开发强度控制

开发强度控制

本规划对镜湖的建设用地开发控制上提出在开发总量严格控制下适当增强地块开发的弹性原则。

为避免地块划分、开发容量等方面规定过细会给规划管理带来诸多不便，故规划根据规划区域的特点，分别对各类建设用地采取总量控制原则。

8.1.1容量控制

（1）高强度开发区：商务金融区，商务酒店，容积率控制在4左右。

（2）中高强度开发区：商务办公区，文化娱乐区，高层住宅，容积率控制在2～3。

（3）中低强度开发区：普通住宅区，容积率控制在1.2～1.8。

（4）低强度开发区：公园休闲区，容积率控制在0.5以下。

其中：

医疗卫生：容积率1.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于38%；

中小学：容积率0.7-0.8，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%

8.1.2密度控制

（1）高密度区：金融商务区、大型商业区，建筑密度低于50%

（2）中高密度区：文化娱乐区，建筑密度低于45%

（3）中等密度区：商务办公区，建筑密度低于35%

（4）中低密度区：普通住宅区，建筑密度低于30%

（5）低密度区：公园休闲区，建筑密度低于15%

8.1.3高度控制

（1）高层区：商务金融区、商务酒店，高度控制在150米

（2）中高层区：商务办公区，高层住宅，高度控制在100米

（3）多层区：文化娱乐区，普通住宅，高度控制在30米

（4）低层区：公园休闲区，高度控制在10米

8.2土地使用相容性

规划所确定的各街坊用地性质为主导性性质，为适应建设的多样性需要，提高规划的灵活性、适用性，在实际开发建设中，如因发展需要土地性质需改变，必须经规划部门批准。

8.3建筑后退及间距控制规定

8.3.1 各类建筑后退用地界线和道路红线距离应按《芜湖市城市规划管理技术规定》的有关规定执行。其中：

芜屯路：各类建筑退芜屯路道路红线20米。

弋江中路、黄山东路、神山东路、三环路：高层建筑退道路红线15米，多层建筑退道路红线10米。

次干道：高层建筑退道路红线10米，多层建筑道路红线5米。

城市支路：高层建筑退道路红线5米，多层建筑退道路红线3米。

轨道交通：轨道路线两边各退50米。

高压走廊：高压线两边各退15米。

8.3.2 起保护和隔离作用的防护绿地，局部地段可作为公共非机动车停车场、公共厕所、公共电话亭以及广告栏等公益性服务用地。除此以外，任何单位与个人不得侵占。

8.3.3 沿城市道路修建的围墙必须通透、美观，且内侧应种植树木、花卉。第九章交通与土地利用开发协同

第53条结合交通设施的特性进行土地功能布局，最大程度地发挥土地利用效能。科学制定交通设施的建设和土地开发利用最佳的建设时序。采取综合、立体、集约化的开发模式。

第54条轨道交通沿线土地利用

（1）结合轨道站点划分土地利用性质，提高沿线未建设土地的开发强度和标准；

（2）制定轨道沿线土地供应量规模和开发时序；

（3）优先预留轨道设施和附属交通设施用地；

（4）对于建成区，提高轨道沿线开发强度的形式主要有两种：一是使轨道沿线原有劳动密集型工业用地向商业、居住以及高新技术产业用地转换。二是使轨道沿线的老住宅区特别是一些低于现行规划标准的住宅区再度开发；

（5）对于未建成区域，轨道沿线土地建议规划为商业、行政办公、居住等用地，并结合轨道交通车站进行高强度开发。

第55条轨道用地控制

（1）地铁地下区间线路的中线位置按与道路中线重合考虑；布设有轨道交通地下线路的道路，以道路中线两侧各15米作为地下线路规划建设控制用地；地下车站规划建设用地的控制宽度为40米。（2）地铁高架线路一般应架设在道路中央，当道路一侧为规划绿地时，也可架设在有绿地一侧的道路旁。高架区间线路的规划建设用地按10米宽度控制预留，高架车站规划建设用地的控制宽度为30米。（3）地铁线路弯道段在通过街角建设用地时，其规划建设用地控制宽度为30米，地铁弯道位置按轨道上、下行中线以300米半径的圆曲线与相交道路中线相切考虑。

（4）轨道交通高架线路和地面线路沿线地区，其（街道）两侧建筑距轨道交通的环保隔离控制距离应不小于30米。地下线路对地上建筑主要产生振动影响，当地上道路红线不小于50米时，环保隔离控制距离不作控制，当道路红线小于50米时，建议道路两侧的建筑间距按50米控制。

第56条交通引导建设区设置和控制原则

（1）紧邻公共交通枢纽沿线的区域可称作交通引导建设区。规划大兴新城建设五个交通引导建设区。开发区以道路交叉口为中心，半径分为1000米和500米两类。

（2）高强度开发土地，建议容积率不小于2.0；开发区内配建地下停车场；开发区中心的轨道、地面公交和私人交通工具实现“零换乘”。第十章分区发展指引

第一节城市建设分区发展指引

第57条划分建设分区的目的是根据新城不同区域的发展现状、自然资源条件、功能特征、未来交通市政支撑条件等，制定分区域发展策略。并为下一层次街区划分、控规编制和规划管理提供依据。

第58条建设分区采用两级分区体系。一级分区将大兴新城与功能分区相对应，重点确定各个分区和组团的功能定位和发展策略。

发展策略分为发展建设、改造提升、集约发展、改造完善、预留控制五类。发展建设策略指以适当超前的标准打造新的城市发展极，营造新的城市景观；改造提升策略指大力整合、置换现有用地，提升其职能作用，在考虑文脉的基础上发展新的城市景观；集约发展策略指继续现有发展方向，以科学发展观为指导适当调整，强调集约化和提升质量；改造完善策略指重点进行局部调整，完善内部的服务保障体系。第59条大兴新城划为10个分区。

（1）核心区：范围为埝坛水库、高尔夫球场以东至铁路线。职能定位为区级行政办公中心与公共服务中心，中高端居住片区。发展策略为重点发展建设。