建德市三都镇宅基地换房“二选一”模式0716

建德市三都镇宅基地换房“二选一”模式

的做法与成效

近年来，在推进农房住房改造工作具体实践中，建德市三都镇按照城乡一体化发展和“坚持科学规划、推进集聚发展、尊重农民意愿、让农民得实惠”的要求，坚持政府主导力、农民主体力、市场配置力“三力合一”，积极运用市场机制吸引房地产企业参与农村住房改造集中安置工程建设，推出了以农村宅基地换取农民公寓和小区型商品房“二选一”模式供农户自主选择，并以限价、补助、奖励等方式积极鼓励农民到集镇购置住房，在推进新型城镇化和新农村建设互促互进方面做出了积极的探索。

一、实施背景

加快农村住房改造，是推进新农村建设的有效载体，也是统筹城乡发展，促进人口向城镇集聚，提高城镇化水平的必然要求。三都镇地处富春江、新安江、兰江三江交汇处，是建德市“环三江口”经济发展圈中的重镇，进一步加快农房改造，对促进全镇经济社会又好又快发展意义重大。

1、现实发展有需求。近年来，三都镇经济社会快速发展，交通区位条件不断改善，加快推进集镇开发，不断提高集镇的整体服务和集聚功能，是近几届三都党委政府和老百姓的夙愿，但一直苦于资金问题而踯躅不前。以三都集镇新区综合发开建设项目为例，该项目总用地195亩，预测需投入建设资金近1亿元，根据当前镇财政收入状况，凭政府一己之力根本无法解决。

2、农民群众有期盼。尽管近年来，通过实施“千村示

范、万村整治”工程、“下山脱贫”工程、农村群众危旧房改造等工作，解决了部分农民住房困难问题。但随着经济的发展，农民改造住房，提升居住环境的意愿十分强烈。尤其是凤凰、前源、大唐等部分偏远高山村的村民因为教育、医疗等问题急盼下山进城。

3、政策环境有机遇。2010年以来，为进一步改善民生、扩大内需，推进城乡一体化和社会主义新农村建设，建德市认真贯彻落实省市文件精神，相继出台了一系列鼓励农房改造的优惠政策。这些政策覆盖面广、含金量高，给大力推进农房集聚改造项目建设带来了前所未有的历史机遇。

二、运作模式

所谓宅基地换房“二选一”，即农民在放弃宅基地迁入城镇居住的过程中，在同一区块内建造多层农民公寓和小区商品房供农民二者选其一。其中，多层农民公寓由镇农房改造公司统一规划建设，按成本价向农民供给；商品房由来镇投资的房产公司自主开发，按照略低于市场价格的标准由农户自愿认购。三都镇宅基地换房“二选一”的做法是在充分调研的基础上分阶段有序进行的，主要包括四个环节。

1、房屋普查。自2010年以来，该镇以行政村为单位，对农民房屋进行普查和测量，建立房屋档案，获得准确的第一手资料。同时，由村民委员会成立工作小组，进行村民身份认定，确定进城入户家庭人员数量。

2、规划建设。在集镇洪庙畈区块划出195亩土地用于农房改造集中安置项目建设，其中23亩土地作为多层农民公寓用地，规划建造204余套农民公寓房，其余170余亩规划建设商品房，并配套幼儿园、农村信用社、大型超市、农

贸市场和娱乐健身广场等公共设施。工程计划分三年实施，计划安置农户1000户，集聚人口3500人，建成后三都集镇面积、人口都将增加一倍。

3、村民申请。通过前期的调查和测量，经多方征求意见后，根据建德市农房改造相关文件精神制定出台本镇农房改造实施方案和政策标准。大力开展政策宣传，让农民充分了解政策内容，满意者提出搬迁、换房申请，做到不强求，不强制，不强拆。

4、实施换房。选择多层农民公寓安置的，按房屋建设成本供给（均价1000元/㎡）。镇政府建设60/㎡、100/㎡、120/㎡三种户型供农户选择，一人户自能选择最小户型。2—4人户可选择任意一种，5人以上可以选择两套，但总面积不得超过180/㎡。积极鼓励农户自愿认购商品房，规定在享受市级6—8万元奖励资金的基础上，以宅基地复垦验收面积为准，按80元/㎡对农户进行额外奖励。

三、特色亮点

三都镇运用市场机制吸引房地产企业参与农村住房改造工程建设，并在宅基地换房过程中提供商品房和农民公寓两种安置模式供群众选择，有效突破了小城镇开发建设的资金瓶颈，也给老百姓带来了实惠，实现了政府、企业、农户三方共赢。

1、破解了建设资金瓶颈。政府主导、企业运作的开发模式，改变了过去城镇建设一切由政府负担到底的做法，有效破解了资金短缺制肘。如在三都镇农房改造集聚工程建设过程当中，征地及报批费所需的2000万元费用则由企业先行垫付，镇政府负责为企业办理土地征用和办证等手续，在

获得土地摘牌后再予以归还，同时市民广场等部分公共基础设施费用由双方各自承担50%。政府在不花钱、少花钱的情况下加快了城镇基础设施建设步伐，改善了群众居住环境，提升了集镇形象。

2、腾出了发展用地空间。农民宅基地换房后，该镇将农民原来的宅基地包装成宅基地复垦项目，在实现耕地占补平衡的同时也腾出了发展空间。目前，该镇已完成2010年宅基地整理项目3个，复垦面积达到154亩，按照目前农房改造申报数目情况，预计在通过宅基地整理项目三年内可腾出土地指标空间100亩以上。同时，农民进城后推动了土地流转向大户集中，有利于规模化、产业化经营。

3、降低了农户进城门槛。宅基地换房“二选一”模式，给了不同需求的农户自主选择的权利，也降低了农民进城门槛。以一套100平方米的农民公寓为例，政府供给的成本价格为1000元/㎡，总价为10万元，农户累计可获得政府奖励8—9万元，不计装修费用自付1—2万元即可下山搬进新房。如农户自愿认购1700元/㎡的限价商品房（市面均价2200元/㎡左右），可享受的政府奖励11—12万元，即首付6—7万元即可有用完全产权的物业，还存在较大的保值升值空间。

4、改善了山区农户生活品质。农民换房后进城后，实现了“三升三就”，即增加了财产性收入、工薪收入以及承包地流转的租金收入，孩子就学、青壮年就业、老年人就医等“三就”也得到大大的便利，与此同时职业选择和生活方式选择的机会也增多，得到了实实在在的实惠。

5、开辟民间资本参与新农村建设的渠道。在国家加强

房地市场调控的大背景下，借“浙商回归”、“杭商回归”的东风，不少房地产企业将投资的目光转向了农村，愿意投资农房改造集中安置点建设这样的微利项目，企业主在实现造福乡梓初衷的同时也为企业自身发展开辟了新路。