不同收入阶层混合居住模式_价值评判与实施策略

个理想的状态? 这些是项目运作
一方面, 基于社会和谐的理 想, 混合居住模式被认为是解决
居住项目的主要开发方式强调市 场的作用, 试图通过吸引高收入
前应该考虑的问题。 4 混合居住项目实施的关键策
不同社会阶层隔离问题、促进不
阶层购买商品住房, 以减轻公共
略
同阶层居民交往的有效方法。科
住宅的财政压力, 但这种方式实
则混合 居住 项目就 越可 行。此
合
( 1) 通过中高收入群体的影
业机会? 许多人认为, 在混合居
外, 项目开发的其他特性, 如区
居 住
响, 改变 低收 入群体 的行 为模
住邻里中, 物质空间的接近, 并
位、设计、成本、规模、设 施、
模
式。除了住宅质量得以改善外,
没有直接促进不同阶层居民之间
居民的人口组成特性等, 也都直
虽然不同收入阶层混合居住
里曼 ( James S Co leman , 1990)
际上存在较大的附加成本。由于
项目的 运作仍 然存留着 许多问
在 社 会理论基础 ( Founda-
高收入阶层具有更大的购房选择
题, 但是如果在操作程序和方法
tions of Social Theory ) 中指 出: 当人们之间的关系转变为互助
住区规划研究RESIDENTIAL DISTRICT PLANNING
文章编号 1002- 1329 ( 2001) 02- 0026- 04
不同收入阶层混合居住模式
价值评判与实施策略
摘要 分析了混合居住模式产 生的现实背景及其价值理念, 介 绍了美国混合居住项目运作的主 要方法及其成功的关键因素, 并 对中国实施混合居住模式的现实 基础进行了思考。
不同 收入 阶层混 合居 住模 式, 代表美国目前住宅政策的发 展方向。其概念的提出, 不仅是
城市规划 CITY P LANNING REVIEW Vol 25 No 2 Feb 2001
单 文 慧 不 同 收 入 阶 层 混 合 居 住 模 式
图 1 典型的 12、24、48 公共住宅单元 迷你邻里 产阶级邻里中 来源: Oscar N ew man, Creat ing D ef ensible S pace, 1996.
能力, 而混合居住邻里对于高收 入阶层的吸引力较其他的单纯商
上进行更详细的策划, 并结合更 广泛的城市社会经济和政策脉络
的行 为 时, 就 产 生 了 社 会 资
品住宅邻里要差, 因此混合居住
来解决问题, 则可以收到相对较
本 [3] 。社会资本是促进社会良
邻里中商品住宅会具有较大的空
好的效果。
性发展 的基础 性资 源。另 一方
欧美国家为改善低收入者居 住状况, 长期以来一直推进以政 府为主导的公共住房计划, 通过 政府专项社会支出、社会资金投 入和政府的优惠鼓励政策相结合 等多种方法, 成功地建设了许多 公共住宅单元, 缓解了低收入者 住房的供需矛盾。但公共住房的 主要居民是享受政府补助无支付 能力的低收入者, 由于财政的压 力, 项目的运作必然在不同程度
以合理的成本, 吸引足够的中高
单
入阶层的居住模式, 至少为低收
一定的困难。
收入阶层来购买项目中的商品住
文
入居民提供了平等的外部社会经
慧
其次, 关于混合居住模式的
房, 这就意味着当地住房市场条
济环境, 为其自身社会经济能力
社会效果, 仍然存在着争论。主
件是一个重要的先决因素, 如果
不 同
的提升创造了同等的外部机遇。
可以很容易整合到中
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住区规划研究RESIDENTIAL DISTRICT PLANNING
对贫穷集中的现实问题的回馈,
实的社会效果等方面仍存在着许
群体占主导地位? 不同收入群体
其背后也有深刻的社会价值观念
多疑问。
的收入水平差别多大时, 才是一
作支撑。
首先, 在运作机制上, 混合
的最大障碍在于, 缺乏一个有效
发本身更为困难。不同的价值标
概括起来, 混合不同收入阶
的个人交往网络[4] 。 ( 3) 因为高收入群体具有更
准、不同的生活方式作用于同一 邻里环境, 当找不到契合点时,
层的居住项目要想运作成功, 并 达到其最初的目标, 以下几个方
明显、更严格的社会行为准则,
很容易发生冲突, 更谈不上社区
面是其关键:
可以规范每个混居邻里成员, 因
感的形成了。因此, 混合居住邻
( 1) 使项目的运作在市场机
而可使地区的犯罪率下降。
里必须要有一个强有力的主导价
制下可行
( 4) 低收入居民可以得益于 更多的就业机会、教育设施、安
对城市中居住空间分异的相 关研究虽然停留在一种较为理想 的状态上, 并没有考虑其它更复 杂的制约因素, 但它毕竟表明: 城市人口的社会经济特性与其在 城市中的地理区位之间存在必然 的联系。实际上, 在都市空间结 构演化过程中, 不同社会经济特 性居民在空间上的分化是一个重 要特征。城市中不同社会经济地 位居民空间分化的直接后果是低 收入与中高收入阶层的相对隔离 和城市低收入阶层的集中分布。
低收入者创造提升其社会经济能 力的机会, 减少他们对福利制度 的依赖。
HU D 在 公共 住 宅项 目 中, 为解决贫穷的集中, 主要采取两 种操作方法。其一是采取分散的 方法, 把将要开发的公共住宅单 元划分成小的组团, 分散在现有 的中高收入阶层邻里中。奥斯卡
纽曼 ( Oscar New man, 1996) 在 创造 可防卫的 空间 一书 中, 详细 地 介 绍 了 他 在 约 克 尔 斯 ( Yonkers) 市的公共住宅开发项 目中, 成功地把 200 个低收入者 住宅单元, 整合在中产阶级邻里 中的经验。纽曼运用了 迷你邻 里 ( Mini- neighbo rhood) 的模 式 ( 图 1) , 把 200 个住宅单元 分散布置在 7 个不同的地块上。 他认为每个公共住宅组团的住宅 单元数目应尽可能小, 理想的迷 你邻里住宅单元不应超过 24 户, 而且在建筑形式上, 公共住宅应 与周 围 的 中 产 阶 段 住 宅 相 协 调[ 2] 。HU D 采 取的第 二种方法 则是, 将公共住宅和商品住宅结 合起来开发。在同一个邻里中, 公共住宅和商品住宅的比例需视 当地住房市场的状况来确定。一 般而言, HUD 允许公共住宅的 比例在 20% ~ 60% 之 间。混合 居住的居民家庭收入水平的浮动 范围是平均收入 水平的 50% ~ 200% 。这种方法 主要强调, 通 过市场力量, 在开发的市场利益 和非盈利的社会目标之间取得平 衡。按财政资助方的不同, 可以 分为地方政府资助项目、公共住 宅机构项目、独立个人或机构资 助项目等多种类型。这种方法, 由于主要以市场运作为基础, 将 公共住宅项目和以市场盈利为目 标的主流房产开发项目相结合, 比较第一种方式而言, 又不存在 地点较分散而带来的协调和管理 问题, 因而成为实现不同收入阶 层混合居住目标的主要途径。 2 混合居住模式的基本价值理 念
置率。此外, 为吸引高收入阶层
史 渥 兹 ( Alex Schw ar tz,
面, 基于社会公平的价值观, 低 收入者应该与高收入者享有同等
购买住房, 需要在建设和维护上 投入更多的资金。因此, 建设成
1997) 认为混合居住项目运作的 先决条件在于, 项目本身是否能
的生存与发展条件, 混合不同收
本的增加, 给其财政的运作带来
意识到低收入家庭集中所带 来的社 会和环境 问题, 自 1970 年代起, 美国一些地方政府便通 过土地使用控制和免税政策, 试 图将低收入阶层的住宅整合到中 高收入阶层邻里中去。同时美国 住房 与城市 发展部 ( HUD) 改 变了以往集中建设公共住房的传 统做法, 转而以不同收入阶层混 合居住作为其根本的发展策略。
关键词 混合居住模式; 城市 居住空间分异; 社会整合; 社会 公平; 社会资本
HOUSING FOR THE MIXED INCOME DWELLERS: THE EVALUATION AND STRATEGY FOR IMPLEMENTATION
SHAN Wenhui ABSTRACT: T his paper analyses the backg round and social value of the mix ed - incom e housing, and ex plains the key methods and factors of the successful US mixedincome housing pro jects. M eanw hile, the realistic conditions for China to practice the mix ed- inco me ho using are also taken into acco unt. KEYWORDS: m ix ed - inco me housing; gentrification; social integr ation; social justice; social capital
上依赖于市场的配置机制, 政府 的公共住宅基本上还是位于开发 成本较低的地段, 也即原有的低 收入阶层较集中的地区、或各种 公共服务设施和基础设施水平较 低下、可达 性 较差 的地 区。因 此, 政府的公共住房政策在一定 程度上促进了低收入者聚居邻里 相对集中的趋势。贫穷家庭的集 中, 不仅带来了高密度、拥挤、 公共设施匮乏等城市环境方面的 问题, 也 引发 了一 系列社 会问 题, 诸如: 犯罪率增高、失业、 严重依赖福利政策等。由于投资 缺乏回报, 这种地区往往难以吸 引给该区带来就业机会的开发和 投资活动, 被隔离于城市主流的 社会经济生活之外。
混合居住模式是指将不同收 入和阶层的居民在邻里层面结合 起来, 形成相互补益的社区, 尤 其对于低收入群体来说, 使之不 致被排除在城市主流社会生活之 外。这种混合居住模式提出的另 一个重要背景是美国福利政策的 变化。1980 年代 以来, 政府福 利政策的重心, 由单纯的捐助转 向提高 被救济 者自身再 就业能 力, 通过混合居住模式, 可以为
要的争论焦点是社会经济异质的
当地住房市场为中高收入阶层提
收
在此基础上, 混合居住模式
邻里和住宅开发, 是否一定会带
供的住房选择机会较少, 并且中
入 阶
的支持者认为, 不同收入阶层混
来好的社会效果? 是否会增加社
高收入群体的住房需求潜力大,
层 混
合居住邻里的主要优点在于:
会资本的积累, 并提供较多的就
中图分类号 TU 984 11+ 9 文献标识码 B
1 混合居住模式 产生的背 景及其主要方法
在一种以自由市场为主要调 控机制的经济模式下, 城市居住 空间的分异在某种程度上是一种 不可避免的现象。早在 20 世纪
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单文慧
初期, 伯 吉 斯 ( E W Burgess) 和霍姆尔 霍伊特 ( H omer Ho yt) 等人就提出资本主义城市居住空 间分异的同心圆和扇形模式, 默 迪 ( M ur die, 1969) 提出了城市 生态结构的理想化模型, 揭示了 城市中人口社会经济特性的地理 空间分异模式。赛林斯 ( Salins, 1971) 运用因子分析生态学的方 法, 对美国四个大城市进行的研 究表明, 在城市发展的不同时空 中, 三种因素表现出不同的空间 分布形态: 社会经济地位呈扇形 分布, 家 庭地 位呈同 心圆 状分 布, 种族地位呈簇状分布[ 1] 。
式
城市邻里的生活环境质量也得以
的交往。既然各阶层居民之间的
接影响到项目的可行性 ( 表 1) 。
提升。
互助性交往状况难以得到改善,
布罗菲 ( Paul C Br ophy, 1997)
( 2) 通过中高收入居民的信ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
低收入居民还是处于信息和知识
对美国 7 个混合居住项目的分析
息网络、以及新环境的社会观念 影响, 低 收入 居民容 易找 到工
的相对隔离状态, 因而从根本上 得不到提升其自身社会经济能力
表明: 财政可行性、设计质量、 良好的管理和维护以及具有市场
作。狄肯斯 ( William T Dickens,
的机会。实际上, 不同收入群体
潜力的 区位是 其成功的 基础因
1997) 认为低收入阶层获取机会
在邻里层面的整合, 要比项目开
素[ 5] 。