内部培训(房地产融资)V13
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金额
资金投入流量表
时间
2
目录
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
3
一般概念
1.融资渠道：
1.1银行贷款 1.2非银行金融机构、企业和个人 按区域划分：境内融资，海外融资
2.融资类别：
9
房地产信托融资——股权融资
信托投资公司的资金主要通过发行资金信托计划筹集
1.股权融资：信托投资公司直接投资于房地产项目，股权投资信托
投资者 （委托人）
（1）信托资金 （4）信托收益及本金
信托公司 （受托人）
（2）增资扩股 （3）股权转让变现
开发商 （项目公司）
产品名称 信托规模 信托期限 资金运用方式
17
目录
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
18
夹层融资（Mezzanine Finance）
夹层融资是介于股权与债权之间的融资方式。具体说是介于优先债和股权之间的融资方 式，收益和风险也介于债权融资和股权融资之间。
风险
债权
债权
股股权投资权投资 夹夹层层融资融资资资
回报
债权、夹层融资和股权投资的回报和风险
回报
19
房地产资产证券化
4.资本市场与资金市场（货币市场）
资本市场与 资金市场
4.1资金市场 ：短期（一年以
内）资金，包括 同业拆借、票据 贴现、回购、短 期信贷。
.
4.2资本市场 ：中长期（一年
以上）资金，包 括股票市场、债 券、基金、中长 期信贷。
两者区别：期限、形式、用途（流动资金、长期资本） 6
一般概念
5.私募和公募
14
私募股权融资（PE）
私募股权融资（PE）：以非公开的方式向少数机构投资者或个人出
让企业的股权募集资金。从投资人的角度来说，一般会通过首次公开发行 股票（IPO）、兼并收购(M&A, Mergers and Acquisitions)、或管理层回 购(MBO, Management Buy Outs)等方式获利退出。 方式获利退出。
15
私募股权融资（PE）——KKR介绍
16
私募股权融资（PE）——KKR介绍
KKR大中华团队的卓越业绩：
• 以KKR大中华团队是中国直接投资行业的领先者，拥有丰富的中国项目投资及运营经验。 • 过去17年中，大中华团队领导并完成的经典项目包括：平安保险、蒙牛乳业、百丽鞋业、 永乐家电、动向国际、南孚电池、恒安国际、山水水泥、国巨电子、现代牧业、远东国际租 赁、中国国际金融公司、华致酒行、润东汽车等。
房地产融资
——内部培训
2014-06
0
目录
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
1
前言
房地产企业融资所面临的基本情况:
1.资金密集型行业 2.长周期生产活动 3.商业地产持有经营 4.银行开发贷与开发全过程不匹配 5.房企金融化
2.1股权融资
融资≠借钱
2.2债权融资
2.3夹层融资
4
一般概念
3.广义的融资：
3.1预收房款 3.2建设单位垫资 3.3银行贷款 3.4房地产信托 3.5上市融资 3.6房地产资产证券化 3.7联合开发 3.8私募股权融资 3.9夹层融资 3.10债券融资 3.11项目融资 3.12基金融资
5
一般概念
项目贷款集合资金信托计划信息
产品名称
Y项目贷款集合资金信托计划
发行规模
3亿元
起点金额
300万元
信托期限
信托期限18个月，自本信托计划成立之日起计算
预期年化收益率
300万以下为8.5%，300万以上为10%
资金运用方式
信托资金用于向A公司提供房地产开发贷款，利率15%/
年，全部用于Y项目开发建设
11
目录
私募和公募
5.1私募：向少数特定
的投资者，包括机构和 个人募集
5.2公募：向广大社会
公众，即众多不特定的投 资者，通过公开发售的 方式募集
7
一般概念
6.战略投资人和财务投资人
战略投资人和财务投资人
6.1战略投资人：是
指具有资金、技术、管 理、市场、人才优势， 能够促进产业结构升级 ，增强企业核心竞争力 ，致力于长期投资合作 谋求获得长期利益回报 和企业可持续发展的投 资人。
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
12
项目融资
以项目的资产、收益作抵押来融资
13
目录
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
300以上
预期年化收益率（%） 9 10 11
信托收益由受托人按每个信托年度分配。信托期限内，由项目公司A公司按投资者认购金额相对应的
预期收益率在每个信托年度支付至信托专户，由受托人根据与投资者签订的《资金信托合同》约定
进行分配。信托计划结束或提前结束时，受托人将最后一期的信托收益与信托本金一次性分配给全
体受益人
10
房地产信托融资——债权融资
2.债权融资：设立房地产信托计划。包括资产抵押类、股权证券化、权益转让、混合型信托（权益信托+债务信托）
投资者 （委托人）
（1）信托资金 （4）信托收益及本金
信托公司 （受托人）
（2）信托贷款
开发商
（项目公司）
（3）支付利息偿还本金
贷款型信托模式
抵（质）押第三方保证
6.2财务投资人：是
相对于战略投资人而言 的，一般仅提供资金支 持，不参与公司治理， 对所投资的对象业务形 态并不十分熟悉，注重 直接、短期投资回报。
8
目录
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
预期年化收益率
收益分配
股权型信托模式
抵（质）押第三方保证
项目股权投资集合资金信托计划基本信息
X信托·A公司·Y项目股权投资集合资金信托计划
1亿元
18个月，信托计划满12个月后可提前终止
股权投资
受益人
认购金额（万元）
Hale Waihona Puke Baidu
a类受益人
100~200（不含200）
b类受益人
200~300（不含300）
c类受益人
资金投入流量表
时间
2
目录
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
3
一般概念
1.融资渠道：
1.1银行贷款 1.2非银行金融机构、企业和个人 按区域划分：境内融资，海外融资
2.融资类别：
9
房地产信托融资——股权融资
信托投资公司的资金主要通过发行资金信托计划筹集
1.股权融资：信托投资公司直接投资于房地产项目，股权投资信托
投资者 （委托人）
（1）信托资金 （4）信托收益及本金
信托公司 （受托人）
（2）增资扩股 （3）股权转让变现
开发商 （项目公司）
产品名称 信托规模 信托期限 资金运用方式
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目录
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
18
夹层融资（Mezzanine Finance）
夹层融资是介于股权与债权之间的融资方式。具体说是介于优先债和股权之间的融资方 式，收益和风险也介于债权融资和股权融资之间。
风险
债权
债权
股股权投资权投资 夹夹层层融资融资资资
回报
债权、夹层融资和股权投资的回报和风险
回报
19
房地产资产证券化
4.资本市场与资金市场（货币市场）
资本市场与 资金市场
4.1资金市场 ：短期（一年以
内）资金，包括 同业拆借、票据 贴现、回购、短 期信贷。
.
4.2资本市场 ：中长期（一年
以上）资金，包 括股票市场、债 券、基金、中长 期信贷。
两者区别：期限、形式、用途（流动资金、长期资本） 6
一般概念
5.私募和公募
14
私募股权融资（PE）
私募股权融资（PE）：以非公开的方式向少数机构投资者或个人出
让企业的股权募集资金。从投资人的角度来说，一般会通过首次公开发行 股票（IPO）、兼并收购(M&A, Mergers and Acquisitions)、或管理层回 购(MBO, Management Buy Outs)等方式获利退出。 方式获利退出。
15
私募股权融资（PE）——KKR介绍
16
私募股权融资（PE）——KKR介绍
KKR大中华团队的卓越业绩：
• 以KKR大中华团队是中国直接投资行业的领先者，拥有丰富的中国项目投资及运营经验。 • 过去17年中，大中华团队领导并完成的经典项目包括：平安保险、蒙牛乳业、百丽鞋业、 永乐家电、动向国际、南孚电池、恒安国际、山水水泥、国巨电子、现代牧业、远东国际租 赁、中国国际金融公司、华致酒行、润东汽车等。
房地产融资
——内部培训
2014-06
0
目录
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
1
前言
房地产企业融资所面临的基本情况:
1.资金密集型行业 2.长周期生产活动 3.商业地产持有经营 4.银行开发贷与开发全过程不匹配 5.房企金融化
2.1股权融资
融资≠借钱
2.2债权融资
2.3夹层融资
4
一般概念
3.广义的融资：
3.1预收房款 3.2建设单位垫资 3.3银行贷款 3.4房地产信托 3.5上市融资 3.6房地产资产证券化 3.7联合开发 3.8私募股权融资 3.9夹层融资 3.10债券融资 3.11项目融资 3.12基金融资
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一般概念
项目贷款集合资金信托计划信息
产品名称
Y项目贷款集合资金信托计划
发行规模
3亿元
起点金额
300万元
信托期限
信托期限18个月，自本信托计划成立之日起计算
预期年化收益率
300万以下为8.5%，300万以上为10%
资金运用方式
信托资金用于向A公司提供房地产开发贷款，利率15%/
年，全部用于Y项目开发建设
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目录
私募和公募
5.1私募：向少数特定
的投资者，包括机构和 个人募集
5.2公募：向广大社会
公众，即众多不特定的投 资者，通过公开发售的 方式募集
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一般概念
6.战略投资人和财务投资人
战略投资人和财务投资人
6.1战略投资人：是
指具有资金、技术、管 理、市场、人才优势， 能够促进产业结构升级 ，增强企业核心竞争力 ，致力于长期投资合作 谋求获得长期利益回报 和企业可持续发展的投 资人。
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
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项目融资
以项目的资产、收益作抵押来融资
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目录
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
300以上
预期年化收益率（%） 9 10 11
信托收益由受托人按每个信托年度分配。信托期限内，由项目公司A公司按投资者认购金额相对应的
预期收益率在每个信托年度支付至信托专户，由受托人根据与投资者签订的《资金信托合同》约定
进行分配。信托计划结束或提前结束时，受托人将最后一期的信托收益与信托本金一次性分配给全
体受益人
10
房地产信托融资——债权融资
2.债权融资：设立房地产信托计划。包括资产抵押类、股权证券化、权益转让、混合型信托（权益信托+债务信托）
投资者 （委托人）
（1）信托资金 （4）信托收益及本金
信托公司 （受托人）
（2）信托贷款
开发商
（项目公司）
（3）支付利息偿还本金
贷款型信托模式
抵（质）押第三方保证
6.2财务投资人：是
相对于战略投资人而言 的，一般仅提供资金支 持，不参与公司治理， 对所投资的对象业务形 态并不十分熟悉，注重 直接、短期投资回报。
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目录
一、前言 二、 一般概念 三、房地产信托融资 四、项目融资 五、私募股权融资（PE） 六、夹层融资 七、房地产资产证券化 八、房地产基金 九、案例分析
预期年化收益率
收益分配
股权型信托模式
抵（质）押第三方保证
项目股权投资集合资金信托计划基本信息
X信托·A公司·Y项目股权投资集合资金信托计划
1亿元
18个月，信托计划满12个月后可提前终止
股权投资
受益人
认购金额（万元）
Hale Waihona Puke Baidu
a类受益人
100~200（不含200）
b类受益人
200~300（不含300）
c类受益人