物业服务企业应对物价上涨的八大措施

物业服务企业应对物价上涨的八大措施.txt 李文生

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摘要

针对物价上涨给物业管理企业带来的影响，本文力图从八个方面为企业降低成本，增加收入，

以便更好的进行服务工作。

文/李文生

近年物价不同程度的上扬，各地最低工资也纷纷调高，给用人单位的正常经营带来了很大的

压力。物业服务企业面对的是劳动力成本的大规模增加，而应当收取的物业服务费用却不可

能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了

97.4%，而物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业的合法经营变得越

来越困难。物业服务企业作为劳动密集型企业，最大的支出在于人员工资，工资支出可占到

物业费收入的60%以上，物业服务企业当前的形势极为严峻，甚至到了生死存亡的边缘。因

此物业服务企业如何化解这个风险就显得尤为重要和迫切。笔者通过多年来对物业服务经营

的了解，认为可以采取以下八个措施对此风险进行化解和防范：

一、开拓特约服务和配套服务

目前由于绝大多数的物业管理服务处于低水平层次运行，因此服务内容较为单一，多数公司

处于传统的服务项目中。物业管理服务不仅包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维

修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的公共性物业管理服务，

还包括内容丰富多彩的特约服务和配套服务，所谓物业管理特约服务是指具有物业管理服务

性质并采用物业管理核算方式但超出常规性物业管理服务项目之外的服务项目。通常的特约

服务有：户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。小区（大厦）配套服

务是为了充分发挥物业的使用和服务功能而开设的配套经营服务项目。如文件打印、复印、

停车场管理服务、受业主委托代理租赁房屋或场地、商品的批零销售业务、餐饮娱乐服务业

务、广告代理发布业务、电话代办服务业务、水电气代收代缴业务等等。

无论何种服务通常都可以是有偿的，物业服务企业应该和业主就服务的内容、报酬的数额、

支付方式、支付时间等作出约定。随着人民生活水平的不断提高，人们的消费层次也逐渐拉

开，需求也各不相同。物业服务企业应当针对不同业主的消费需求提供不同的服务，这样既

增加了物业服务企业的收入，也通过多种渠道和业主接触、了解，进一步加深和业主的感情，

以便于服务工作的开展和进行。

二、催收欠费

业主拖欠物业服务费是导致物业服务企业难以维持的重要原因。物业服务企业提供了合格的

服务，业主就应该缴纳物业费。但目前的情况却并非如此，有相当一部分业主在侥幸、贪小

便宜、心理不平衡等想法的驱动下，以开发商遗留问题、物业管理的服务质量与收费不符、

没有签订物业服务合同、社区共有财产权属、管理、收益不明等种种理由拒绝缴纳，能欠就

欠，能拖就拖。有的业主自入住以来就没有交过物业费，经过数年积累多者可达到上万元，

给物业服务企业的正常运营形成了极大的负担。在此情况下物业服务企业必须催收被拖欠的

物业服务费。

根据不同的欠费情况和催收阶段，针对不同的欠费业主，催收欠费的方法也有所不同，通常

有如下几种：通过业主委员会催收、上门向业主催收、仲裁、诉讼。一般而言在无正当理由

拒交物业费的业主中，仅选择典型的欠费业主使用诉讼的催收方法。通过诉讼给这部分欠费

业主和其他业主以警示和教育，让他们端正对物业管理服务的认识，拖欠物业费实质上是对

于其他已交费业主权利的侵害。

三、科学管理，减少支出

按照《物业服务收费管理办法》的规定，以实行物业服务费用包干制的为例，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括九部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业服务企业是可以通过对管理的挖潜，减少相关支出。

理顺供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位和园林、绿化、环卫等城市管理部门与小区物业管理的衔接关系，为物业管理创造有利条件，减少不合理支出，切实维护业主的权益。搞清与物业管理活动密切相关部门和物业服务企业之间的权利和义务对于减少支出具有重要的意义。物业管理条例第五十二条规定:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这些应由其他相关部门支出的费用是需要引起物业服务企业重视的。例如保修期内的责任问题就是一个很重要的内容，建设工程质量管理条例第四十一条规定建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此保修期内的建设工程质量维修是不应该由物业服务企业进行的，也就意味着这部分的支出是不应该从物业费中列支的。如果不了解这方面的规定进行了这些工作，既增加了人员工资的开支，也增加了维护修理费用的开支。

另外，可以根据企业自身的情况采取一些减少支出的办法，例如空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整，节约水电费；加强设备的日常维护保养工作，发现异常及时维修，消除安全隐患，节约维修费；对低值易耗品制定具体的量化标准，节约低值易耗品；完善采购制度，建立专门的采购管理机构保证所购物品质优价廉，最大限度的降低采购成本，大宗物品的采购实行招投标制度；加强对职工职业纪律和职业道德的教育，杜绝水、电等“跑、冒、滴、漏”浪费现象的发生。

四、开展物业经营管理服务，提升物业服务档次，扩大收入

扩大物业经营规模、拓展服务领域、追求规模效益、走多元化发展的道路是提高物业服务企业盈利能力重要的抗风险手段，也是衡量物业服务企业经营能力强弱的重要标志之一。

物业服务企业具有相对雄厚的各种资源，如专业技术人员等，积极开展物业经营管理服务，为广大业主、业主大会及其特物业管理人提供资本投资管理决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估的经营服务，例如物业费及租金的测算、物业管理方案的制定、物业服务合同及其他相关合同的起草、修改，物业管理的各项规章制度应急预案的制定等，都可以作为物业服务企业创收的亮点，同时也超越了传统服务的范围，使物业服务企业的内容上了更高的档次。

通过对市场进行深入调研，经过充分论证，以物业服务企业自有的技术及人力资源，积极开展对外承接物管业务，提供保洁、保安及装修等服务工作，将外包项目的收入占物业服务企业经营收入的比重逐步增加，避免一些经营风险。打造良好的信誉及优质的服务，打开市场，取得良好的商业信誉，努力达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展目标，增强物业服务企业经营的稳定性和可靠性，可使企业的运行更加平稳。

五、上调物业费或降低物业服务标准

上调物业费的收费标准或降低服务标准是解决一切问题的基础，但无论是上调物业费还是降低服务标准都必须召开业主大会进行表决。物业服务费的上调是不可避免的，但是难在业主大会的召开和表决。降低服务标准可采取如减少清洁卫生和保安巡逻的次数、减少人员开支如压缩人员编制等、减少用品损耗如清洁用品的维修利用等。但从长远来看，降低服务标准