龙湖地产投资管理体系解读(汉锐年)

展新项目方面会更加严
格，坚决贯彻“宁可错
过，绝不拿错”的方针。

但招商地产的反其
道而行。2012年招商地
产计划新开工面积290
万平米，比较其2010年
年报中277万平方新开
工面积，增长4.69%。

抢占刚需市场，扩
大销售规模，同时坚持
快速周转策略，加快资
金回笼速度；去年存货
达到历史最高点的招商
地产将“保销售”列为
协.doc 钓鱼城项目\钓鱼城及半岛补充协议.doc
特点： 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期5—8年
3.现金流项目的投资模式
紫都城（50万平米）
案例：紫都城高周转项目.xls
5.稀缺资源项目的投资模式
案例：重庆市长寿湖西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt
特点： 1. 对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全部
占有（流转） 2. 优点和缺点同样突出 3. 项目建设和运营通常是一二级联动。
4.保障房的投资模式
保障房主要发展形式：公租房 住房调控思路：高端有约束、中端有市场、低端有保障 公租房资料.doc 形势：资金参股、项目承建
三、龙湖对土地的认知 和地块价值的判断
5. 龙湖2010—2014年的战略目标和投资策略 2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc
二、房地产项目投资模式的研究
1.城市运营的开发模式
案例：天津项目\新城项目推 介.ppt
2.城市运营与大盘开发结合模式
案例： 钓鱼城图片.rar 钓鱼城项目\钓鱼城半岛旅游综合开发项目框架性
保障房发展状况
近几年全国保障房计划及完成情况（单位：万套）
保障性建设2011年金融支持政策汇总.xls
2011年，在《国民 经济和社会发展第十 二个五年规划纲要》 中提出，未来5年，我 国将开工建设3600万 套保障房，2011年和 2012年各1000万套， 后面三年1600万套， “十二五”末使保障 性住房的覆盖率达到 20%。
其2012年工作的重中之
重。
3.未来10年房地产的投资方向与模式探索
课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的
奶酪在哪里？ 形势：
1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%— 100%）
2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是 外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产（对产品品质的 追求，还是房地产发展模式的定位）
未来10年地产企业的投资选择
我们的机会在哪里？——“危中有机”
国营企业: 中小城市 品牌民营企业:特殊的产品模式(如城市综合体、养老型地产等） 中小企业：中小城市（调控政策失灵地区）、西北地区、东北地
区中等城市、民族政策地区（如贵州黔南州等）
4.城镇化与中小城市投资机会分析 中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析.doc
以上的大房子，而今年90平方米以下房屋开发量增加20％，而高档房、大房 子的建设量下降。 3. 高档房的销售量下降３０％，别墅类客户到访量下降50%。 4. 高档房销售价格下降１０％。
14家已公布2011年年报上市房企业绩及预期一览表

上市房企不约而同
地选择了加强销售，放
缓开工，暂停拿地的应
对策略。万科表示在拓
为适应经济社会发展， 2011年的保障房计划 中大量增加公租房数 量，比例超过20%， 以租赁方式为主将是 未来保障房发展的趋 势，保障房发展重点 转向公租房。
调控政策与房产税
上海、重庆房产税比较.doc 运行一年的现象与成果（以重庆为例）： 1. 一年收税1亿元，用于保障房建设。 2. 开发商造高档房的积极性明显下降，以前开发商一拿到地就想建150平方米
货币信贷方面，为管理通货膨胀， 央行年内加息3次，提高存准率6次， 货币政策持续紧缩。
此外，房产税改革取得新突破。保 障房方面，加大保障房建设仍是 2011年的重头戏，2011年已完成开 工建设1000万套保障房任务，中央 政府加大保障房融资支持，重视保 障房建设质量和公平分配。
2010—2011年限购程度和范围
2011年关于房地产政策调控问责文件汇总.xls
2011年房地产政策
2011年房地产市场调控为2010年调 控的延续和深化。2011年，为进一 步巩固房地产调控成果，中央升级 调控力度，综合运用行政、经济手 段，仍以抑制投资投机需求、增加 供给为总体思路。行政措施上，限 购严厉程度继续加深、范围不断扩 大，各地方政府出台年度房价控制 目标，实行考核问责制，差别化信 贷更加严厉。
限购严厉程度递增，抑制不合 理需求。中央在2010年4月“国 十条”中首次提出地方政府可 根据实际情况采取临时限购措 施；“9.29新政”，中央再次 提出“房价过高，上涨过快、 供应紧张的城市要限购”。
截至2011年1月“国八条”之前 有20个城市出台限购措施，但 限购条件比较宽松。2011年中 央加大力度，“国八条”明确 列出必须限购的城市和限购条 件，7月限购范围扩大到地级县 级城市，限购进一步扩容。截 至2011ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ11月，已有47个城市 出台限购令，另有4个城市以限 价代替限购。
2010年4月“国十条”房地产调控目标为 “遏制部分城市房价过快上涨”，2011年 1月出台的“国八条”强调“巩固和扩大 调控成果”，2011年12月的中央经济工作 会议指出“坚持房地产调控政策不动摇， 促进房价合理回归”。
2010年以来的政策调控，调控效果开始显 现：实施限购城市的投机性需求基本得到 抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些 城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过 快的城市房价开始松动。但是，调控效果 还不够明显，部分城市房价过高的状况仍 未改变，促使房价反弹的因素依然存在。
龙湖地产投资管理体系解读
2012年9月
一、房地产行业投资环境 分析与决策
1.目前国内房地产行业的投资形势 课题：当前国家经济的持续健康发展与抑制通货膨胀的矛盾 解决办法：“硬着陆”还是“软着陆”？
2012年房地产行业面临的宏观形势.doc
2. 现阶段房地产行业的政策导向
2010—2011房地产重要文件和调控目标