传统商业街面临的危机

传统商业街面临的危机

中国商业发展到如今，每个城市，不论大小，几乎都有自己的城市商业中心，它们是社会、经济发展到一定程度必然出现的产物。在国内，由于经济体制的缘故，和国外，特别是西方国家相比，商业的发展存在着较大的差异。

自解放以来，由于对资本主义的排斥，在相当长一段时期，国内的商业都是由国家的“计划”而进行，因此，发展缓慢，缺乏生机。每个城市最多也就是以当地城市的名称命名的百货大楼，仅此而已。

改革开放过后，随着经济发展的需要以及一系列支持个体经营的条例出台，国营商业依然以百货的形式在原有的百货大楼周边重复建设，而个体商业则得到了自清朝乾隆年间以来最为迅猛的发展—其发展大多以城市百货大楼为中心，慢慢向四周辐射，逐步形成了如今的城市商业中心，并且大多数是商业街的形式。地方政府为了让其更好的发挥商业的作用，禁止车流，只许步行，形成最终的所谓的商业步行街。

从上世纪90年代中叶到现在，城市的传统商业中心无论是在满足人们消费、休闲方面，美化城市形象方面，还是在对城市的经济贡献方面都起到巨大的作用。

随着改革的不断纵深，经济的持续高速发展，以及日益加快的城市化进程，城市传统商业中心似乎逐渐满足不了城市发展的需要，其市场地位在发生着非常微妙的变化。主要表现在三个方面：

一、商业老化

商业的老化几乎是所有城市的商业中心都面临的最为严峻问题。

从外部的硬件条件来看，主要表现在外部道路的狭窄，无法满足如今庞大的车流量，导致交通堵塞，最终影响到商场的人流量，以及消费者对商业中心的感知甚至消费倾向。其次，随着人们生活水平的提高，私车保有量急剧上升，停车问题日益成为国内商业发展的瓶颈问题，而传统商业中心恰好在停车上一直是一个空白，如果停车无法良好的解决，将加速传统商业的衰退。

从内部的硬件条件来看，商业的建筑外观在经历了几十年的风吹雨打过后，呈现出了明显的沧桑与老迈，它们已经不在扮演城市风景的角色，相反，甚至影响到了城市的市容，相应的，内部装潢配套的陈旧与老化，同样暴露出了传统商业的“人老珠黄”。其次，商业的规模是传统商业更难突破的问题，娇小的规模根本无法体现现代商业的休闲购物环境，也无法满足消费者贪婪的购物欲望。在无法打造“一站式”购物平台的情况下，很难和其他新兴综合性商业抗衡。另外，传统的建筑格局是传统商业的又一不可忽视的障碍，在大量诸如超市等新兴商业形态气势汹汹涌入中国市场的时候，传统商业由于建筑格

局、消防问题等等方面无法满足对方的要求，最后痛失合作的大好机会。

如果说硬件问题是传统商业在肉体上的创伤的话，那么，软件上的问题则是传统商业在精神上的缺陷。是传统商业面临的最核心的问题。

随着经济的发展，消费群体的日益年轻化，消费结构的日益高级化，造成传统商业在商业形态上，商品组合上，营销模式上环环脱节，离消费者的真正需求越来越远。

二、主力商业的经营情况竞争中调整

对于传统商业而言，有两大法宝：一是占据城市的核心位置，有着悠久的商业历史，浓重的商业氛围对消费者有着传统的商业吸引力。第二是商业中心的主力经营商家，纵观国内大多数传统商业中心，无一不是由大量的单体综合性商业项目组成，占了传统商业中心商业面积的较大部分，其单纯百货商业形式，过去特别受消费者的青睐。如果把整个传统商业中心看做一个商业整体的话，其中这些单体的商业项目就好比商业街的主力店，对传统商业中心起着＂镇山＂的作用．他们经营得好与坏，直接影响到整个商业中心的商业发展。但现实往往是那么残酷，这些商业都在竞争中力不从心，纷纷进行调整。

三、业态单一，内部竞争过大

目前，国内的城市商业中心所经营产品大都与传统百货相似，不外乎服装、鞋帽、珠宝、眼镜、手机、电器等大众商品。商业结构相对混乱，缺乏较为明确的商业定位。

表现在：

1、商业业态重复单调，

2、经营产品极为相似，

3、商品档次不分你我。

从一些国内大城市、甚至国外的发展经验表明，消费者对餐饮、娱乐等服务、体验类商业的潜在消费需求非常之大。因此，若以传统百货商品的零售为主，根本无法深层次的挖掘消费者的需求，同时造成内部各商家的恶性竞争。

四、城市其他区域新兴商业的崛起以及新城市商业中心的竞争

近十年来，国外知名零售企业不断进入中国市场，有以新世界、百盛为代表的百货、购物中心；有以沃尔玛、家乐福为代表的超市；有以百安居、宜家为代表的家居建材超市；还有以IMAX、方特、时代华纳为代表的影视院线。等等。特别自从是去年年底，我国零售市场已经全面开放，外资企业的扩张将更加自由，步伐也将更加快速。

这些企业以及国内的商业企业，在城市商业中心以外的地方疯狂选址、布点，特别是在国内一线、二线城市，由于住宅社区逐步规划化、规模化，这些商业形态纷纷进驻社区。在给消费者带来便利的同时，无形中给传统商业中心带来巨大的竞争压力。由于商业本身“扎堆”的特点，区域商业中心的形成指日可待。届时，社区或区域商业中心将垄断区域的市场消费，取代传统商业中心对区域的商业辐射。

面对如此严峻的市场现状，传统商业中心应该有所警醒：

1、商业的改造势在必行。这需要政府和商业企业联合起来，包括对前面提到的外部交通、停车，以及商业本身的各种硬件条件进行提升，确保能在当前甚至将来的市场竞争环境中能够保持竞争力的。

2、提高商业的经营能力。有两个方面：一是提高现有商业员工的综合素质，提高从招商到销售到管理等各个方面的经营能力；另一方面则需要加强对外招商的力度，尽可能的吸引国内外先进商业形态及商家的入驻，提高整个商业中心的商业形象，提高商业竞争力。

3、丰富商业形态。在符合市场需求的情况下，尽可能引进新兴业态，与传统百货类商品错位经营，在防止严重的内部竞争的同时，也提高对外的竞争优势。

4、传统商业中心的核心优势在于其历史，也是其他新兴商业无法拷贝的核心价值。因此，延伸、突出商业中心的商业文化是提高商业竞争力的最有效手段，当然也是对改造能力要求最高的一点。