房地产项目成本控制的影响因素研究

房地产项目成本控制的影响因素研究

作者：倪明涛

来源：《商场现代化》2010年第35期

［摘要］本文介绍了房地产项目成本控制的主要内容，通过调查方法总结确定了影响房地产项目成本控制的因素集合；运用ISM模型方法，建立起影响房地产项目成本控制的关键因素体系结构，本文的相关研究对企业和政府加强房地产项目成本控制管理具有一定的参考价值。

［关键词］成本控制房地产影响因素

房地产开发项目的成本控制是保证企业完成既定成本目标的重要手段，是成本管理的重要环节，也是企业全方位管理的最基本环节，成本控制的实施是降低产品成本、增加盈利、提高经济效益的重要途径，其最终结果是给企业带来一定的效益。成本控制是企业增加盈利的根本途径，是以直接服务于企业为目的，是抵抗内外压力、求得生存、增加竞争力的保障。在目前的房地产行业中，楼市进入了更深程度的调整，房价偏高，消费者持币观望。有业内人士认为：“房地产目前正处在比较剧烈的调整过程中，从经济发展的角度看，政府有必要给予稳定发展的环境”。基于对国内房地产形势的分析，房地产开发项目成本的控制与管理就更成为企业发展与生存的重中之重。

房地产行业发展到目前阶段，已经从最初的粗放型开发模式逐步进入到精细化开发模式。房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟。无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是迫于开发企业之间日趋激烈的竞争，规范化的成本控制管理已经成为开发商普遍关注，并需要急切解决的一个核心问题。加入了WTO之后，我国的企业开始直接面对众多国际企业的激烈竞争，中国的造价管理也逐步由传统的预算模式向工程量清单方式转化。工程量清单是适应市场变动的规范、有序的竞争机制，减少了工程结算中对工程造价的争议和扯皮现象，是真正和市场经济体制相适应的一种投标报价模式，也是未来工程造价管理发展的必然趋势。随着计算机的技术的日臻完善，电脑为成本控制提供了极大的便利。

一、工程成本控制的基本内容

程造价控制的两种含义：建设工程投资费用控制，建设工程价格控制。建设工程全面造价控制包括：全寿命期造价控制、全过程造价控制、全要素造价控制、全方位造价控制。工程造价控制制度：是指为了合理地确定和有效地控制工程造价，保证整个工程造价控制工作正常运行，并取得良好的经济效益和社会效益，所制定的一系列工作方法，内容和工作程序。

工程造价的有效控制是指在项目投资决策阶段，设计阶段，承发包阶段和项目实施阶段，采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中能合理使用人力，物力，财力，取得较好的投资效益和社会效益。有效控制工程造价体现三个原则：一，以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。二，主动控制，以取得令人满意的结果。三，技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。

建设工程项目总投资构成为：建设投资；流动资产投资(铺底流动资金）

建设投资：建筑安装工程费用；设备及工、器具购置费用；工程建设其他费用；预备费；建设期利息；固定资产投资方向调节税。建筑安装工程费用：直接费；间接费；利润；税金。直接费：直接工程费；措施费。间接费：规费；企业管理费。设备及工、器具购置费用：设备购置费(设备原价，设备运杂费）；工、器具及生产家具购置费。工程建设其他费用：土地使用费；与项目建设有关的其他费用；与未来企业生产经营有关的其他费用。预备费：基本预备费；涨价预备费。直接工程费：指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费，材料费和施工机械使用费。措施费：指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目费用，包括环境保护费，安全文明施工费，临时设施费，夜间施工增加费，二次搬运费等。规费：指政府和有关权利部门规定必须缴纳的费用。企业管理费：指项目开发企业组织施工生产和经营管理所需费用。利润：指项目开发企业完成工程获得的盈利，按照不同的计价程序，利润的形成也有所不同。税金：指国家税法规定的营业税，城市维护建设税及教育费附加等。设备购置费：国产设备原价或进口设备抵岸价与设备运杂费之和。

二、成本控制影响因素影响因素的确定

成本控制影响因素的研究中，由于收集影响因素的目的是为了制定更佳的建设项目成本控制措施，因此从企业以及实际项目的情况出发，所调查的对象必须是对在建设项目中具有实际项目管理经验，并能从全局或重要局部分析现状和未来的相关人员。本着这个原则，此次调查的对象确定为主管部门领导、部分主要职能部门负责人、施工单位、业主以及项目管理人员等。本文调查采用“问卷法”与“座谈法”相结合的方式进行，通过对调查问卷及访谈结果的统计分析，识别出以下10种因素，如表1所示。

表1 项目成本控制影响因素表

编号因素名称编号因素名称

S1 项目设计 S2 财务分析

S3 工程招标 S4 工程谈判

S5 合同管理 S6 变更管理

S7 施工组织 S8 反索赔

S9 保修服务 S10 竣工

三、构建影响因素的ISM模型

解释结构模型法（Interpretative Structural Modeling Method 简称ISM分析法）的特点是把复杂的系统分解为若干子系统(要素)，利用人们的实践经验和知识，以及计算机的帮助，最终将系统构造成一个多级递阶的结构模型。按照总结出的各个影响因素的实际意义，根据要素间二元关系的传递性，逻辑推断各要素间各次递推的二元关系，并加用括号的标示符表示。最后，再加入反映自身到达关系的关系矩阵，建立起系统要素的可达矩阵，如图1所示：

V V S1项目设计

V V V V S2财务分析

V V S3工程招标

V V S4工程谈判

V V V V V S5合同管理

V S6变更管理

V S7施工组织

V S8反索赔

V S9保修服务

V S10竣工

S11项目成本

图1各因素影响关系方格图

根据图2，加入单位矩阵及间接关系建立可达矩阵。最终将多级递阶有向图阵转化为解释结构模型，解释结构模型如图2所示。

四、结论