体趋势小幅上涨。

2.受央行加息和房贷新政影响，四分之一的潜在购房者推迟购房计划。

3.市场刚性需求依然较足，房价尚有一定上涨空间，在房地产宏观调控政策趋向明朗和落实后，一定时期内看涨的趋势仍是主流。

4.政府调控措施将不断加强,市场不明朗因素增多
5.由于07年中山市房地产投资额度的加大，大部分产品将于08年中陆续面世，随着市面货量的加大，市场竞争将更趋白热化。

项目所在区域分析
竞争楼盘分析
❖朝阳花地3期
规模：总建筑面积约12万平方米
主力户型：三房二厅、两房二厅（97～117㎡）
销售均价：预计3000—3300元/㎡
装修标准：毛坯房
区内配套：会所、泳池、网球场、幼儿园、壹加壹超市、商业广场等
❖森美时代花园
规模：占地85亩,总建筑面积约130000M2,由30栋小高层及商业街组成
宣传主题：发现美、亲近美、珍惜美、拥有美
主力户型：二房二厅（80～91㎡）
销售均价：3000元/㎡
装修标准：毛坯
区内配套：区内配套较少，依靠周边的市政生活配套设施欠缺
❖怡安花园2期
规模:总户数60户
宣传主题：居繁华之上,享无限升值
主力户型：二房二厅、三房二厅（90—120M2）
销售均价：2400元/M2
装修标准：毛坯
区内配套：市场、商业街，欠娱乐、教育配套
❖阳光美加2期—龙湖美墅
规模：共28栋小高层住宅，7栋多层住宅组成
宣传主题：山湖一脉，彰显菊城龙韵
主力户型：两房两厅、三房两厅（80～130㎡）
销售均价：4300元/㎡
装修标准：毛坯
区内配套：幼儿园、小学、会所、泳池等，毗邻小榄轻铁出口欠缺生活配套设施。

小区环境：所有楼宇均围绕着小区中央的大型水景—龙湖，环境怡人。

❖建华花园
规模：占地1000亩，由800多栋独立别墅及部份小高层洋房组成
宣传主题：一个的地方
主力户型：独立别墅（占地400M2至800M2），小高层洋房尚未推出
销售均价：别墅10000元/㎡左右；洋房5000元/㎡左右装修标准：毛坯房
区内配套：双会所、泳池，欠缺教育及生活配套设施
小区环境：小区内使用大量水景，由东、西、南、护城河等大型水景组成，气势宏伟。

❖东凤逸湖半岛
规模：占地约24万平方米
宣传主题：维也纳音乐之城
主力户型：三房二厅（110～120㎡）
销售均价：3700元/㎡
装修标准：毛坯房
区内配套：幼儿园、会所、超市、购物中心、泳池、网球场、影剧院等，欠缺生活配套设施
2008年上半年1-6月份中山市城镇住宅成交状况
图一
2006年1月至2008年6月中山市住宅成交价格走势图图二
中山市房地产市场分析
从国土资源局统计数据可知，08年住宅市场成交价格处于调整波动期，但是镇区价格却相对处于一个平稳的过渡时期，波动不是很大，整个上半年都处于4000元/㎡-4500元/㎡的价格范围内。

2007年9月份后，国家宏观调控政策的相继出台，使成交量、价格出现明显回落。

持续了10个月之久的楼市似乎并未借助奥运而走出寒冬，反而让更多的消费者持币观望，让楼市的寒冬期加长。

2008年中山市房地产市场特征：
中山消费者购买特征主要是理性、务实。

2008年经历了楼市的不断探底之后，消费者已经陆续地开始看房和购房。

从成交面积状况表上看，2008年初中山市场的住宅成交量明显萎缩，但3月份之后，中山不论城区还是镇区都处于一个相对平稳的状态。

说明现在住宅市场价格已经到了消费者的心理价位，已经陆续开始入市了。

镇区楼市将百花争鸣的时代即将来临，众多实力雄厚的开发商入驻中山各镇区进行房地产开发，使中山房地产市场竞争更趋白热化，同时市场也会出现更多新产品、新户型，客户的选择面将更广。

由于受宏观调控政策的影响，小户型、实用率高的楼盘将成为市场追捧的热点。

消费者购房心态将更理性，对价格、户型、小区环境、配套等购房主要因素更加注重；
住房信贷政策将进一步收紧，各大发展商为加速楼盘销售回笼资金，在促销优惠力度将不断加大；
房地市场受利率、银行准备金不断调升的压力影响，房地产销售压力将更大。

2008年中山市房地产市场预测：
盘整过后，2008年楼市走势依然是个迷，看涨看跌各有其理。

中山楼市作为其个案市场，具有其鲜明的市场特点，不同与全国房地产市场，甚至与珠三角其它城市也有较大差别。

房价缓、成长稳、发展快、需要创新是近年来中山楼市发展的趋势。

预计未来中山楼市将有以下几个方面的发展趋势：
1.房价短期内还会降低，整体趋势小幅上涨。

2.受央行加息和房贷新政影响，四分之一的潜在购房者
推迟购房计划。

3.市场刚性需求依然较足，房价尚有一定上涨空间，在
房地产宏观调控政策趋向明朗和落实后，一定时期内看涨的趋势仍是主流。

4.政府调控措施将不断加强,市场不明朗因素增多
5.由于07年中山市房地产投资额度的加大，大部分产品将于08年中陆续面世，随着市面货量的加大，市场竞争将更趋白热化。