某商业步行街招商策划实施方案

（龙盈泰商业广场）

龙岗商业步行街

世方物业成就铺王

目录

第一部分商场基本情况 (4)

一、本项目地段概述 (4)

地理位置： (4)

商业氛围： (4)

商场规模： (4)

项目配套设施： (4)

第二部分：周边人口结构调查 (5)

一、龙岗镇人口 (5)

二、龙岗老中心城人口与商业情况 (6)

第三部分：龙岗商业市场调查 (9)

一、龙岗老中心城商业情况 (9)

二、龙岗其他镇的商业情况调查 (12)

第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准 (18)

一、商场经营定位： (18)

二、首层商业步行街 (18)

三、龙岗女人世界 (19)

四、装修标准 (19)

商场公共装修建议： (19)

一楼步行街及步行街铺位装修： (20)

二楼铺位装修 (20)

第五部分招商策略 (23)

一、招商平面分割图(见附图) (23)

二、龙岗商业租金调查及商场租金确定 (23)

龙岗商场租金调查： (23)

龙岗中心城部分商业街商铺租金调查 (24)

商场租金及租赁期： (24)

租金策略 (24)

租赁期实际租金收益： (25)

三、招商目标客户 (25)

四、招商相关法律文本 (26)

第六部分整合推广策略 (32)

一、商场命名 (32)

二、商场推广主题 (32)

三、招商推广策略 (32)

四、招商画册要点及文案 (33)

五、招商、销售推广时间进度安排 (35)

第一部分商场基本情况

一、本项目地段概述

♍地理位置：

项目位于龙岗区中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返市区，数十条线路通往全国各地。（项目位置图见后页）

♍商业氛围：

项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至、、等邻近地区。

♍商场规模：

商业建筑面积：33103.37平方米；

·层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。

一层10308.61平方米

二层10292.55平方米，

三层8842.29平方米，

四层3659.92平方米。

地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）

♍项目配套设施：

全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。

停车位： 244个（不详）

广场面积：2000平方米现代化休闲广场（不详），应由出效果图。

第二部分：周边人口结构调查

一、龙岗镇人口

龙岗位于市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是市面积最大的区级单位。总人口171万（2000年人口普查数字），是开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。本项目所在地为旧城中心区。

龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、机场仅半个小时车程。是省珠江三角洲重点工业卫星镇、省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了21个工业区，兴办了各类企业1050家，均来自、、日本、国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。

二、龙岗老中心城人口与商业情况

龙岗老中心城人口状况

龙岗老中心城人口调查

——第一商圈（旧城区约2公里）市场人口基数统计（据不完全统计）

（以上数据分别由龙岗区同乐派出所、龙岗村委、新生派出所和等单位提供）

龙岗老城区人口状况分析

龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。

一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。

第三部分：龙岗商业市场调查

一、龙岗老中心城商业情况

该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。

龙岗镇中心主要商业

龙岗旧城镇区家电类商场

龙岗旧城镇区家私类商场

龙岗旧城镇专业市场

本项目与其它零售商距离表

总结：

➢老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；

➢老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米左右；

➢有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。

国商、百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。

➢本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。