中国房地产金融生态环境

中国房地产金融生态环境

2015年央行持续实施稳健宽松的货币政策，实施了五次降准和五次降息，扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，并改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点等，市场流动性和可贷资金大幅提升。在此背景上，房地产行业资金面明显好转，融资成本逐步降低，为房企加速吸收金融资本及向金融业转型营造了良好环境。

作为资本市场发展的新纪元，2015年资本市场各项制度建设加速改革与完善，监管层进一步放松了公司债、再融资限制，市场主体不断扩容，房企直接融资规模迅速提升，以大规模低成本融资替代银行贷款等高息负债，促使房地产行业整体融资成本不断走低。同时，房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。房企在吸收金融资本推进跨界融合的过程中，继续聚焦优势资源加快资本扩张、深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式，许多房企开始试水房地产私募股权基金、类REITs、房地产众筹等新领域。一个以房地产为核心，金融业、物业服务等多业态协同作用的大金融发展格局正在形成。

1．中国房地产公司债发行状况分析——2015年公司债发行火爆升温，2016年4月违约频发导致债市急冻

继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。2015年1月证监会发布的《公司债发行与交易管理办法》把公司债范围扩延到大公募、小公募和私募三种。因为小公募发行走简化核准程序，许多地产商如龙湖地产、恒大地产为提高发行效率，尽管其评级高达AAA，符合大公募发行条件，却均选择了小公募的发行方式。

受益于公司债发行主体扩容、审批程序简化、融资成本降低和融资需求增加等因素，2015年公司债融资规模快速增长，尤其是2015年7月以来房企公司债发行期数和发行规模井喷，共计326笔和4068.22亿元，占全年规模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司债发行频次和发行规模分别为233笔和3175.33亿元，分别达2015年全年规模的65.45%和73.01%。

据Wind不完全统计，2015年第3季度有30家地产公司共公开发行小公募公司债48只，募集资金规模1254亿。从发行主体来看，30家房地产企业中有21家属于销售排名前100位的地产公司，融资规模最大为恒大地产200亿元，融资规模最小为格力地产为7亿元。发行利率区间情况见下图。从发行数量上看，AA（AA+) 3+2年型债券是主流，利率区间在4.0%-6.0%左右，低于三年期银行贷款基准利率5.25%。

表：小公募发行利率区间

然而，到2016年4月这个月集中遭遇了债券违约、企业“债转股”、债券提前偿付等特色问题。高盛估计2016年5月前至少已有10家公司发生债券违约，远高于2015年的10宗和2014年的1宗。其中包括4月初云峰私募债违约事件，有传闻称云峰在发行前净资产夸大十倍，财务数据严重失实。

在此背景下，据不完全统计4月前25天，至少有103个发行人的近1200亿元人民币债发行计划推迟或取消，涉及的发行人包括中国铝业、大唐发电、青海国资、广晟资产、大连万达等央企、地方重要国企和大型民企，债券利率则大幅上行50-100个基点。

2．中国上市房地产企业再融资状况分析——房企定增门槛降低引发2015年再融资井喷，2016年多股股价跌破定增发行价

2015年1月，中国证监会再度祭出大旗，宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，进一步降低了房企定增门槛。2015年不仅大型上市房企定增融资动作频繁，中小型规模上市房企也纷纷加入再融资大军，先后公布定增预案，再融资呈井喷之势。

据统计数据显示，按发行日期计，2015年全年上市房企定向增发融资规模超1500亿元，单笔融资额超50亿元的6起，涉及金额981.8亿元，筹集资金用途除用于公司项目建设和偿还借款外，投资股权和收购并购也成为重要方向。

然而随着股市行情走低，个股股价跌破定增发行价大量发生。截至6月6日，2016年已实施完成定向增发的上市公司共633家，其中股价跌破定增发行价的有110家，占比约17.38%。

3．中国房地产中期票据发行状况分析——发行主体至AA级上市及国有背景房企

中期票据仍是房企直接融资的重要渠道。在2014年9月交易商协会放开主体评级为AA 级及以上上市房企的中票融资限制后，2015年6月中票融资限制再度放宽，发行主体扩展至AA级上市及国有背景房企，并优先开放国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业和省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业，进一步拓宽了房地产企业发行债务融资的主体范围。2015年全年房企发行中期票据总额1122.2亿元，较上年翻番。

4. 中国房地产银行贷款状况分析——龙头房企获银行青睐，贷款依赖度持续降低

2015年五次降息累计达 1.25个百分点。目前，金融机构一年期贷款基准利率下调至4.35%，一年期存款基准利率下调0至1.5%。1-3年(含3年)贷款基准利率下调为4.75%，

3-5年(含5年)4.75%，5-30年(含30年)4.90% 。同时，央行对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。

2015年以来，随着国内货币政策逐步宽松，房地产市场尤其是一线城市楼市明显回暖，银行对于开发贷款的惜贷情绪有所缓解，放贷意愿有所增强，但受限于楼市整体库存压力不减，企业投资动力不足，银行开发贷款虽然继续保持稳健增长，但增速较上年有所回落。2015年，银行业继续强化“名单制”管理，实力强、规模大、资金回笼快的优质房企，特别是龙头房企更受银行青睐。

5. 中国房地产海外融资状况分析——海外融资热情降温，融资优势持续弱化

受人民币贬值、美联储加息及H股下跌等因素影响，海外融资成本进一步上升，低成本优势不再，内地房企海外融资呈现高位回落。统计数据显示，2015年房企完成投资额中利用外资296.5亿元，同比下降53.6%。

相比而言，信用评级较高的龙头房企依然受到海外资本青睐，能够获得大额低息资金。2015年4月，龙湖地产与9家香港及国际银行签订等值46亿港元的银团贷款协议，其中人民币五年期及四年期贷款的年利率分别低至4.55%及4.4%；港币及美元贷款亦以低利率定价，五年期及四年期贷款的年利率分别为Hibor/Libor+3.1%以及Hibor/Libor+2.65%，低融资成本优势凸显。

6．中国房地产公司IPO融资分析——赴港上市融资热情减退，A股高估值吸引房企回归

相比于2014年的火爆，2015年全球资本对中国房地产市场投资开始持谨慎态度，上市房企估值普遍走低，内地房企的赴港上市热度开始减退。但不可否认的是，虽然香港资本市场对内地房地产市场及房企发展前景并不乐观，但市场法律法规健全、融资能力强的突出优势，使其仍然成为中国企业境外上市融资的首选之地。

表：2015年以来房企赴港上市情况