珠海房地产市场分析报告

住宅市场
分析
涛略投资咨询有限公司
二零一五年七月
目录
1、住宅市场分析 (1)
2、横琴住宅市场分析 (5)
1、住宅市场分析
2014年10月-2015年2月，住宅用地成交面积基本成增长趋势。

2015年1月28日，龙光地产以17600元/平方米的楼面地价拍下夏湾一宗住宅用地，总地价约9.8亿元，溢价率高达120%，成为新晋单价“地王”。

比2014年的地王记录涨了1200元/平方米。

地价几乎可达市区部分新房的价格。

6月份主城区住宅网签突破800套
今年6月份，主城区共网签商品房838套，其中住宅用房网签801套，是今年前6个月中单月网签数据最高的一个月，也是唯一一个突破800套大关的月份，环比今年5月份的793套的成绩上涨了1%，同比去年6月份的290套的成绩上涨了176%。

个盘方面，上个月共有6个楼盘成交套数超过40套。

其中，位于唐家湾的保利海上五月花以93套住宅的成绩排名第一，位于横琴的中海名钻花园二期以76套住宅的成绩排名第二，市区新盘中邦山海湾花园以68套的成绩排名第三。

市国土局资源局数据显示，作为人购房的热门区域，坦洲镇上个月成交房源1146套，成交面积11 .9万平方米，数据环比有明显回落———5月份，坦洲商品房成交1792套，成交面积16.7万平方米。

上半年主城区网签3315套住宅
数据显示，今年上半年，主城区共网签商品房3494套，其中有3315套为住宅用房，与去年同期的2137套相比，该数据上涨了55%。

六月楼价环比涨0 .54%
关于楼价，官方近年来已经不再公布相关数据，而根据中国指数研究院公布的《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据显示，6月新建住宅平均价格为13139元/平方米，环比上涨0 .54%，涨幅在全国100个城市中排名第31。

市区64%楼盘破20000元/㎡
据网易房产不完全统计6月市区在售75盘，其中越过20000元/㎡的楼盘有48个（不包括横琴未开卖楼盘），超总数的64%。

吉大片区全面超两万
其中吉大片区在售的10楼盘均超20000元/㎡。

吉大新盘多位于情侣路，以高端海景楼盘为主，作为最繁华的商业旺地，周边有九洲城、免税广场等商业配套，且拥有丰富的自然资源，优势明显。

作为房地产开发较早的区域，社区开发档次较高，公园豪宅·靠山、格力广场、曦华园、中广海岸等高端住宅齐聚，现片区多个项目如诚丰星座、钰海帝景、华业临海花园、莱茵半岛已处于尾盘阶段。

横琴片区有望五万
发展势头勇猛的横琴，由于现阶段多个楼盘处于认筹阶段，仅华融琴海湾有报价，均价为43000元/㎡。

虽5月多盘价格未公布，但横琴现在售的一手楼均以高端为定位，价格自然不菲。

此前2014年11月中海名钻以均价38000元/㎡开卖，华发首府以38000-40000元/㎡面市。

据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为43956.52元/㎡。

全区一手楼集体越过20000元/㎡毫无难度，预计今年有望出现均价破5万元/㎡的项目。

前山片区价格失守
前山向来有价格洼地之称，是市区刚需房源的聚集地，而据网易房产统计，6月区域7盘仅2盘在20000元/㎡以，其中招商花园城均价17500元/㎡，诚丰水晶座毛坯均价16000元/㎡，心海州因一期住宅售罄，现推商铺，因此片区20000元/㎡楼盘又少一员。

南湾片区仅1盘过20000元/㎡
最让人意外的是被称之为豪宅新贵的南湾片区，区域6盘，仅南湾国际毛坯均价为20000元/㎡，随着华发新城售罄，中信红树湾新一期在认筹，区域高价盘不多，以刚需盘为主，双城汇、新都会和兼具刚需及首改的华发水岸均在20000元/㎡以。

据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为17939.31元/㎡。

拱北片区近70%楼盘单价在2万之上
因占据城市最繁华地带并毗邻澳门，房价居高不下的拱北，区域在售楼盘有9个，有6个越线，除万科金域缇香均价为19500元/㎡外，中铁诺德国际花园、马赛公馆仍未开盘，价格尚未公布。

其中中铁诺德国际花园为2014年地王，拿地价已达16400元/㎡，入市价格超20000元/㎡亦毋庸置疑。

新香洲、老香洲处尾盘阶段，价格仍不放松
新香洲主要面向改善型需求，据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为18342.78元/㎡，区域在售楼盘有14个，8盘越线。

纵观片区在售产品，以大户型为主，包括五洲
花城二期、华发四季、御景国际花园、铭泰华府、学府道，金域华府、荔景园则以中小户型为主。

备受本地人青睐的老香洲，因成熟的生活配套及浓郁的居住氛围，价格居高不下。

据中原5月月报该区域在售项目均价为27550.38元/㎡。

片区现已进入尾盘状态，多个项目房源不多，但区域9个一手楼盘，7盘单价在2万元之上。

其中中海桃花源均价为18000元/㎡，浅水湾二期别墅认筹中，价格未定，游离于榜单外。

唐家海景楼盘扎堆，最贵楼盘达66000元/㎡
有山有海的唐家湾，备受外地人喜爱，全区14盘，超20000元/㎡的有9个。

据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为20393.96元/㎡。

其中一向低调的港珠湾山庄以均价66000元/㎡傲视群雄。

西区价格洼地被填平
7月西区共有19个楼盘越过10000元/㎡，其中金湾是万元盘多发户，有13个盘位列万元户，旭日海岸及鸿泰西岸中央新人出道，就展示破万之姿，而怡泰雅苑、中珠上品、中珠上郡、德威日光海岸则兢兢业业默默破万，东方润园跟鸿泰海半山是常客。

斗门越过万元大关的楼盘也有9个。

斗门破万楼盘多为别墅项目，其中万威森林园、五洲家园、五洲东方墅、中邦城市美墅毫无悬念单价超万元，而高层产品也有万元户，世荣作品壹号均价10500元/㎡，电力家和城高层均价10300元/㎡。

更有不少楼盘已在9字头，离万元单价不远。

曾经的价格洼地逐渐被填平。

全市房价急升
各区多盘纷纷踏进20000元/㎡的界限，全市房价急速攀升，随着土地成本的提高，产品开发也越多地倾向于豪宅化，越来越多的刚需群体被逼至西区及坦洲寻求安身立命之所。

2、横琴住宅市场分析
横琴楼市客群多元化地客户增多
横琴自贸区的定位是对接服务澳门，横琴楼市也是如此。

这使得横琴楼市在很长一段时间里都以澳门客为主。

根据红馆国际的统计数据，2014年横琴岛共推出住宅37.8万平方米，去化面积约37.37万平方米，消化率达到90%以上，成交总额超过144亿元，占全市成交额的一半。

购房的客户中，澳门人占75%，香港人占9%，本地占10%，其余6%为地客户。

当前横琴的供应量逐步攀升，数据显示，横琴岛已出让土地项目商品住宅未来供应规模近105万平方米（合1.1万套），预计2015年将入市42万平方米（合4400套）。

未来两三年后，澳门的外溢需求将达到饱和，横琴楼市客群多元化是一种必然的趋势。

因此，地市场成为横琴楼市进一步升温的推动力，而且不断显现强劲的购买势头。

目前横琴楼市客户群已呈现这样的态势，地客户正在增多。

各大房企也应注意开拓地和横琴岛市场。

据了解，为了进一步开拓珠三角市场，提升公司品牌形象，促进项目销售，华融琴海湾项目将于南山区益田假日广场设立华融琴海湾展位。

该项目负责人表示，今年4月底开盘的华融琴海湾12号楼销售情况良好。

根据12栋成交客户总结分析，华融琴海湾项目的地客户呈增多趋势，其中珠三角地区中地区客源最多。

横琴作为国家级新区，有足够的优势挖掘地客户。

特别是与华融琴海湾项目所在的横琴新区同属于中国（）自由贸易试验区的前海蛇口片区，市民对自贸区认知度较高。

在2014年12月份，蛇口片区新房的均价已达到52641元/m2。

在宣布蛇口划入自贸区后，今年1月份，蛇口区某新盘入市，均价竟达到55178元/平方米。

2月份，蛇口片区某高端楼盘均价达到71107元/平方米，与之相比，同属于自贸区的横琴，房价经过几轮上涨后4万元左右的均价目前仍有较大升值空间。

在目前横琴房价低于的情况下，华融琴海湾在做展销的信息受到市民格外关注。

房价猛涨，销量下降
尽管横琴自贸区在4月23日举行了盛大的挂牌仪式，但这似乎并没有让以往横琴楼市的火爆得以延续。

横琴一家楼盘的营销人士也坦承，年后的横琴市场已开始逐渐趋于理性，澳门客户的比例在逐渐减少，去年横琴莲花口岸宣布24小时通关后，澳门人疯抢横琴楼盘的盛况已然一去不复返。

如今澳门客户的比例正在逐渐下降，以往那种“有房就能卖”的时代终究是过去了。

横琴楼市借助政策的东风及自身炒作，一度成为了楼市热宠。

房价节节高涨，销量步步高升。

去年第四季度，横琴不少楼盘没有售楼部、样板房，甚至空空如也只有片地，已被哄抢一空。

横琴效应响当当，姿态高不愁卖。

去年10月至12月期间，横琴3个楼盘到澳门卖了大约3300套，按照平均300万一套计算，成交金额达100亿。

然而风光过后更是无奈，今年5月横琴5盘共成交住宅115套，环比下跌36%。

横琴利好政策和产业未完全落地，横琴房价涨势凶猛，澳门博彩业收入连续下跌，澳门楼盘降价等都是致销量猛降的原因。

华发是横琴最大地主，各大房企抢滩
2014年10月18日，华发股份公司下属两个子公司分别获得十字门商务区和湾仔片区一宗地块，这是横琴新区当年出让的首宗住宅用地。

2013年1月至2014年10月，华发股份获得横琴商住地块累计土地总面积超113万平方米，其中十字商务区占大部分，华发集团以及旗下的华发股份无疑是横琴岛上最大的地主。

2010年起至今年3月份，横琴区域共成交70宗土地，总占地628万平方米，总建面积1428万平方米，成交总价415亿元。

其中，长隆投资发展有限公司、世荣兆业、格力地产、中海地产等企业都在横琴岛上拥有一
定数量的土地储备，但储备量均不足华发股份。

设施完善，规划到位
在公共设施建设和综合体方面，横琴规划项目也十分到位。

十字门游艇码头及游艇产业展示服务基地、丽新星艺文创田地、横琴小学、省客家商会总部经济项目、南方国际金融传媒大厦、中大金融大厦、香洲埠文化院街、神华南方总部大厦、高金集团横琴总部项目、横琴发展大厦、横琴新区天然气利用工程、华融大厦、横琴国贸大厦、富盈商务度假中心、横琴新区综合开发项目。

目前横琴在建和在售共有7个住宅项目，其中华融琴海湾取得了预售证，是横琴住宅项目中第一个取得预售证的楼盘。

横琴在建和在售的住宅项目：。